2022년도 호랑이해 새해가 시작된 게 어제 같은데 어느 새 한 달이 후딱 지나갔다. 앞으로 보면 시간이 창창한데 돌아다 보면 모든 것이 순간같이 지나간 듯 느껴진다. 일주일을 바라보며 사는 직장인들은 1년이 52주여서 52개, 즉 1년이 52일같이 느껴지고, 장거리 운전을 하시는 트럭커 Trucker 분들은 LA에서 뉴욕을 한번 왕복하면 2주가 넘어가니 1년이 26개, 26일 같이 느껴지듯이 부동산 에이전트에게는 에스크로 기간이 30일이니 1년이 12개, 12일로 느껴지니, 코로나사태가 시작된 2020년이 엊그제 같은데 어느 사이에 2021년, 그리고 2022년에 와 있으니, 참 시간이 이렇게도 빠르게 지나가는구나 새삼 절감하면서 아차 하다가 1년 중의 하루, 그 귀중한 오늘도 그냥 아무것도 하지 못하고 지나갈까 그저 마음이 편치 못하다. 오늘 하루라도 열심히 살아야 하겠구나 하는 생각이 간절하다.

2019년 겨울부터 시작된 코로나사태, 본격적으로 Social Blocking을 시작한 2020년 초에는 집값이 마구 떨어질 것으로 예상했다. 아무도 거리에 나오지도 못하고 식당이며 가게며 사무실 등 모든 비즈니스가 문을 닫아야 했으니 많은 부동산 관련 전문가들의 예상은 당연히 집값이 폭락할 것이라 생각했다.

그러나, 모든 산업의 불황을 되살리기 위해 전 세계 각국 정부들이 실시한 금리인하와 경기회복 정책으로 시중에 풀린 풍부한 자금덕분에 바이어들의 실 구매력이 증가하면서 부동산시장에서의 주택재고가 급격하게 줄어들고 시중의 주택가격이 기록적으로 올라가고 말았으며 지금 현재도 꾸준하게 집값이 계속 오르고 있는 중이다. 그러면 올해 중에 계속 집값이 오를까 아니면 내릴까? 알기 쉽게 집값상승을 유인하는 부분과 집값하락을 유인하는 부분을 살펴보고 어느 쪽이 더 우세할지 분석해 보는 것도 상당히 의미가 있을 것 같다.

우선 집값하락을 유발하는 요소로 가장 큰 부분이 ‘‘연방준비제도(FED)의 금리인상”이다. 현재의 이자율이 거의 제로에 가까울 정도로 낮고, 시중에 풀린 엄청난 통화량과 이로 인한 인플레이션의 위험 때문에 작년 가을부터 금리가 올라갈 것이라고 예상을 했고, 드디어 지난 주 1월26일 연방공개시장위원회(FOMC)의 정례회의 후 오는 3월15-16일 회의에서 금리인상을 할지 말지를 결정하겠다고 발표했다. 이게 뭔 소리지? 금리인상을 한다는 이야기인가 아님 하지 않는다는 이야기인가? 금리인상을 할 가능성 Possibility가 더 높은지 아니면 하지 않을 가능성 Feasibility가 더 높을지 아직은 모르겠다. 여전히 코로나로 인한 경기하락의 위험성과 통화팽창으로 인한 인플레이션의 위험성 제거 중 어느 것을 택할 지 아직은 판단하기가 어려우나 아무래도 인플레이션을 잡기 위한 금리인상 쪽으로 갈 가능성 Possibility가 많을 것이라는 의견이 많다.

그 다음 집값상승을 유발하는 요소로는 시중 렌트비의 지속적인 상승, 지난 20여년간 낮게 진행되어 온 주택공급량의 부족, 인플레이션을 유발시킬 정도로 풍부한 시중자금 등이 있으나 무엇보다도 가장 영향력이 큰 것이 현재 부동산시장의 매물의 부족이다. 매일 같이 지역별로 부동산 매물량을 첵업하고 있으나 모든 지역에서 매물이 너무 모자라고 매물이 없어도 너무 없다.

정상적으로 시중에 나와 있어야 할 평균 매물량에 비교해 보면 2022년 1월 중의 매물은 지난 10년간의 평균매물에 비해 5-10%도 되지 못한다. 그러면, 오는 3월 중에 금리가 0.25% 혹은 최대로 0.5%로 오른다 하더라도 그래도 모기지 금리는 4% 근처에 머무를 것이고 이것도 향후 추가금리인상으로 5%에 도달한다 하더라도 여전히 모기지 금리는 여전히 낮은 수준이니, 이 정도의 금리 인상으로는 불같이 뜨거운 바이어의 구매행렬을 막기는 아직은 힘들어 보인다. 이런 상황을 같이 살펴보면 2022년도에는 여전히 집값이 계속 조금씩 올라갈 것으로 봐야 할 것 같다.

문의: (661)373-4575

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<제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표>