주택을 구입 하면서 융자를 신청하는 경우나 이자를 낮추거나 돈을 뽑을 목적의 재 융자에 있어서 융자신청을 하게 된다. 소위 론이 Underwriting 중에 있다고 하면 이는 제출된 융자 신청서를 지금 은행 심사관이 승인을 줄지 거절을 할지 평가하는 중이라고 생각하면 된다. 주택 구입에 있어서 오퍼가 되면 그 다음 에스크로가 오픈되고 전액 현금으로 주택을 구입하지 않는다면 융자신청을 하게 된다. 이때 은행들은 크게 돈을 빌리고자 하는 융자신청인의 신용 기록과 빌린 돈을 갚을 수 있는 능력 그리고 담보로 제공하는 주택의 가치를 본다. 아래 융자심사에서 주로 보는 3가지 사항을 알아본다.

융자심사에서 주로 보는 사항들(What do underwriters look for)

1. Credit history

융자 심사관들이 보는 것은 단순히 크레딧 점수만을 보는 것이 아니다. 크레딧에 그간 세금 연체된것이 나오는지, 빚이 얼마나 있는지, 예전에 뱅크럽시나 포클로져를 한 기록이 있는지, 현재 늦게 내는 크레딧이 있는지, 혹은 크레딧에 나오는 주소가 융자신청서에 기입된 주소와 맞는지, 소셜넘버가 일치하는지, 융자신청서에 써 넣은 생년월일이 크레딧에 나오는 것과 같은지 수많은 사항들을 확인함으로써 융자를 줄지 거절할 지를 결정하게 된다.

2. Capacity to pay loan back(융자를 갚을 능력)

두 번째로 융자심사에서 주로 보는 것이 융자를 갚을 능력이 있는지 보는 것이다. 이는 현재 수입이 빌린 돈과 재산세, 보험, 차 페이먼트, 그리고 매달 갚아야 하는 크레딧 카드 빚을 모두 갚고 먹고 살 수 있는 생활비가 남는 가를 확인하는 것이다. 이를 주로 DTI(Debt to income ratio)하고 하는데 이것이 45%보다 높으면 대부분의 경우 융자가 거절 당한다.

이는 주로 매달 페이해야 하는 모든 빚(All debt)을 현재 매달 수입으로 나눌 때 나오는 비율이다. 예를 들어 집을 구입하고 융자를 받음으로써 나가는 모기지가 매달 2,000불이고 재산세가 500불 그리고 보험이 100불 또한 매달 나가는 자동차 페이먼트가 400불 이라고 가정하면 매달 나가는 빚은 3,000불이 된다. 이때 현재 수입이 매달 8,000불 이라면 3000/8000=37.5%가 되어 융자 자격 조건이 되지만 월 수입이 6,000불 이라면 3000/6000=50%가 되어 융자를 거절 당하게 된다.

3. Collateral

융자 심사에 있어서 담보로 제공되는 주택 감정가격과 주택의 현 상태가 융자승인에 많은 영향을 준다. 가령 주택감정 가격이 예상하여 융자신청서에 넣은 가격보다 많이 낮거나, 주택이 너무 낡아 많은 수리가 필요하거나 문이 없거나 혹은 single family resident 주택인데 불법으로 주택을 개조하여 세를 주면서 부엌이 여러 개 있다거나 할 때 융자가 거절될 수 있다. 융지심사에 필요한 사항들은 주로 3Cs 라고 불리기도 한다. (Credit, Capacity, and Collateral).

위의 사항중 감정가격 같은 것은 우리 힘으로 어쩔 수 없다고 하더라도 현재 크레딧을 늦지 않게 잘 유지하여 점수 관리를 하는 것은 조금 신경을 쓰면 할 수 있는 일이다. 특히 융자를 받으려고 하면 빚을 늘리지 말고 남아있는 빚도 사용가능한 총액수의 30% 이하로 유지 해야 점수가 좋게 나온다. 특히 새 집을 살 경우 융자가 승인되었다고 너무 서둘러 가구를 크레딧으로 사거나 자동차를 갑자기 구입하는 것은 주의해야 한다.

랜더에서 융자를 펀딩하기 전에 다시 한번 크레딧을 조회 하기 때문이다. 이때 갑자기 늘어난 빚 때문에 DTI가 올라가서 융자 자격조건을 잃는 경우가 많다. 주택을 구입하는 경우 조심해야 할 것은 Closing Date를 준수하는 것이다. 셀러와 약속한 날에 융자가 끝나지 않는다면 셀러는 거래를 깰 수도 있고 아니면 바이어게게 깨지 않는 조건으로 턱없는 벌금을 요구하기도 한다. 집을 구입한다는 것은 여간 복잡한 일이 아니다. 주택 구입을 할 예정이라면 다운 페이먼트부터 크레딧, 그리고 수입까지 잘 관리하고 준비된 다음 융자를 신청해야 정해진 에스크로 기간내에 론을 받고 주택 거래를 마칠 수 있다.

전화: (213)219-9988

이메일: brianjoo@aol.com

<브라이언 주 리웨이 펀딩 대표>