지난 수 주 동안 모기지금리를 비롯한 대부분의 금리가 많이 상승했다. 물가가 가파르게 상승함에 따라 연준이 이에 대한 대책으로 기준금리를 올해 적어도 서너차례 올릴 것으로 예상되면서 시장이 이를 미리 반영하면서 나타난 현상으로 볼 수 있다. 이러한 시중금리의 상승은 앞으로도 당분간 계속 될것으로 많은 전문가들은 예상한다.

이렇게 금리가 상승하거나 상승이 예상되는 시기에 Heloc (Home Equity Line of Credit)을 보유하고 있는 손님들은 이에 대한 대책을 세우는 것이 좋다. 왜냐하면 Heloc의 이자율은 변동금리로 연준이 금리를 인상하면 바로 자동적으로 올라가기 때문이다. Heloc의 규모가 적거나, 1차융자의 이자율이 30년 고정이면서 아주 낮게 되어 있거나, 가까운 시일 내에 언제든지 갚을 수 있거나, 자주 갚았다 썼다 하면서 Heloc 의 근원적인 장점을 이용해서 쓰는 사람들은 굳이 재융자 할 필요가 없을 수 있다.

하지만 Heloc 의 규모가 크거나, 가까운 미래에 갚을 처지가 못 되거나, 1차융자의 이자율도 그렇게 낮은 편이 아니거나, 1차융자가 변동금리인 경우에는 재융자를 고려해 보는 것이 좋다. 그리고 Heloc 은 보통 10 - 15년 만기인데 만기가 가까이 오는 사람들도 신경써야 한다. Heloc을 처리할 때 1차융자는 그대로 둔채로 2차만 고정으로 재융자 하는 것을 문의하는 사람들이 있는데, 이는 아무런 의미 없는 경우가 대부분이다.

왜냐하면 2차융자의 고정이자율은 엄청 높아서 차라리 변동으로 그냥 두는 편이 낳을 수 있기 때문이다 결국 1, 2차 융자를 묶어서 재융자를 해야하는데 이때 주의 할 것이 기존의 1차와 Heloc을 묶는 재융자가 현금인출 재융자가 될 수도 있고 Rate & Term(R&T) 재융자가 될 수도 있다는 사실이다. 현금인출재융자냐 R&T재융자가 되느냐에 따라 심사기준과 요구되는 집값규모 즉 에퀴티 규모가 달라질 뿐만아니라, 이자율에 있어서도 차이가 날수 있다.

컨포밍융자에서는 집을 구입할 때 오픈한 Heloc 이외의 것을 1차와 묶을 때는 모두 현금인출로 간주한다. 집을 산 후에 이미 돈을 꺼내 썼기 때문이다. 하지만 점보융자에서는 집을 살 때 열었든 그 이후에 열었든 상관없이 지난 1년 동안 Heloc에서 돈을 꺼내쓰지 않았다면 현금인출로 간주하지 않고 R&T으로 간주한다. 따라서 하나로 묶은 융자규모가 647,200달러 이상이 될 경우에는 반드시 점보융자로 융자를 받아야 이득이 된다.

점보융자 자체의 이자율이 컨포임(하이밸런스)융자의 이자율보다 낮을 뿐만이 아니라, R&T재융자가 되기 때문에 이자율이 더 낮아질 수 있기 때문이다. 예를 한번 들어보자. 현재 500,000달러 1차융자를 갖고 있는 사람이 2년전에 오픈해서 쓴 200,000달러의 Heloc의 이자율이 오르는 것이 두려워 1,2차를 묶어서 하나의 융자로 재융자를 생각할 수 있다.

이때 새로운 700,000달러의 융자를 컨포밍(하이밸런스)융자로 받을 경우와 점보융자로 받을 경우의 이자율 차이는 30년 고정 기준으로 0.5%이상 날 수 있다. 다시 말하지만 그 이유는 점보융자자체의 이자율이 낮을 뿐만 아니라, 점보융자에서는 이 재융자를 R&T으로 간주하기 때문이다. 만약에 1,2차 묶은 융자규모가 672,000달러를 약간 못미쳐서 점보융자 규모가 안될 경우에는, 몇만불 더 인출해서 융자규모를 672,000달러 이상으로 만들어 점보융자로 융자를 받는 편이 이자율 측면에서 이로울 수 있다.

이때 점보융자로 만들기위해 더 꺼낸 돈은 융자가 끝난 후 바로 되 갚으면서 렌더에게 낮아진 밸런스에 맞춰 월페이먼트를 낮춰달라고 요청하면 되는데 이를 Recasting 이라고 부른다.

마지막으로 1,2차를 묶은 융자의 이자율이 기존1차융자의 이자율보다 너무 많이 올라가게 될경우에는 30년 고정 대신 7년 혹은 10년 ARM 같은 상품을 고려해 볼수도 수도 있다. 높은 이자율의 Heloc을 그대로 방치하지말고 이 기회의 Heloc 의 상태를 한번 점검하여 높아지기 금리에 대비하기를 바란다.

문의: (213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>