주택 구입에 어려움을 겪는 바이어가 여전히 많다. 부족한 매물이 채워지지 않고 낮은 이자율이 이어지면서 수요가 좀처럼 가라앉지 않기 때문이다. 새 매물이 시장에 나오자마자 팔리는 현상이 전국적인 현상으로 자리 잡은 지도 이미 오래다.

온라인 부동산 정보업체 질로우닷컴에 따르면 새 매물이 시장에 나온 뒤 구매 계약이 체결될 때까지 불과 9일(중간 일수)밖에 걸리지 않는다. 아무리 철저히 준비를 해도 서두르지 않으면 내 집 마련의 꿈을 실현하기 어려운 것이 현재 주택 시장의 모습이다. 최악의 주택 구입 여건 속에서도 내 집을 마련하는 데 도움이 될 만한 전략을 소개한다.

◇ 나온 지 일주일 이상 된 매물

질로우닷컴의 조사에 따르면 최근 새 매물이 나온 뒤 구매 계약이 체결될 때까지 걸리는 기간은 평균 한 달도 채 되지 않는다. 구매 계약이 체결될 때까지 걸리는 중간 기간은 9일로 시장에 나오는 매물의 절반 이상이 9일이면 계약을 체결한다는 설명이다.

이처럼 주택 거래가 빠르게 이뤄지는 시기에는 새로 나온 매물보다 적어도 나온 지 7일 이상 된 매물을 공략하는 것이 승산이 높다.

최근 주중 수요일 또는 목요일에 나오는 매물이 많다. 대부분 주말 오픈 하우스를 거쳐 월요일까지 오퍼를 받아 구매 계약을 서둘러 체결하겠다는 전략이다.

따라서 주말이 지나고 나온 지 7일을 넘긴 매물은 일단 첫 주말 동안 구매 계약이 체결되지 않았다는 의미다. 이들 매물은 다른 바이어와의 경쟁이 덜한 매물로 볼 수 있다. 만약 나온 지 2주 또는 한 달 이상 된 매물의 경우 가격 인하 협상 여지도 있는 매물로 시도해 보면 좋다.

◇ 급히 팔아야 할 매물

집을 팔려는 동기가 뚜렷한 셀러를 찾으면 계약이 쉽게 이뤄지기도 한다. 팔려는 목적이 확실한 셀러는 바이어가 제출한 오퍼에 적극적으로 반응하기 때문이다. 리스팅 에이전트에게 셀러가 집을 내놓은 이유를 물어볼 수 있지만 솔직한 이유를 듣기는 쉽지 않다. 따라서 주택 구입을 돕는 에이전트와 함께 파악하는 편이 도움이 된다.

가격이 한차례 이상 인하된 매물은 셀러가 빨리 팔고 싶어 한다는 것을 암시하는 신호다. 셀러가 이미 집을 비운 집도 빨리 팔아야 할 이유가 확실한 매물이다. 빈 집을 오래 둘 수록 재산세, 보험료, 모기지 페이먼트, 기타 관리비 등 각종 비용이 불어나기 때문에 적절한 바이어가 나타나면 당장이라도 계약을 맺어야 할 매물이다. 기록상 부부 소유지만 집 안에 한쪽 배우자 물품만 있는 경우 부부가 이혼 절차 중인 것으로 여겨진다. 대개 이혼 수속 중인 셀러는 가격보다는 빨리 파는데 주력하는 경우가 많다.

◇ MLS에 없는 매물

극심한 매물 품귀 현상이 이미 수년 째다. 이런 상황에서 공식 매물 등록 시스템인 ‘MLS’(Multi Listing Services)나 기타 온라인 매물 검색 서비스에만 의존하면 내 집 마련은커녕 매물 구경조차 힘들다. 보다 적극적인 매물 찾기 전략에 나서야 한다. 가장 일반적으로 활용되는 매물 찾기 전략 중 하나가 바로 ‘취소 매물’을 찾는 것이다. 매물 나왔지만 안 팔린 매물, 또는 리스팅 계약이 취소됐거나 사정상 일시 판매가 일시 보류 중인 매물 등이 공략 대상이다. 이들 매물은 다른 바이어의 레이더망에 걸리지 않아 치열한 경쟁을 피해 갈 수 있는 매물이다.

