정말 재융자 고객에게 미안하다. 융자 신청하고 6개월이 되어서야 클로징을 하는 실정이다. 은행마다 차이는 있겠지만 유독 필자의 은행의 재융자는 길고 먼 시간을 기다리게 한다.

펜데믹으로 너무나 많은 재융자가 쏟아 진것도 이유지만 최근 필요 이상의 심사 기준도 최송 심사를 한없이 길게 만들고 있다. 이번 시간은 은행에서 어떤 식으로 심사를 해서 융자를 해주는지에 대해서 알아보자.

왜 이렇게 시간이 오래걸리고 왜 이런 서류들을 보내 달라고 할까? 혹 다른 은행으로 가면 좀더 편하게 클로징을 하지 않을까? 하지만 다른 은행으로 가더라고 비슷한 컨디션을 요구를 한다. 이유는 은행마다 심사 기준이 크게 다르지 않기 때문이다.

필자라고 왜 깔끔하고 쉽게 융자를 해주고 싶지 않겠는가? 융자만 십 년 이상 해 오다 보니 이젠 서류를 5분만 검토해보면 이 건은 고생 좀 하겠다, 이 건은 좀 쉽게 가겠다 하는 답이 나온다. 그것은 수 년 동안 걸쳐서 융자 심사 기준을 이해하고 있기 때문이다. 융자 승인 기준이라는 것을 나누어 보도록 하자

1.페니매와 프레디멕외
일반적으로 현재 시중의 은행은 70~80%가 정부가 보증하는 융자 프로그램을 운용하고 있다. 정부 보증 프로그램은 페니매(Fannie Mae), 프레디멕(Freddie Mac),FHA(Federal Housing Administration),SONYMA(State of New York Mortgage Agency)등이 있다.

시중은행들은 직접 융자를 해주고 있지만 그 속을 들여다보면 큰 모기지 브로커에 불과하다. 정부가 보증하는 기관의 가이드 라인을 두고 여기에 맞춰 융자를 해준다. 이렇게 보증기관에서 검증된 융자는 은행에서 언제든지 제2차 금융기관에 쉽게 넘길 수 가있다.

그러니 시중은행의 융자 가이드 라인이 거의 비슷하게 진행된다고 보면 된다. 즉 시중 은행 가이드라인이 어디는 쉽고 어디는 어려운 게 아니라 심사하는 심사관에 따라 같은 은행에서도 약간씩은 다른 조건들이 생길 수 있다.

2.페니매 DU Approve/Eligible
페니매와 프레디멕은 최근 한인들이 융자하는 프로그램의 대표적인 융자 보증기관이다.이들은 독자적으로 융자 심사 프로그램을 갖추고 있다. 즉 고객의 융자 정보(Form 1003)를 프로그램에 넣고 돌려 페니매나 프레디멕 융자 심사에 맞으면 승인이 난다.

가령 페니매에서는 DU (Desktop Underwriting)라는 프로그램을 사용한다. 페니매에서 승인이되면 DU에서 승인(Approve/Eligible)이란 신호가 나온다. 그리고 승인과 관련하여 각종 컨디션들이 요구된다. 이런 요구 사항들을 ‘DU Findings’이라고 하는데 여기는 처음 융자 신청 시 입력한 모든 정보에 맞춰 승인을 위해서 갖추어야 할 서류들의 세부명세서가 열거된다.

즉 페니메에서 융자 승인이 나면 이것을 기준으로 심사관이 실제 고객 서류를 확인 한 후 융자 승인서인 Commitment를 발행을 해주는 것이다. 예를 들어 설명해 보면 연 수입 7만달러인 융자 신청자가 40만 달러 주택을 20% 다운을하고 80%를 융자 한다고 하면 이것을 기준으로 융자 신청 프로그램에 입력하고 프로그램을 돌린다.

이로 인해 융자가 승인(Approve/Eligible)되고 프로그램에서 융자 심사관은 이런 저런 사항들을 확인하고 서류를 제출 하라 (DU Finding)는 지시가 나온다. 그래서 각 은행의 융자 심사관은 이것을 기준으로 고객들의 서류를 취합하고 검토하고 최종 승인을 해준다. 그래서 어느 은행이든지 패니매에서 보증하는 프로그램이라고 하면 모두 같은 조건들이 요구된다.

3.승인서에서 주요 심사 항목
페니매 심사에서 가장 중요한 요소 중 하나가 직업과 수입에 관련한 것이다. 직업과 수입에 대해서 검증은 여러 가지 방법으로 이루어진다. 은행은 고객의 급여 명세서인 Pay stub이나 직접 직장으로 근무 관련 사항을 조사 하기도 한다.

