연방주택융자국(Federal Housing Finance Agency-FHFA)은 지난 7월16일 특별 재융자 Fee를 없애기로 결정했다고 발표했다. 이는 지난 트럼프 정부 시절인 작년 9월 부터 시행이 결정되고 12월부터 실행 되었던 정책이다. 바뀐 법에 따라 다가오는 8월1일 부터 연방 정부 보증 융자회사인 패니매(Fannie Mae)와 프데디맥(Freddie Mac)은 그동안 추가로 Charge해 오던 추가비용(0.5% of the loan amount)을 없애게 된다. 이는 10만달러 융자에 500달러의 추가 비용을 의미하며 50만달러 융자 시에는 2,500달러의 추가 비용을 재융자시 추가로 지불 해 왔었다는 것을 의미한다. 따라서 융자업계에서는 소폭의 재융자 붐이 다시 오지 않을까 하는 기대감에 부풀어 있다.

■ 왜 정부는 재융자 Fee를 부과했고 어디에 그 돈이 쓰였는가?

Covid-19 Pandemic으로 시작된 주택 페이먼트 유예 프로그램(forbearance)으로 정부 보증 은행들이 어려움에 처함에 따라 이를 보조하기 위해, 혹은 코로나로 직업을 잃어 랜트비를 내지못해 쫓겨날 처지에 놓인 테넌트를 보조하기 위해, 혹은 주택 차입금지로 인해 발생한 은행의 손해를 도와 주기 위해 이 부과된 재융자 Fee가 쓰여졌다. 통계에 따르면 페니매와 프래디맥의 손실분을 위해 60억달러 정도가 쓰였고, 랜트비 보조에 60억달러, 주택 차압중비 비용에 10억달러 그리고 마지막으로 융자 서비스(융자페이먼트를 받아주는 기관)에 10억 달러가 쓰였다고 한다.

■ 왜 정부는 재융자 Fee를 취소하게 되었는가?

대부분의 정부 보증 융자기관인 패니매와 프레디맥에서 융자를 받은 홈 오너들이 지난 1년간의 Forbearance program(주택페이먼트 유예 프로그램)에서 성공적으로 복귀했다.(참고적으로 미국의 모든 모기지중 70% 이상이 패니매나 프레디맥의 융자다.) 그러므로 손실분을 보조하기 위한 추가비용 부과가 필요 없어지게 된 것이다. 연방주택국 통계에 의하면 지난 2020년 총 홈오너의 5%가 주택 페이먼트 유예 프로그램에 있었으나 2021년 4월 현재 단지 2%만이 주택 페이먼트 유예 프로그램에 남아있다고 한다. 이것이 은행 재정상황에 도움을 주었고 조기에 재융자 Fee를 철회하는 결정에 도움을 주었다는 것이다.

■재융자 Fee 철회는 재 융자에 어떤 영향을 주나?

그동안 재융자시 부과되었던 추가비용(0.5% of the loan amount)이 없어지면 똑같은 조건에서 모기지 이자가 현재 이자보다 0.125% 더 낮아지는 효과를 가져올 수 있다. 예를 들어 융자 금액이 30만달러이고 이자가 2.875%(30년 고정)라면 월 페이먼트는 1,244.68달러가 된다. 하지만 이것이 2.75%로 내려 간다면 1,224.72달러 즉 월 페이먼트가 약 20달러 정도 주는 효과가 되는 것이다. 어찌보면 별것 아닌것 같지만 이것이 30년 지속 된다면 7,200달러를 덜 낼 수 있다.

지난 몇 주간 줄어들었던 융자 신청 건수가 이번 주에는 지난주 대비 16% 이상 급등하고 있고 재융자에 대한 문의도 많아지고 있다. 이미 많은 분들이 싼 이자로 갈아타서 재융자의 필요가 없지만 그래도 아직 재융자의 시기를 저울질 하시는 홈 오너들에게 희소식이 아닐 수 없다. 현재 미국민의 70%가 백신 접종을 마치고 집단 면역의 길로 들어가나 했는데 새로 출현한 Delta Virus로 제 2의 팬더믹이 창궐하는 것이 아닌가 하는 불안감이 증폭되고 있다. 정부 지침에 따르면 다시 실내에서 일하는 모든 사람들은 의무적으로 마스크를 다시 써야 한다고 한다. 미국의 3대 항공사중 하나인 Delta Airline은 같은 이름 때문에 매상이 떨어지는 선의의 피해를 보고 있다는 후문이다.

앞으로 우리의 미래에 어떤 일들이 펼처질지 알 수는 없으나 재융자 Fee가 없어진 것은 재융자 비용이 줄어들고 이자감소로도 이어질 수 있다는 점에서 환영할 일이다.

앞으로 이자가 오르지 않고 현재처럼 낮게 지속된다면 많은 주택 소유주들이 다시 재융자로 뛰어들 공산이 크다. 여하튼 저렴한 융자비용은 팬더믹으로 지친 홈오너들에게 단비가 되어줄 것은 확실하다.

전화: (213)219-9988

이메일: brianjoo@aol.com

<브라이언 주 리웨이 펀딩 대표>