팬데믹과 재융자는 전혀 관계가 없을것 같은데 융자 은행들은 그 어느 시간보다 펜대믹 기간동안 재융자로 정신이 없었다. 모기지 이자는 시대 상황과 절묘한 관계가 있다. 어떤 상황이던 그 상황에 따라 이자가 내려가면 재융자가 폭주한다.

특히 지난해 중순부터 봇물처럼 터지기 시작한 재융자는 멈출줄 모르다 이제 조금 진정이 되어 가고 있다. 주택을 소유한 오너들은 항상 재융자에 관심이 많은데 이번 시간에 재융자의 여러 옵션과 기능등에 대해서 나누보기로 한다.

1.제로 클로징비용 재융자
간혹 고객들을 상담을 하다 보면 고객들의 집으로 배달되는 광고지에 클로징 비용없이 재융자를 해주는 모기지 브로커가 있다거나 혹은 재융자를 하면 오백달러를 크레딧으로 공제를 해준다는 내용을 들고 찾아온다.

과연 이런 광고의 진실은 무엇일까? 물론 액면 그대로 클로징때 몇 백 불을 크레딧으로 주는 경우도 있다. 하지만 필자가 이 업을 알고 있는 한 제로 클로징 비용은 애초에 존재하지 않는다. 그것은 단지 클로징 비용이 이자율에서 내부적으로 조절이 되는 것 뿐이다.

쉽게 설명하면 뉴욕서50만 달러를 재융자하면 클로징 비용이 대략 5천 달러 정도 들어가는데 이때 은행 마다 매일 공시 되는 이자가 있다. 가령 오늘 제로 포인트에 이자가 3.00%라하면 고객이 2.75%로 더 낮은 이자로 재융자를 받길 원하면 1포인트 정도 비용을 내어야 하고 반대로 3.25% 정도로 높은 이자를 받게되면 대략 1포인트 정도 크레딧을 받을 수 있다.

그러니 오늘 제로 포인트 이자가 3.00%인데 이보다 좀더 높은3.5%로 진행하면 1포인트 이상을 크로징 때 크레딧을 받을 수 있으니 융자 금액이 50만 달러이면 5천 달러이상 크레딧을 받게 되는 셈이고 클로징 비용없이 재융자가 가능하다. 이런 식으로 매일 공시되는 이자에 맞물려 있는 포인트는 재융자를 하는데 아주 요긴하게 사용이 된다.

고객의 취향에 따라 포인트를 좀더 내고 더 낮은 이자를 받을 수도 있고 포인트를 크레딧을 받으며 클로징 비용 없이 재융자를 진행 할 수도 있으니 말이다. 그래서 본인이 클로징 비용 없이 재융자를 받았다고 하면 당시 이자에서 좀 높은 이자로 재융자를 받은 것으로 이해하면 된다.

2.또다시 30년
재융자 상담을 하고 진행을 시작하기까지 고객이 가장 망설이는 부분이 또다시 모기지를 30년으로 새로 시작하는 결정이다. 힘들게 3~4년 열심히 모기지를 부어 왔는데 재융자를 해서 낮은 이자는 마음에 드는데 또 어떻게 30년을 새로 시작하느냐는 것이다.

간혹 고객 중에는 모기지 이자가 4.5%가 넘는데 10년 이상 모기지를 내어왔다고 모기지 재융자를 급구 사양하는 고객이 있다. 이 고객은 모기지 프로그램이 30년 고정 밖에 없는 것으로 생각하고 모기지를 얻게 되면 빌린 금액의 30년 동안의 이자를 무조건 다 갚아야 되는 것으로 오해하고 있다.

현재 10년을 갚아도 아직 20년이 남아 있고 15년으로 재융자를 하면 5년이나 단축되고 요즘 처럼 낮은 이자가 주어지면 월 페이먼트도 더 줄일 수 있는 경우도 있다. 간혹 수입이 부족해 15년이 허락되지 않더라도 30년 고정 모기지를 얻고 지금과 똑같은 월 페이먼트를 자동이체를 해 놓으면 30년 모기지가 15년 안으로 마무리가 가능하다 즉 꼭 30년 모기지를 얻었다고 해서 꼭 30년을 지켜야 모기지가 끝난다고 생각하면 가장 잘못 된 정보를 갖고 있는 것이다.