이것이 ’Verbal verification of employment’(VOE)이다. 참고로 직업을 갖고 있으면 페니매에서는 1년치 세금 보고를 보면 된다고 하나 시중 은행들은 대부분 2년 치 W2를 요구한다. 그 이유는 융자 신청 시 직업이 2년 정도 꾸준한 수입원이 있어야 안정적으로 융자금을 갚을 수 있다고 판단을 해서 그렇다.

2년 이상 직장을 다녔는지 아니면 자영업을 하며 2년 동안 세금 보고를 했는지 확인 하기 위해서 2년치를 기본으로 요구한다. 간혹 은행이 1년치 세금 보고만 보는 곳이 있는데 이때 자영업의 경우 전년도의 수입이 2년 전보다 많을 시는 유리하다.

참고로 직장을 다닐 경우 필요한2년의 예외가 있는데,학교를 졸업했거나 군대를 제대한 경우는 2년치 세금보고가 아니라도 가능하다. 물론 고객의 세금보고가 IRS에 보고된 것이 맞는지는 대부분 융자 신청을 하면 은행에서 4506C라는 양식으로 IRS에 세금보고 조회를 한다. 행여나 세금 보고를 시중에 나오는 세금 보고 프로그램으로 대충 만들어 제출했다가는 큰 낭패를 당하는 것이다.

4.Asset
최근 들어 한인들이 수입 외에 힘들어 하는부분이 Asset이다. 기본적으로 DU Finding은 두 달치 정도 잔고 증빙을 요청을 하는데 한인들은 은행 잔고에 얼마가 들어있는가를 보는 것으로 생각을 많이 하는데 물론 잔고가 얼마가 남아있는가도 중요하지만 잔고와 더불어 중요하게 보는 것이 입금된 금액의 출처이다.

예전에는 주택구입하기 위해 수 천 달러 정도 입금이 된 것에 대해서 별 문제가 없었지만 최근에는 수입의 절반 이상 입금된 내역은 모든 출처를 밝혀야 되고 캐쉬로 입금 된 것은 무조건 문제로 삼고 있다.

만약 예를 들어 주택을 구입을 하기 위해 10만 달러 정도 은행에 준비가 되어 있어야 되고 수입이 월 1만달러 미만인데 은행 서류에 5천달 정도가 입금된 기록이 있다면 이 기록들을 밝혀야 한다. 필요한 증빙 서류로는 입금 사유와 입금된 수표의 사본(Return Check Copy)이 필요 한다.

은행은 왜 은행에 자금만 있으면 되지 그 자금의 출처를 요구할까? 그 이유를 설명하면 뉴욕은 집값이 만만치 않지만 집값이 저렴한 다른 지역의 경우10만 달러 주택을 10% 다운하고 주택을 구입하는데 카드로 캐쉬 1만 달러를 대출 받았다고 하면 이 고객은 100% 융자가 되는 것이다.

이런 이유로 모든 고객들은 은행에 자산 증빙을 해야 되고 큰 자금의 이동은 그 출처를 밝혀야 된다.
그러니 주택 구입을 염두 해 두면 미리 은행 자금을 준비해둬야 한다. 또한 참고로 부모나 가족들에게 받는 Gift 는 가능하다 하지만 Gift도 절대 현금이 아니고 체크로 주고 받고 관련 서류를 제출해야 한다.

Gift관련 서류는 Gift 편지, 체크 카피와 입금된 후 잔고 확인이다. 참고로 Gift는 꼭 혈연 관계에서만 가능하다 교회 아는 지인으로부터 Gift는 받아 들여지지 않는다.

5.기타 사항
그 다음에 DU Finding에서 확인을 요하는 것이 주택감정과 고객 크레딧 관련 사항 몇 가지들이다. 이것은 고객이 따로 준비하는 것은 없고 은행에서 주택감정서와 크레딧 보고서에 준해서 심사를 하게 된다.

이처럼 대부분의 은행에서 같은 프로그램을 사용하기 때문에 거의 비슷한 기준으로 용자가 심사되는데 간혹 같은 조건의 심사 기준이라고 하더라도 애매한 사항들이 꼭 있다. 이것은 각각의 심사관들이 어떻게 봐 주는 가에 따라서도 일이 좀 쉬울 수도 어려울 수도 있다. 그러니 융자 진행전 전문가와 사전에 충분히 상의를 하면 불필요한 문제는 피할 수 있다.

문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>