주택은 물론이고 아파트나 상가와 같은 상업용 건물들도 지난해에 이어 올해에도 가격이 계속 상승하고 있다. 그래서인지 투자자들의 발걸음이 빨라지고 찾는 사람이 많아 매물 부족 현상을 보인다.

수익이 나오는 부동산에 성공적으로 투자하여 부를 일군 경우들이 주위에 많다. 그러나 2년 이상 거주한 후에 매매를 하면 50만달러까지 세금이 면제되는 주거용의 주택과는 달리 부동산을 매각한 후에 이익이 발생했을 경우, 셀러는 그 매매 차익에 따른 양도 소득세(capital gain tax)를 연방국세청(IRS)에 내야 한다. 이때 자칫 이익의 많은 부분을 세금으로 내게 되는 경우도 생긴다.

예를 들어 십 년 전에 100만달러에 아파트를 구입했는데 그동안 가격이 많이 올라 최근에 150만달러에 팔았다면 우선 인상된 50만달러에 대한 양도소득세를 내야 하고, 셀러는 매년 세금보고 시 아파트를 소유하고 있던 10년 동안 세금 혜택을 보기 위하여 감가상각을 했을 것이다. 예를 들어 매년 1만달러씩 감가상각을 했다면 그동안의 감가상각으로 세금 혜택을 누린 부분에 대해 납부해야 하는 세금(recapture tax)에 해당되는 10만달러를 합해 소득으로 간주된 60만달러에 대한 양도소득세를 납부해야 하는 것이다.

이때 합법적으로 세금 납부를 미룰 수 있는 방법이 있는데 이것이 1031교환(1031 Exchange)이다. 위의 1031교환법을 통한 상업용 부동산 거래의 활성화는 투자를 증진시키고, 고용 창출의 효과도 기대할 수 있다. 즉 1031교환은 부동산을 매각한 후에 세금 걱정없이 판매 대금 전부를 재투자하여 큰 폭으로 재산을 증식시킬 수 있는 좋은 방법이 된다. 1031교환은 오랜 기간에 걸쳐 시정되어 1998년에 드디어 완성된 것으로, 순수하게 투자를 목적(Investment Property)으로 한 토지 혹은 임대 수입이 생기는 수익성 부동산(Income Property)이나 생산 공장을 포함한 사업 목적으로 사용되는 대부분의 상업용 부동산(commercial property)이 이 법의 혜택을 볼 수 있게 되었다.

이렇게 1031교환은 지역의 제한도 없으며, 하나를 팔아서 여러 개를 사도 되고 그 반대로 작은 투자용 부동산을 두세 개 가지고 있는 투자자가 그것들을 팔아 규모가 큰 대형 투자도 가능하다. 또한 부동산 교환(exchange)이기는 하지만 꼭 쌍방 간의 거래일 필요도 없다.

한편, 1031교환을 성사시키기 위해 IRS가 요구하는 조건은 새로 구입하는 부동산의 가치, 즉 가격이 소유하고 있는 부동산보다 최소 같거나 높아야 하며 비용을 제외하고 남은 매각 대금이 모두 구입하려는 부동산에 사용돼야 한다.

또 1031 교환법은 엄격한 시간상의 제약과 규정을 포함하고 있어서 이 법을 적용하려면, 정확한 법규의 이해와 철저한 준비가 필요하다. 즉 부동산을 판 후 45일 안에 새로 구입할 부동산을 정해야 하고 그 후 135일 안에 에스크로를 끝내야 한다. 실제로 소유 부동산을 팔려고 할 때부터 매입도 함께 시도하는 것이니 보통 300일이상의 여유를 가지고 1031 교환을 추진하게 되는 것이다. 1031교환시에는 QI(Qualified Intermediary)로 불리는 신뢰할 수 있는 회사가 제3자의 역할을 하게 되며 건물 매각 후의 대금은 QI의 계좌에 보관되었다가 새로운 투자 부동산을 사게 될 때 대금을 지불하게 된다.

이때 투자용 부동산의 정의는 상가 아파트 오피스 빌딩 공장 창고 대지를 포함한 모든 상업용 부동산과 함께 부동산 소유주의 주거용이 아닌 즉 임대 소득을 기대할 수 있는 작은 콘도나 주택 등 주거용 부동산들도 이에 포함된다.

현 바이든 대통령 정부는 이 1031 교환법을 없애고 그 대신 부동산 매매 시 발생되는 양도 소득을 통하여 거두어 들이는 세금을 어린이나 노약자들을 위해 쓰려고 하고 있다고 한다. 그러나 이 법이 폐지되거나 안 좋은 방향으로 개정된다면, 전국부동산중개인협회(NAR) 같은 이 법의 지지자들은 지역 사회 및 국내 경기에 미칠 좋지 않은 영향에 우려를 나타내고 있는 상황이어서 앞으로 현 정부가 어떤 정책의 변화를 시도할지 지켜봐야 할 것 같다.

문의 (213) 505-5594

<미셸 원 BEE 부동산 부사장>