3.10만 달러 이하의 재융자
워낙 이자가 낮으니 너도 나도 할것 없이 재융자 문의를 하는데 간혹 고객들 중에는 현재 모기지 원금이 10만 달러 미만으로 남은 고객들도 굳이 재융자를 해달라고 문의해온다. 물론 재융자를 하면 현재 이자보다 낮아서 이자만 산술적으로 계산하면 절약하는 것 처럼 보인다.

하지만 일반적으로 발생되는 클로징 비용은 융자 금액에 거의 관계없이 5천 달러 정도 소비가 된다. 그러니 융자금액이 많을수록 재융자로 인한 수익이 크다는 것이다. 즉10만 달러 미만 남은 고객이라면 낮은 이자에 그리 현혹될 필요 없이 클로징 비용으로 원금을 더 갚으면 남은 모기지가 훨씬 빨리 마무리 될 것이다. 혹시 자금이 더 필요하여 캐쉬 아웃을 고려하면 다른 이야기지만 말이다.

4.주택을 파느니 재융자를 받자
재융자 신청을 하다 보면 주택을 팔려고 시장에 내놓았다가 팔리지 않으니 차라리 재융자를 고려하는 고객들이 있다. 이런 고객분에게 재융자를 권장하기가 가장 애매하다. 우선 주택을 팔려고 하는 의도부터 파악을 해야 한다.현재 모기지 월 페이먼트가 부담이 되어서 팔고 이사를 하려고 하는데 팔리지가 않아서 재융자를 고려한다면 재융자의 의미가 있다.

하지만 월 페이먼트 납부에는 그다지 무리는 없지만 자녀들이 장성하여 더이상 세금 비싼 학군 지역에 주거할 필요가 없어서 주택시장이 안정이 되면 언제든지 팔 생각이 있다고 하면 굳이 재융자를 할 필요가 없다. 앞서 말한 것처럼 재융자는 비용이 필요로 하고 그 비용만큼 상쇄되기 위해서는 최소한 1~2년 이상의 시간이 필요로 한다. 여차하면 팔 계획을 갖고 있는데도 남들이 다 재융자를 받는다고 해서 재융자를 진행하는 것은 별로 도움이 되지 않는다.

5.이자 Modification
팬데믹으로 재융자 기간이 4개월 혹 6개월 이상씩 걸리는데 간혹 한달 안에 클로징 했다는 고객이 있다. 심지어 클로징 비용도 500백불 미만으로 했다는 것이다. 이런 거짓말 같은 일이 시중에 일어 나고 있다. 시중 메이져 은행들은 우량 고객들의 융자들중에서 Modification을 해주는 기간이 있다.

즉 3.75%로 현재 30년을 고정을 받고 있는데 행사기간동안 3.125%로 수수료 $475만 받고 재융자를 해주는 행사가 있다. 이때 재수 좋게 걸리면 정말 저렴한 비융으로 이자를 낮출 수 있다. 이것은 재융자가 아니고 이자 Modification이라고 하고 남은 융자 기간은 변하지 않고 단지 갖고 있는 이자만 내려 주어 월페이먼트를 몇백불 낮추는 효과가 있다.

이 상품은 정말 운좋게 행사에 딱 맞춰 해당 되는 고객들만 받을 수 있는 특권이다. 그래서 가급적 융자는 메이져 은행들로 하는것을 권해 드린다. 아직 재융자에 대해서 생각만 하고 상담을 해보지 않았다면 지금이라도 재융자 상품들이 어떤 것이 있는지 그리고 본인이 재융자가 가능한지 만약 부족하다면 어떤 식으로 준비를 해야 되는지 알아 보는 수고가 필요 할 때다.

문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>