2019는 말에 시작된 코로나바이러스는 전 세계의 삶을 바꿔놓았고 2021년을 보내는 아직도 그 해결의 실마리가 보이지 않고 있다. 최근 갑자기 등장한 오미크론 변이로 인해 세계는 또 한 번 긴장을 하는 상황이다.

정말 Covin-19로 시작된 펜데믹 광풍운 아직도 사회적 거리 두기가 진행 중이고 백신을 맞지 않고서는 이제 식당과 상점을 들러기도 힘든 상황이 되었고 더 암울한 것은 부스터 샷을 맞았는데도 불구하고 돌파 감염사례가 보도되고 있다.

정말 코로나 시대의 끝이 어딘지 궁금할 정도로 힘겨운 한 해를 보내고 있다. 이런 상황 속에서도 시간은 계속 흘러가고 이제 2021을 보내고 조만간 새해를 맞이해야 한다.
한해를 돌아보며 우리가 어떤 것을 얻었고 어떤 것을 잃었으며 어떤 변화가 일어났고 또 시장이 어떤 방향으로 나아갈지 조심스럽게 나누어 본다.

1. 주택 시장
앞서 말한 코로나 상황으로 주택시장에도 큰 변화가 일어났다. 간혹 코로나로 인해 주택시장이 좀 위축되고 가격이 좀 내려가지 않을까? 생각하시는 고객들이 있는데 실제 마켓 상황은 기대와는 다르게 셀러가 주도하는 한 해를 보냈다.

올해 주택시장은 리스팅 가격보다 더 주고 구입하는 바이어가 별로 이상해 보이지 않는 한해였다. 아니 리스팅 가격을 주고 오퍼가 받아지기 힘들 정도로 괜찮은 매물들은 바이어들이 몰렸다. 한 예로 고객이 수 년 전 40만 불 중반 가량에 주택을 구입하고 직장 관계로 타주로 이주를 하게 되었다.

그 주택 위치가 큰 하이웨이와 붙어 있어서 60만 불대 중반 정도면 잘 받겠다고 생각했는데, 물론 오너가 수 년 동안 주택을 아주 잘 관리를 하였다. 보기만 해도 갖고 싶은 마음이 들도록 구석구석 손을 봐 두었다.

그래도 주택은 그 꾸민 것보다 위치인데 60만 초반대에 팔리지 않을까 했는데, 완전히 시장을 잘못 보고 있었다. 오픈하우스 시작부터 수십 명이 몰리기 시작하더니 오퍼가 60만 불대 후반으로 시작하더니 70만 불이 넘어갔고 바이어들끼리 경쟁이 붙어 70만 중반대에 성사되었다. 오너도 깜짝 놀랐다. 기대보다 거의 10만 달러 이상 받고 계약이 성사되었다.

또 이런 경우도 있다. 새로 주택을 완전히 고친 주택인데 고객은 지난해에 계약했고 오는 주택을 완전히 새로 고치고 주거 승인을 최근에야 받았다. 계약하고 거의 1년이 걸린 셈인데 문제는 주택 공사를 셀러가 어떻게 해서든 거래를 깨려고 하는 것이다.

계약한 1년 전보다 시장 가격이 너무 많이 올라서 어떻게 해서도 이 계약을 깨고 새로운 바이어에게 더 좋은 가격으로 팔려고 하는 욕심이 생긴 거다.
결국 바이어는 계약서에 없는 이런저런 불이익을 감수하고 1년 넘게 기다려 어렵게 클로징을 준비하고 있다. 특히 펜데믹으로 재택근무가 늘어지는 상황이 되어 복잡한 지역 콘도보다는 한적한 곳의 주택들을 고객들이 선호하고 있다.

아마 코로나가 어느 정도 정리가 되더라도 재택근무는 어느 정도 자리를 잡을 것 같고 대도시 중심가 보다 그 주변 지역의 주택들이 내년에도 주택시장을 주도하지 않을까 생각해 본다.

2. 모기지 시장
모기지 시장은 재융자를 빼놓고 설명하기 힘든 한해였다. 재융자 붐은 작년 중순부터 러쉬하기 시작했다. 정말 끝도 없이 재융자 신청이 밀려왔다. 그 재융자가 올해 초까지 신청이 몰렸는데 하도 재융자 신청자가 많아서 재융자는 신청 후 클로징까지 기본적으로 6개월을 기다려야 했다.

