부동산과 주식은 늘 밀접한 관계가 있다. 두 가지 모두 투자라는 개념에서는 같지만 주식은 짧은 사이클 내에서 비교적 잦은 등락을 하지만 부동산은 긴 사이클 속에서 서서히 등락을 거듭한다. 하지만 긴 세월을 견디고 나면 처음 투자한 것에 비해 일반적으로 적지 않은 수익이 발생한다는 점에서 동일하다. 특히 부동산 투자의 경우 다운페이먼트란 목돈과 함께 매달 적지 않은 페이먼트 부담이라는 커다란 짐까지 짊어져야 하는 보통 사람들이 일생에서 할 수 있는 가장 큰 투자임은 분명하다.

그러면 이러한 부동산 투자를 어떤 마음으로 해야 성공할 수 있을까?

첫째, 장기적으로 투자해야 성공할 수 있다. 주변에 보면 부동산으로 꽤 적지 않은 부를 쌓은 사람들을 종종 볼 수 있다. 이들의 투자 패턴을 보면 거래를 자주 하지 않는다는 것이다. 주로 오랜 시간 가지고 있는 장기간 투자가 대부분이다. 우리들은 그저 그 사람이 현재 가지고 있는 많은 부동산가치를 보고 놀라는 경우가 많지만 이렇게 되기까지는 많은 세월을 묵묵히 인내하면서 투자한 결과의 소치다. 예를 들면 어떤 사람이 농장을 사면서 내년에 비가 와서 특별히 농사가 잘 될 것이라고 예상하고 농장을 사는 사람은 많이 없다. 10, 20년 후를 보고 투자 가치가 있다고 생각될 때 사는 것이다.

오래 전에 사둔 건물이나 땅이 주변이 별안간 개발되면서 본인 소유의 부동산 가치가 크게 상승한 사례들이 분명 있다. 서브프라임이 막 일어나고 얼마 안 되었을 때 일이다. 코로나 등 외곽 지역에 지은 지 불과 5년 미만의 거의 새집들이 차압, 숏세일 매물로 대량 쏟아져 나오던 시절이다. 아무리 서브프라임 시절이라도 스퀘어피트당 땅값 포함해서 100만달러 미만으로는 집을 지을 수 없는 가격이라고 투자를 권했지만 그저 더 떨어질 것이라는 걱정을 앞세웠던 것이 당시 한인 투자자들이 보여 준 반응이었다.

하지만 15년이 지난 지금 거의 3배 가까이 오른 것을 보고 그때 투자하지 않은 것을 후회하는 한인 투자자들을 종종 본다. 본인도 부동산업계에 오래 종사했지만 최고, 최저점을 예측할 수 있는 부동산 전문가는 아무도 없다. 팬데믹도 마찬가지다. 팬데믹이 막 시작되고는 부동산 시장이 얼어 붙는 것 같더니 불과 2달이 지나기도 전에 무서운 속도로 가격 상승을 몰고 온 것을 똑똑히 목격했다. 부동산 투자는 시간 싸움이다. 따라서 장기적으로 투자할 목적이 아니라면 시작을 안 하는 것이 좋다.

둘째, 구입 후 가격이 계속 하락하더라도 견디어 낼 수 있는가를 자신에게 물어본 후 투자해야 후회하지 않는다. 특히 자기자본이 아닌 빌린 자금으로 투자하거나 은행 대출이 과다한 경우 부동산 시장이 하락함에 따라 심리적, 경제적으로 엄청난 스트레스에 시달리다 결국은 고비를 못 넘기고 오히려 손해를 보고 철수하는 경우를 종종 본다.

셋째, 꾸준한 인내는 높은 수익을 보장한다. 매달 내는 페이먼트가 30년이란 시간이 지나면 융자금 전액 상환과 함께 자신의 집을 소유하게 됨과 동시에 30년 전에 산 가격에 비해 몇 배가 오른 것을 실감하게 될 것이다. 어느 투자가 이렇게 훌륭한 수익율과 함께 은퇴 준비까지 해 줄 수 있을까?

필자는 부동산 투자를 생각하는 독자들에게 두 가지 룰을 추가로 권하고 싶다.

첫째, ‘What ifs…’ 생각을 버리자. 부동산 투자는 금액면에서 워낙 크다 보니 수만가지의 생각과 고민이 따른다. 이러한 생각을 극복하지 못하면 부동산 투자는 영원히 시작할 수 없게 된다. 둘째, 부동산 투자를 잘못했다고 절대로 낙심하지 말자. 왜냐하면 앞으로 20~30년을 보고 하는 투자여서 지금 조금 비싸게 구입을 했다고 해도 시간이 지나면 이런 실수는 전혀 문제가 되지 않는다. 오히려 20~30년후에 그때 그렇게라도 투자한 것에 대해 자신에게 감사할 것이 분명하기 때문이다. 주식 투자의 귀재로 알려진 Warren Buffett이 늘 말하던 투자는 장기적으로 해야 하는 것이지 단기적으로 하는 것이 아니다. 부동산 투자에도 역시 적용되는 정답이다.

문의 (714) 726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>