최근 한 은퇴하신 고객으로부터 문의가 있었다. 30년 이상 리커스토어 관련 비즈니스를 하였는데 가게를 팔고 골프도 즐기고 여유로운 생활을 즐기는 상황이 1년도 채 되지 않았는데 무료함으로 다시 일을 하고 싶어서 주류를 취급하는 라이선스가 있는 가게가 있는 건물을 찾고 있다는 문의였다. 이 고객은 그 동안의 노하우로 비즈니스와 부동산 투자를 같이 해야 한다는 것을 정확하게 알고 있는 고객이다.

상업용 부동산 투자의 시작은 해당 건물 바이어가 그 건물에서 50% 이상을 점유해서 직접 비즈니스를 할 수 있을 때부터이다. 건물 가격의 10%를 다운페이먼트 하고 40%를 SBA 융자받고 50%를 은행 융자를 받아서 총 90%를 빌려올 수 있어서 적은 다운페이먼트로 건물을 구입할 수 있는 지렛대 효과를 최적으로 활용할 수 있기 때문이다. 리커 뿐만이 아니라 식당, 마켓, 병원, 호텔, 미장원, 스킨케어 비즈니스 등 다양한 한인 들의 비즈니스 업종에 해당된다.

LA 올림픽가에 위치한 작은 상가 건물들은 시장에 나오자 마자 팔려나간다. 장사하기 좋은 위치에 적당한 크기의 매물을 구하는 것이 관건이지만 부동산 시장이 늘 변하기 때문에 항상 구입 가능한 매물이 시장에 나오는 것을 주목하고 있어야 한다. 최근 주택가에 있는 작은 상가들 내에 또는 단독 건물로 병원들과 24시간 서비스를 제공하는 응급센터들이 테넌트로 들어와 있다. 비즈니스가 한인타운에 굳이 있을 필요가 없다면 기회가 더욱 많다.

오레곤주와 워싱턴주에서 파파이스 치킨과 버거킹 매장을 수백개 운영하고 있는 한 회사는 목좋은 사거리 빈 땅을 구입해서 매장을 짓고 오픈한 다음 리스계약서를 만들어서 테넌트로 들어가면서 일반 건물 투자자들에게 좋은 가격에 판매를 하고 그 수익으로 매장을 늘려나가고 있다. 1에이커 정도 면적의 땅을 100만달러에 구입해서 3,000스퀘어피트 드라이브스루 매장을 만들고 NNN 리스 월 렌트 1만1,000달러 계약에 년 순익 13만2,000달러를 투자자에게 보장해 주고 CAP 4.75%를 보장에 278만달러에 건물을 판다. 요즘은 4.5%로 가격이 300만달러로 올랐다.

코로나19로 인해서 직격탄을 맞았던 호텔에 관심을 가지고 있는 한인들이 많이 있는데, 시애틀 포틀랜드 등 다양한 지역에서 엄청난 기회들이 있다. 호텔 경영은 현금 순환이 좋고 자산 가치를 올릴 수 있는 좋은 사업 아이템이지만 투자 규모가 커서 부담이 되는 단점 또한 있다.

투자용 부동산 시장은 여전히 매물 부족으로 핫한 셀러스 마켓 상태가 1월까지 이어지고 있는 상황인 반면 호텔 매물만은 가격이 유지가 되고 있기는 하지만 코로나19 연장으로 인한 피로감이 쌓인 매물들이 많아지고 있다. 예를 들어서100만달러로 700만달러에서 1,000만달러 호텔 매물을 잡을 수 있다. 미국 내 객실 점유율은 2019년도 수준으로 조금씩 다가 서고 있고 미국 내 호텔들의 평균 일일 대실비 ADR는 예상치를 훨씬 웃돌고 있다. 지난 17주간 동안 56% 이상이 2019년도 수준보다도 더 높은 ADR을 보고 했다.

호텔 SBA 융자는 보통 1,200만달러까지 융자가 가능한 SBA 504 Loan 프로그램이 이용된다. 호텔은 운영하는데 많은 부분들이 시스템화 되어 있으며 익스피디아닷컴이나 호텔스닷컴 부킹닷컴 과 같은 서너개의 대형 온라인 예약사이트와 연동을 통해서 결재와 호텔방 열쇠앱 등 무인 체크인 등 점차 적은 인원으로 운영이 가능해지고 있다. SBA 융자가 가능하기 위해서 객실점유율이 높은 매물을 찾는 것이 최우선이다. 해외 여행이 만만치 않아진 상황에서 미국 내 여행 수요가 꾸준히 상승할 것으로 많은 리서치 기관에서 데이터를 내놓고 있고 또한 투자 매물이 부족한 셀러스 마켓에서 비교적 적은 자금으로 자산가치를 높일 수 있는 호텔 모텔 부동산에 관심을 가져볼 수 있겠다. 현재 시애틀 인근 5번도로 인접한 프랜차이즈 호텔이 매물로 나와 있는데 판매자는 17년전 10%의 현금만으로 구입을 하여 지금 호텔 가치만 1,100만달러가 넘는 자산이 되었다. 비즈니스 운영을 하면서 은퇴할 때에 여유 있는 투자 부동산을 만들기에 최상의 프로젝트가 아닐까 생각한다.

문의 (213) 626-9790

<해리 정 드림부동산 부사장>