어떤 고객인 경우 거의 1년 만에 클로징하는 사례도 발생했다. 올 한해처럼 고객들에게 욕을 많이 먹어 본 적도 없는 것 같다. 펜데믹으로 수입과 각종 서류는 더 짧은 시간에 만료되어 새로 업데잇 해서 검토를 하라고 하지 고객들은 클로징은 안 되는데 왜 서류만 자꾸 보내 달라고 화를 내지 정말 올 한 해 동안 론 오피스들은 고객과 언더라이드 중간에 끼여서 일 년 내내 서류 작업만 해주다 한 해를 보내지 않았나 생각된다.

다행히 구입고객에 대해서는 재융자와 다른 라인은 고객들이 클로징에 지연되지 않도록 최선을 다해 진행은 되었다.
모기지 융자 서류 중에서 가장 힘든 부분이 자영업을 하시는 분들의 현재 수입 지출 증빙 서류 (P&L :Profit and Loss Statement)였다. 이 서류는 60일마다 새로 받아 줘야 하는데 이 서류를 만들려면 회사의 수입 지출 자료가 모두 필요하다.

그러려면 비즈니스 은행 스테이트먼트와 사업용 크레딧 카드 스테이트먼트등 이런 자료들이 필요한데 대부분 사용 후 한 달이나 뒤에 나오는 서류들이다. 그래서 이 서류를 토대로 P&L을 만들면 불과 몇 주 지나지 않아 60일이 지나 새로 만들어야 한다.

어떤 고객은 이 P&L을 네 번 이상 새로 만드신 분도 계시다. 물론 회계사를 통해서 만들면 경비가 발생한다. 그러니 자영업자가 재융자를 받으려면 얼마나 힘들겠는가 이런 이유로 많은 은행은 고객들로부터 무지 욕을 먹은 한 해가 되었다.

3. 융자 가이드라인
앞서 이야기처럼 올해는 펜데믹으로 훨씬 강화된 잣대로 융자를 심사하였다. 혹시나 고객들이 중간에 회사를 그만두었거나 또는 최근 은행이 모르는 모기지 연체나 새로운 크레딧 라인이나 빚이 발생하지 않았는지 더 꼼꼼히 확인을 요구하였다.

조금 안타까운 것은 수입 증빙을 보여주고 좋은 이자로 융자를 받기 위해서 작년이나 올해 수입 증빙이 중요 요소인데 펜데믹으로 중간에 가게를 닫거나 혹 정부의 방침으로 일시적인 영업을 중단했더라도 은행은 이것과는 상관없이 한해 보고된 수입으로만 융자를 승인해 주고 있다.

그러니 정부 방침대로 수개월 동안 영업을 하지 못했다면 주택 융자에 있어서 엄청난 불이익을 당할 수 있다. 정말 안타깝지만 시중 은행은 이것에 대한 자비가 없다. 다행히 최근 군소 은행을 중심으로 수입을 보여주지 않아도 되는 융자들이 늘어나고 있다. 일선 리얼터에 의하면 거의 절반 이상의 고객들이 수입 증빙이 없는 프로그램으로 융자를 받아 오고 있다고 한다.

필자도 30% 이상 다운을 할 수 있는 고객이라면 굳이 이렇게 까다로운 서류를 보여 달라고 요구할 것이 아니라 적정선에서 이자를 좀 올리고 서류심사를 좀 완화해서 융자해주면 은행도 이익이고 훨씬 비싼 이자로 융자를 받아야 하는 고객들에게 이익이 되지 않을까 생각해 보는데 2022년엔 책상에 앉아 가이드라인을 만들어 내는 친구들이 현장을 얼마나 이해하고 도움이 되는 상품을 만들어 낼지 기다려 본다.

힘들었지만 그래도 한해는 저물어 가고 또 희망의 새해가 시작된다. 아직도 각종 변이로 우리 일상을 괴롭히고는 있지만 최근 보고에 의하면 변이된 바이러스는 그 증상이 처음보다는 훨씬 약하다고 한다. 코로나가 없어지기 힘들다면 그냥 감기 정도로 우리와 함께하길 조심스럽게 기대해 본다. 새해에는 더 유익하고 더 좋은 프로그램의 소개로 교민들의 내집마련에 도움이 되길 소망한다.
문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>