주택 가격의 고공 행진은 제반 건축 비용 증가보다도 법률 제도가 공공시설 자금 조달을 제한함으로써 발생한 수요 공급의 불균형에서 비롯된 것이다. 주택 공급이 원활하도록 과거처럼 실소유자 보호, 다주택 보유자와 단기 재판매시 불이익을 만들고, 저소득층 주택 공급시 노동조합 인건비 적용 금지, 공공시설 제공, 건축 허가제도 개선과 심사 기간이 단축되어야 주택 공급에 도움이 되고 가격도 하락할 수 있다.

▲주민발의안 13: 주민발의안13 통과 이전에는 시청에서 새 주택 건설에 필요한 공공시설 비용을 지불했다. 1978 년 주민발의안 13에 의해서, 기존 주택 소유주가 주민 세금으로 새 주택 개발업자를 위한 공공시설 비용을 사용할 수 없다. 수혜자 부담원칙이다. 재산세는 주택 구입 가격의 과거 2.67%에서 1%, 매년 2% 인상만 허용한다. 시청은 재산세가 삭감됨으로 공공시설과 도로 보수 자금 조달 문제에 차질이 생겼다. 소매상인 식당이나 의류소매업소들이 지불하는 ‘판매세를 주택 개발을 위한 공공시설에 지출한다는 것도 무의미하게 되었다. 지방정부는 결국 건축 허가 비용에서 시청 운영 경비를 조달하고 있다. 이 결과, 주택 한 동에 시청 건축 허가 비용이 과거 4,000~7,000 달러 하던 것이 현재는 50,000~70,000달러가 됐다. 가주는 새 주택 가격의 18~20%가 시청에 지불하는 건축 허가 비용이다. 새 주택 가격이 50만달러이면 시청 허가비는 9만달러가 된다.

시청은 건축 허가 비용으로 학교, 공원, 공공 예술, 저소득층 주택, 교통, 환경보호, 소방, 경찰, 시청의 여러 시설 유지, 도서관, 하수도, 도로 보수에 비용을 지출한다. 이것을 ‘개발 영향’ 비용이라고 한다. 미국 내에서 가주가 시청 주택 건축 허가비가 가장 높다. 주택 건축 허가 비용이 높기 때문에 주택 가격이 높다. 이 문제가 시정되지 않으면 주택 공급 문제가 발생한다.

▲특정 필지 특별 개발 세금 제도(Mello-Roos): 주민발의안 13으로 특정 지역에 공공시설을 할 수 없다. 정부가 1982년에 채권을 발행해서 특정 지역 개발 공공시설 자금조달을 위해서 ‘특별세’가 제정되었다. 개발업자가 특정 지역 개발을 하려면 하천, 도로, 하수구 등 여러 공공시설을 해야만 개발을 할 수 있다. 한 개발업자가 이런 비용을 충당한다는 것은 역부족이다. 특정 지역 구성에는 소유주의 2/3 찬성이고, 오랜 시간이 소모됨으로 개발업자가 기피한다. 특별세 채권은 주택 구입자가 20~25년 동안 상환 해 나가지만 다시 20년을 연장해서 40년 동안 상환할 수 있다. 특별세금은 재산세와 별도로 구입 가격의 2% 이하로 책정된다. 특별세가 연간 400~3,600달러나 하는 곳도 있다. 특별세는 재산세가 아니어서 세금 공제가 어렵다. 세금 공제를 받으려면, 납세자는 일반 대중을 위해 지불된 것이라는 것을 증명해야 된다. 특히 구입자는 특별세 지역 주택 구입을 신중히 숙고해야 된다.

▲도시 재개발 부서 폐지: 낙후된 도심 지역 활성화를 위한 ‘재개발 부서’가 2012년에 폐쇄되었다. 재개발 부서는 재산세 증가분의 20%를 주택 보조금으로 지불하도록 했다. 이 자금으로 낙후된 주택, 상가 주변의 도로 보수, 건물 개보수도 보조했었다. 그러나 대부분의 지방 정부는 주택 개발 지원금을 행정 업무에 지출되는 결과를 초래함으로써 결국 폐쇄 당했다.

▲저소득층 주택 개발 예산 삭감: 2013년과 2018년 사이에 저소득층을 위한 주택 예산이 다른 때보다도 500억달러 감소되었다. 2019년에 SB 2에 의해서 저소득층 주택을 위한 250억달러 허락했고, 주민발의안 1, 2에 의해서 5,000억달러 주택 채권으로 주택 건축에 세금 감면 혜택을 결정했다. 저소득층 주택 개발을 위한 공공자금을 사용할 때에는 건축 노동자 인건비를 ‘노동조합 노동자 임금’을 지불해야 함으로 인건비가 46% 증가 된다. 개발업자는 인건비 상승으로 저소득층 주택 개발 참여를 싫어한다.

문의 (310) 307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>