주택 시장 활황기에는 ‘FSBO’(For Sale By Owner)가 증가한다. 에이전트를 끼지 않고 셀러가 직접 내놓은 매물인데 거래 성사율은 높지 않다. 따라서 FSBO 셀러를 찾아 적절한 구매 조건을 제시해 계약 체결 의사를 타진해 볼 수 있다. FSBO 매물은 주로 크레이그리스트와 같은 직거래 사이트나 페이스북 등의 소셜 미디어를 통해 광고될 때가 많다. 일부 바이어는 매물을 찾기 위해 신문 부고란과 이혼 통보란까지 뒤진다. 집주인이 사망했거나 이혼 소송 중인 경우 집을 급하게 처분해야 할 가능성이 크기 때문이다.

◇ 눈 높이 낮춘 매물

눈 높이를 낮추면 시세보다 낮게 나온 ‘보석’같은 매물이 보이기 시작한다. 일부 결함이 있거나 지역 조건이 다소 불리해 낮은 가격에 나온 매물이 의외로 많다. 이런 매물을 찾으려면 우선순위 중 일부 항목을 희생하는 수밖에 없다. 예를 들어 주방 가전제품이 스테인리스 제품으로 갖춰지지 않은 매물 또는 통근 거리가 조금 먼 지역 등의 조건이지만 시세보다 낮은 가격에 구입할 수 있다면 구입 대상으로 적극 고려하는 것이 좋다.

또 구입과 동시에 당장 입주할 수 있는 이른바 ‘무브인 레디’(Move-In Ready) 매물보다는 구입 뒤 수리가 필요한 ‘픽서 어퍼’(Fixer Upper) 매물 위주로 보는 것도 경쟁을 피할 수 있는 방법이다.

픽서 어퍼 매물은 상태가 다소 떨어진다는 이유로 요즘 같은 과열 시기에도 장기간 팔리지 않는 경우가 많다. 구입 후 수리비 등 비용 부담이 발생한다는 단점이 있지만 구입 시 할인 효과가 기대되고 수리 완료 뒤 곧바로 ‘자산’(Equity)이 축적되는 효과도 발생한다.

◇ 연체 매물, 압류 매물

올해 3분기 주택 압류가 전분기 대비 약 34%, 전년 동기 대비로는 약 68%나 급증했다. 한인이 많이 거주하는 가주에서만 3분기 동안 약 3,434채의 주택이 모기지 페이먼트를 제때 내지 못해 압류 절차를 밟게 됐다. 코로나19 사태로 재정난에 처한 주택 소유주를 보호하기 위한 모기지 유예 프로그램이 종료되면서 앞으로 주택 압류가 다시 고개를 들 것이란 전망이다.

기존 수백만 명을 대상으로 실시됐던 모기지 유예 프로그램 종료된 뒤 이중 일부는 이미 압류 절차에 들어갔고 수십만 명은 압류를 피해 집을 내놓을 것으로도 전망됐다. 이미 은행에 압류된 주택은 소유주가 별다른 조치를 취하지 않을 경우 소유권이 대출 은행으로 넘어간 뒤 이른바 ‘차압 매물’(REO)로 다시 시장에 나오게 된다.

차압 매물이 빨리 팔리지 않으면 건물 보유 비용이 늘어난다. 따라서 대부분 은행은 급매 목적으로 시세보다 낮은 가격에 내놓게 되는데 앞으로 이들 차압 매물을 눈여겨보면 좋다.

모기지 페이먼트 연체로 압류 통보를 받은 집을 찾아 집주인에게 집을 팔 의향이 있는지 알아보는 전략도 있다. 소유권이 은행에 넘어가기 전으로 집주인이 연체된 금액 해결을 위해 급매를 원하는 경우가 있다.

<준 최 객원 기자>