세금 유예를 위한 1031 교환을 목표로 최근 활발하게 매매가 이뤄지면서 투자용 부동산 시장을 주도 하고 있다. 바이어들이 이렇게 활발히 상업용 투자용 부동산을 구입하면서 1031을 위한 판매와 구입 전략을 전문가와 함께 세우는 것이 필요한 시점이다.

에스크로가 종결된 후 매물을 찾기에는 180일이라는 시간적인 여유가 없는 점 때문에 많은 분들이 마켓에 내어 놓기 전부터 미리 쇼핑을 하시는 경우가 종종 있다. 마음에 드는 매물이 생겨서 구입의향서(LOI)를 셀러에게 보내고 싶어도 현금 바이어에게 밀려서 아예 오퍼 기회조차 매우 적다. 1031을 통해서 넘어가는 좋은 매물을 잡기 위해서는 융자은행으로부터 레터를 받아 두는 것은 물론이거니와 적어도 팔려고 하는 프러퍼티가 클로징을 했거나 몇 일 안 남겨 둔 상태여야 셀러쪽에서 고려하고 기회가 생긴다는 점을 잘 이해해야 한다. 1031을 하시려고 결정하셨으면, 팔 매물을 마켓에 내어 놓고 바이어를 결정하되 컨틴전시가 빨리 제거가 되고 보다 긴 에스크로 기간을 맞춰 줄 수 있는 바이어가 1031을 위해서는 선호가 된다.

300만달러에서 900만달러 가격대의 지역 리테일 상가의 주요 텐넌트는 치과, 네일, 미장원, 스마트폰가게, 리커스토어, 편의점, QSR, 피자, 도너츠가게, 담배가게, 코인라운드리, 마사지 가게가 많다. 단독건물의 경우 스타벅스, 파파이스치킨, 버거킹, 더치브로스커피, 잭인더박스, 타코벨 등의 프랜차이즈 패스트 푸드로, 남가주에서 수익률 3% 초반대에 타주에서 4% 후반대에 시장에서 만나 볼 수 있다. 5년에 10% 또는 1년에 2% 렌트 인상률이면 좋은 편이고, 5년에 2번에서 3번 옵션 기간과 NNN에 대한 계약이 자주 볼 수 있는 상가 계약 내용들이다. 덩치가 큰 대형약국 체인들을 테넌트로 들어가 있는 단독건물도 주된 타겟이 되고 있는데, 아마존의 약국 딜리버리 서비스에 잘 대행하고 장기적으로 안정된 테넌트를 잘 선택하는 지혜가 필요하다. 주유소 테넌트의 프러퍼티도 C- 스토어가 비즈니스를 잘해야겠고, 앞으로 전기차 충전소로의 전환에 대한 변화에 잘 대응해서 살아남을 수 있는 테넌트를 선택해야 하는 숙제가 남아 있다.

상가 부동산의 구매의 핵심은 맘에 드는 물건을 찾으면 ▲리스계약서를 잘 리뷰하는 것 ▲융자 관련해서 감정, 환경검사 문제 해결하는 일 ▲구입 후 건물 관리에 대한 플랜 등이 그 성공 비결이 있다. 리스계약서에서 NNN 계약 내용 중에서 보유세(Property tax)가 올랐을 때에 대한 제한 등의 오너에 추가로 지불해야 하는 불리한 조항이 있는 지를 잘 검토하여야 한다. 많은 상가관리 서비스를 제공해 주는 부동산 회사들이 있어서 어렵지 않게 매니지먼트를 해결할 수 있고, 융자를 받는 과정에서 페이스원 환경검사 결과에 큰 문제점만 없어야 성공적인 구매로 이어진다.

매월 들어오는 렌트 수익이 낮더라도 시세차익을 더 고려하는 경우에는 타운에 있는 주거용 유닛들을 구입한다. 타운내 거래가 되고 있는 아파트들을 보면, 2020년에 100% 렌트를 잘 냈었던 안정된 아파트들과 새로 신축된 아파트들이다. LA 한인타운 인근 한 랏에 4개의 유닛이 지어진 신축 아파트는 CAP 5% 선에서 거래가 이루어지고 있다. 265만달러에 팔린 신축 4유닛은 세금, 보험, 유틸리티와 관리비를 모두 제외하고 월 1만1,000달러 순수익이 발생하는 규모인 셈이다.

주거용 유닛을 구입할 때에 코로나19 관련 유예된 렌트가 있는 유닛이 있는지의 여부가 제일 큰 바이어들의 관심거리이다. LA 카운티의 경우 9월30일까지 모라토리엄이 연장이 되었지만, LA 시의 경우는 더 길게 연장이 될 것으로 보고 있다. 테넌트와의 관계를 잘 해결할 수 있는 투자자들이라면 좋은 가격에 구입할 수 있는 기회이고, 신경을 덜 쓰고자 하는 투자자들이라면 NNN 상가구입이 최적이다.

플립핑의 단기 투자를 노리는 것이라면 마켓에 나와 있는 프로베이트 세일이 아무래도 일반 바이어들이 덜 몰리기 때문에 매물을 싸게 잡을 기회가 높다.

문의 (213) 626-9790

<해리 정 드림부동산 부사장>