내년 상업용 부동산 시장의 전망이 밝은 것으로 나타났다. 코로나에 흔들렸던 상업용 부동산 시장이 올해 회복세로 돌아섰고 내년에도 회복세를 이어갈 것이란 전망이다. 경제 매체 포브스와 온라인 재정 매체 모틀리 풀이 내년 상업용 부동산 시장 전망을 분석했다.

◇ 거래 늘고 가격은 약 5%대 상승

경제 회복 속도가 빨라질 것으로 예상되는 내년 상업용 부동산 거래도 늘어날 전망이다. 이에 따라 상업용 부동산의 가격의 5% 내외 상승과 상업용 부동산 간접 투자 수단인 ‘부동산 투자 신탁’(REIT)에 대한 활발한 투자 자금 유입 등이 전망되고 있다.

코로나 팬데믹으로 주춤했던 상업용 부동산 시장은 올해 반등했다. 올해 1월부터 10월까지의 상업용 부동산 거래량은 전년도 같은 기간에 비해 약 64%나 급증했다. 창고 등 산업용 부동산과 아파트 거래가 특히 크게 늘어 코로나 팬데믹 이전인 2019년 거래량에 비해 각각 약 30%씩 늘었다.

반면 재택근무 등의 영향으로 상가 건물과 사무실 건물 거래량은 아직 뚜렷한 회복세를 나타내지 않고 있다.

부동산 매물 정보 업체 코스타에 따르면 거래량 급증으로 산업용 부동산과 아파트 건물의 가격(올해 1분기~3분기)은 전년대비 두 자릿수 비율로 치솟았다.

상가 건물과 사무실 건물의 가격도 회복세를 보이고 있지만 상승 속도는 더딘 편이다. 상업용 부동산 투자 수익률 지표인 ‘자본 환원율’(CAP Rate)은 낮은 이자율의 영향을 받아 낮은 편이다. 자본 환원율이 낮다는 것은 상업용 부동산이 전반적으로 여전히 높은 가격에 매매되고 있음을 의미한다.

◇ 창고 수요 여전히 높아

창고 등 산업용 건물은 코로나 팬데믹 이전부터 상업용 부동산 시장에서 ‘귀한 몸’ 대접을 받아왔다. 전자 상거래 급증으로 창고에 대한 수요가 꾸준히 증가하던 중 코로나19 사태로 수요가 폭등하는 계기를 맞았다. 산업용 건물 가격은 이미 올해 사상 최고치를 기록했고 공실률 또한 역대 최저 수준이다.

코로나19 발생 초기 사재기 현상 등으로 물류 공급망에 차질이 발생한 바 있다. 이후 각 업체들은 공급 차질에 대비하기 위한 재고 비축의 필요성을 깨닫게 됐고 이에 따라 창고 등 산업용 부동산의 중요성이 부각되기 시작했다. 특히 외국보다는 미국 내 재고 비축 비중을 늘리려는 업체 증가로 미국 내 산업용 부동산의 수요가 급등하는 추세가 이어지고 있다.

아마존, 월마트, 크로거 등은 창고 건물 확보를 위해 자체 창고 개발에 나선 상황이다. 이에 따라 창고, 물류 센터 등에 투자하는 부동산 투자 신탁의 전망이 올해도 매우 밝다.

◇ 아파트 임대료 내년에도 10% 상승 전망

아파트와 같은 다가구 임대 주택의 투자 전망 역시 매우 밝은 편이다. 2008년 대규모 주택 압류 사태 이후 폭등하기 시작한 아파트에 대한 수요가 여전히 이어지고 있다. 최근에는 주택 가격 급등과 매물 부족 등으로 내 집 마련이 어려워지자 임대 주택을 찾는 수요가 더욱 늘고 있다. 특히 신규 주택 공급 부족으로 임대 주택에 대한 수요는 앞으로도 계속될 전망이다.

‘전국 부동산 중개인 협회’(NAR)는 아파트를 찾는 세입자가 늘면서 올해도 전국적인 임대료 증가 현상이 나타날 것으로 전망했다. NAR은 최근 내년 아파트 임대료 상승 폭이 약 10%를 기록할 것이라는 전망 보고서를 내놓았다.

