오늘은 부동산 투자를 어떻게 시작할 것인가 또 조심하고 피해야 할 사항들은 무엇인가를 짚어보고자 한다.

첫째, 어떻게 부동산 투자를 시작해야 하는가? 부동산 투자를 하려면 가장 좋은 방법은 이 분야에 다양한 경험을 쌓을 수 있는 부동산 에이전트 라이센스를 취득하여 다른 사람들과 직접 거래를 해 보면서 배우는 방법이 최선이다. 하지만 풀타임으로 에이전트를 한다는 것은 여러 가지 개인적인 사정으로 대부분의 사람들에게는 쉽지 않는 방법이다. 따라서 간접적인 경험과 부동산에 관한 상식과 지식을 쌓는 것이 차선책이다. 요즈음은 인터넷의 발달로 지천에 널려 있는 것이 부동산 관련 지식들이어서 어렵지 않게 습득할 수 있다. 그 다음에는 직접 투자에 임하는 것이다. 특히 주거용 부동산의 경우는 보통 Fixer라고 불리는 고쳐서 팔아야 하는 주택부터 다양한 주거 형태의 부동산이 모두 있어 초보자로서 경험 쌓기에는 좋은 시작점이 될 수 있다. 또 상가나 아파트 같이 구입에 많은 자본이 필요치 않아서 투자의 초보자들이 입문하기에 적합하다.

둘째, 그러면 투자용 부동산에서 주의할 점들은 무엇인가? 투자용 부동산은 일반 주택의 구입과 달리 철저히 투자 대비 수익이라고 불리는 각종 넘버(Number)에 충실해야 한다. 본인 거주용 주택 구입은 본인의 개인적인 감정과 주관적인 요소들이 구입에 영향을 줄 수 있지만 투자용 부동산에서는 이러한 주관적인 생각과 고집은 절대 금지 사항들이다. 특히 감정적으로 너무 몰입한 나머지 어떻게 해서든지 구입을 하려는 데만 신경을 쓰다 보면 중요한 다른 사항들을 놓치게 되어 결국 좋지 않은 결과를 내게 된다. 넘버가 안 맞는 부동산은 특별한 경우가 아니라면 절대 구입을 해서는 안 된다. 우리 모두는 내일 일을 알 수 없다. 따라서 이왕 투자에 나섰다면 투자가 잘못 되었을 때를 대비하여 꼭 여유자금을 준비하고 있어야 한다.

셋째, 투자용 부동산에서 구입에서 가장 고려해야 할 점은 무엇인가? 급할 때 빨리 매매가 가능한 부동산이어야 한다. 매입시부터 조금이라도 걸리는 점들이 있다면 심사숙고한 후 구입을 결정해야 한다. 구입 때 신경이 쓰였던 부분은 팔 때도 역시 같은 문제점들을 바이어들에게 제공하기 때문이다. 늘 강조하지만 부동산 구입은 들어갈 때(살 때)가 문제가 아니라 나올 때(팔 때)가 늘 문제가 되기 때문이다.

넷째, 자본이 많이 없는 경우 어떻게 투자를 시작하면 좋은가? 일단 구입 이외에 여유자금이 많지 않다면 시작부터 불안한 상태에서 출발하게 된다. 냉방시설, 지붕 보수 등 꼭 해야 하는 곳에서 문제가 생긴다면 그 많은 수리비용을 어떻게 감당할 것인가? 또 테넌트가 렌트비를 제때에 안 낼 때 은행 융자금은 무엇으로 충당할 것인가? 퇴거조치에 따른 법적비용은 어떻게 마련할 것인가? 이 같이 많은 “WHAT Ifs?” 사항에 처하게 될 때 위기에 빠질 수 있다. 해서 다운페이 이외에는 여유자금이 없을 경우는 먼저 본인이 살 집을 구입하여 투자를 시작하는 방법이 있다. 본인이 직접 살면서 여유분의 방을 렌트를 준다든지, 혹은 허름한 집을 사서 살면서 고쳐서 파는 방법 등이 있다. 일반 투자용 부동산과 달리 본인 거주용 부동산은 매 2년마다 25만달러(부부의 경우 50만달러)까지 양도소득세가 면세되는 가장 커다란 장점이 있음을 간과하지 말자.

다섯째, 자본이 많이 없는 경우는 일단 다른 사람과 동업으로 투자를 시작하는 방법이 있다. 꼭 강조하고 싶은 것은 파트너쉽을 하는 경우 반드시 서면으로 계약서를 작성해야 두어야 한다. 이러한 계약서 작성은 특히 가까운 친인척일수록 더 철저히 만들어 두어야 후에 서로 얼굴을 붉히는 일을 피할 수 있다. 한인 특유의 그냥 서로 믿는데 설마 그럴까? 하는 생각으로 계약서를 작성하지 않는다면 문제 발생시 큰 싸움으로 번질 수 있음을 알아야한다. 미국 속담 “Everyone is friends before the deal, but not always friends afterward”를 기억하자.

문의 (714)726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>