그 동안 수많은 논란을 빚어온 SB9과 SB10 등 새로운 조닝(Zoning) 법안에 지난주 개빈 뉴섬 주지사가 서명을 함으로써 내년 1월1일부터 정식으로 법적 효력을 갖게 되었다. 오늘은 새롭게 시행되는 SB9 과 SB10에 중요한 내용과 함께 문제점등을 짚어보고자 한다.

먼저 SB9법안은 현재 흔히 R1이라고 부르는 단독주택, 즉, 랏(Lot) 하나에 주택 한 채 만을 지을 수 있는 조닝을 기존 랏을 2개로 나눌 수 있게 하고, 2개로 나누어진 각각의 랏 위에 듀플렉스(Duplex)까지 지울 수 있게 함으로써 기존 랏 하나에 최대 4 유닛까지 거주 공간을 허용한 것이다. 물론 기존의 랏을 나누지 않고도 한 채를 더 지어서 듀플렉스로 변경하는 것도 당연히 가능하게 된다. 따라서 내년부터 시행되는 SB9에 의해 단독주택 조닝을 변경하여 랏 하나에 2~4 유닛까지 새로 건축이 가능하게 된다. 하지만 역사적 보존구역으로 지정된 곳이나 에어비엔비 같이 단기 렌트를 목적으로 건축하는 경우 이 법의 혜택을 볼 수 없다. 또 저소득층이 거주하는 소위 섹션 8(Section 8) 렌트 건물로 3년 이상 임대, 사용한 경우 역시 이 법의 혜택을 볼 수 없다.

하지만 이렇게 4유닛까지 지을 수 있다고 해서 새로 짓는 주택을 마음대로 지을 수 있는 것은 아니고 건물의 구조, 공공안전 위험성 등을 감안하여 시정부 고유권한인 건축 인허가 및 건축 규정 등은 모두 기존의 시규정을 따르도록 했다. 또 랏을 2개로 나눌 수 있다고 해도 나누어진 랏의 최소 크기를 1,200스퀘어피트로 제한하고 건물의 크기도 최소 800스퀘어피트 이상을 짓도록 하여 무분별하게 건축이 이루어지는 일을 금지하도록 규정했다. 랏을 2개로 나누는 경우는 오너는 3년 이상 그 곳에 거주해야 하는 조건도 함께 충족할 것을 요구하고 있다.

특히 주차문제가 심각한 도심지역 내의 신축허가에 파킹 문제가 더 이상 건축 허가 조건에 걸림돌이 되지 않도록 새로 짓는 유닛의 주차 조건도 유닛 하나당 차량1대만 충족해도 건축을 허가하도록 했다.

SB10법안은 시정부 자체에 조닝 변경 권한을 부여하여 다운타운 지역 같이 오피스나 직장 등이 집중적으로 몰려 있는 지역에 시정부에서 주정부승인 없이 일반주택 지역 내에 조닝 변경을 통해 10유닛까지 거주 공간을 지을 수 있도록 규정하고 있다.

그러면 이 법이 통과됨으로써 현재 극심한 주택 부족 현상을 겪고 있는 캘리포니아에 얼마나 많은 새로운 주거 공간이 들어설까?

현재 캘리포니아 전체 거주용 유닛의 약 2/3가 단독주택이고, 수로는 약 750만 채인 것을 감안한다면 꽤 적지 않은 숫자가 공급될 것 같지만 최근 팬데믹 이후 급격히 오른 자재비, 인건비 등을 감안하면 대부분의 경우 기존 주택을 변경 다세대 주택을 짓는 것은 경제적으로 별로 이득이 될 것 같지 않다는 것이 대체적인 전문가들의 의견이다. 하지만 5.4% 만 모두 다세대주택으로 바뀌어도 숫자적으로 700,000채 이상이 새로 공급될 수 있어 현재 극심한 주택 인벤토리 문제를 겪고 있는 캘리포니아 주택시장에 조금이나마 숨통이 트일 것으로 보인다.

그러면 SB 9 과 10법안의 가장 큰 문제점은 무엇일까? 이 법안에 집값 하락을 염려하는 부유한 주택 지역에 사는 주민들과 함께 의외로 이 법에 반대의 입장을 표명한 주민그룹은 colored 사람들이다. 개발업자는 일단 주택을 싼 값에 구입해야 이윤의 폭을 극대화 할 수 있어 비교적 저항이 덜 할 것으로 예상되는 저소득층이나 중하류층의 주거지역에 집중될 것을 우려하고 있다. 지역 전체로서는 새로운 커뮤니티로 바꾸겠지만 신축된 다세대 주택의 렌트비가 주변의 기존 렌트비에 비해 현저한 상승함으로써 기존의 임대주택들의 렌트비의 동반 상승으로 이어져 기존 지역 주민들이 밀려나는 사태가 벌어질 수도 있다는 것이다.

이런 이유로 내년부터 SB9과 SB10 법안이 시행되지만 법안 반대 그룹들이 주민발의안을 통해 법안 효력의 정지나 폐지할 것을 공언하고 있어 사태 추이를 좀 더 지켜보아야 할 것 같다.

문의 (714)726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>