보고서에 따르면 올해의 경우 인구 100만 명 이상 390개 도시 중 약 127개 도시의 임대료가 두 자릿수 비율의 상승세를 기록했다. 플로리다 주의 탬파와 같은 도시의 경우 1년 사이 임대료가 무려 25%나 치솟은 현상을 나타내기도 했다.

◇ 2026년까지 8만여 소매 상가 문 닫는다

코로나 팬데믹의 가장 큰 타격을 입은 부문이 소매 상가 건물 부문이다. 자택 대기 명령, 재택근무 등의 영향으로 오프라인 소매 매출이 급감했기 때문이다. 이로 인해 팬데믹 기간 중 전국적으로 수만 개에 달하는 소매 업체가 문을 닫는 사태가 발생했다.

최근 오프라인 매출이 회복되고 있지만 팬데믹을 기점으로 온라인 구매로 돌아선 소비자들이 쉽게 돌아올 것으로 기대하기 힘든 상황이다. 이에 따라 투자 은행 UBS는 2026년까지 전국 소매 업체의 약 9%에 해당하는 약 8만여 곳이 문을 닫을 수 있다는 암울한 전망을 내놓기도 했다.

쇼핑센터나 상가 건물 투자자의 입장에서 온라인 구매가 대체할 수 없는 소매 업체를 유치하는 전략이 무엇보다 필요한 시기다. 대형 쇼핑센터의 경우 오프라인 구매가 여전히 대세인 수퍼 마켓과 약국 체인점 등을 앵커 테넌트로 유치하는 것이 건물 가치를 올릴 수 있는 전략이다.

소규모 상가 건물의 경우 매장을 직접 찾아야 하는 미용실, 피트니스센터, 식당과 같은 세입자 중심의 임대 전략을 세워야 온라인 매출 증가에 대비한 공실률 하락을 막을 수 있다.

◇ 재택근무 트렌드로 사무실 공실률 회복 힘들 것

사무실 건물에 대한 전망은 여전히 불투명하다. 코로나 팬데믹 기간 동안 재택근무를 선택한 인원 중 상당수가 여전히 사무실 출근이 필요 없는 재택근무를 선택하고 있다.

일부 대기업들이 사무실 근무로 전환했지만 팬데믹 이전에 비해 출근 일수를 줄인 기업이 상당수로 사무실 건물에 대한 수요는 당분간 살아나기 힘들 것으로 전망되고 있다.

백신 접종자가 늘고 있지만 최근 확산 중인 델타 바이러스와 오미크론 변이 바이러스 등으로 재택근무자가 다시 증가하면서 사무실 건물 공실률은 다시 높아질 전망이다.

회계 컨설팅 그룹 ‘프라이스워터하우스쿠퍼스’(PwC)와 ‘어번랜드인스티튜트’(ULI) 등의 부동산 연구 기관이 최근 상업용 부동산 전문가를 대상으로 실시한 조사에 따르면 전문가 중 약 4분의 3이 내년 사무실 근무자 중 약 75%가 주 3일 근무를 선택할 것으로 내다봤다.

이에 따라 사무실 사용 비율은 2024년까지 5%에 최고 약 15%까지 감소할 것으로 전망됐다. 사무실 건물 수요 감소 현상은 도심에 위치한 건물일수록 뚜렷한 반면 외과 지역 사무실 건물에 대한 수요는 꾸준히 이어지고 있다.

◇ 백신 보급으로 시니어 주택 공실률 낮아져

65세 이상 코로나 백신 접종자 비율이 높은 폭으로 오르면서 시니어 주택과 노인 요양 시설 부문에 대한 전망은 밝은 편이다. 전문가들은 은퇴 연령층의 베이비 부머 세대 인구가 급증하면서 2023년쯤 완전 회복을 이룰 것으로 내다보고 있다.

갑작스럽게 발생한 코로나19 사태에 노인들의 입주가 제한되면서 시니어 단지와 요양 시설의 공실률이 하루아침에 곤두박질친 바 있다. 백신이 본격 보급되기 시작한 올해 하반기부터 노인들이 입주가 다시 줄을 이으면서 공실률이 개선되고 있지만 아직 팬데믹 이전 수준을 회복하지는 못했다.

<준 최 객원 기자>