요즘 같은 강력한 셀러 마켓에서는 아무래도 낮은 다운 페이먼트로 주택을 구입하는 경우는 성사되기가 힘든 것이 사실이다. 아무래도 셀러들은 다운을 많이 하는 바이어들을 리스크가 낮다고 보고 선호하기 때문이다. 그렇지만 여전히 상당수의 첫 주택구입자들에게 많은 다운 페이먼트는 큰 부담으로 작용할 수밖에 없다.
대다수의 첫 주택구입자들은 낮은 다운으로 주택을 구입하는데 오늘은 통상 20% 미만의 다운 페이먼트를 할 때 발생하게 되는 모기지 보험에 관해 한번 알아보자.

과연 모기지 보험이란 어떤 보험이며 또 언제 필요할까? 일반적으로 보험이란 미래에 발생할지 모를 위험, 사고 등에서 생기는 경제적 타격이나 부담을 덜기위해 준비해두는 장치를 말한다. 과연 모기지 보험은 무엇을 보호하기 위한 걸까?
주택을 구입할 때 대출은행의 입장에서, 담보를 잡는 해당 주택을 100원이라고 가정을 한다면 80%인 80원까지는 안전자산으로 간주하고, 그를 초과하는 부분을 불안전자산으로 간주한다. 즉 100원짜리 담보대상의 주택에서 80원까지는 안전자산이라 대출을 해주는데 있어서 큰 무리가 따르지 않지만 나머지 20%는 불안전자산으로 분류되니 아무래도 대출을 해주는 입장에서는 그 불안한 부분을 해소해주는 뭔가의 장치가 필요한 것이다.

흔히들 주택융자 시에 많이들 얘기하는 20% 다운이라고 하는데 이게 바로 그런 의미에서다. 결국 안전자산으로 인정을 받는 80까지는 은행이 대출을 해주고 나머지 불안전 자산 부분인 20은 대출을 신청한 사람이 부담해서 100을 만드는 것이 바로 대출은행입장에서는 대출의 안정성을 유지하는 이상적인 방식인 것이다.
이때 불안전 자산을 다 커버할 수 없는 다운 페이먼트, 즉 20% 미만의 다운을 하게 될 때 대출은행 입장에서 뭔가 보호를 해줄 수 있는 장치가 필요하게 되는데 그게 바로 모기지 보험이다. 예를 들어 100원짜리 집에 10원을 다운하고 90원을 빌려야한다면 은행입장에서 보면 90원 중에 80원만 안전 자산이고 나머지 10원은 불안전 자산에 대해 대v출을 해주는 터라 뭔가 안전장치가 필요하게 되는데 그게 바로 모기지 보험, 흔히들 말하는 PMI(Private Mortgage Insurance)이다.

통상 모기지 보험은 다운 페이먼트하는 금액과 대출 신청자의 크레딧에 따라 차등 적용된다. 모기지 보험은 해당 주택 전체 대출금에 대해 보험을 드는 게 아니라 결국 집 자산 대비 대출금에서 차지하는 불안전한 자산으로 분류되는 부분에 대해 보험을 드는 것이다 보니 다운을 하는 비중에 따라 당연히 보험요율이 달라진다. 즉 15% 다운을 하면 불안전자산 부분이 5%, 10% 다운이면 10%, 만일 5% 다운이면 15%, 또 3% 다운이면 17%를 보험이 커버를 해줘야 하니까 다운이 적어지면 적어질수록 보험요율이 올라가니 보험료가 많아지게 된다.

일반 다른 기타 여러 보험들에서 보상 받는 커버리지가 많아지면 많아질수록 보험료가 올라가는 것과 같은 이치이다. 또한 다운하는 금액의 차이 외에도 융자신청인의 크레딧에 따라 모기지 보험료율은 차등 적용된다. 크레딧이 높으면 높을수록 신용도가 올라가서 리스크가 작아지기 때문에 모기지 보험료율은 상대적으로 낮아지게 된다. 마치 자동차 보험에서 사고 기록이 있다든가 히스토리가 안 좋으면 보험료가 비싸지고 반대로 히스토리가 아주 좋은 운전자들에게 낮은 보험료로 보험이 제공되는 것과 똑같은 이치이다.

주택융자를 얻을 때 물론 20% 이상 다운 페이먼트를 해서 모기지 보험도 없이 가장 좋은 조건의 이자율로 대출을 얻을 수 있다면 더할 나위 없이 좋겠지만 부득이하게 낮은 다운으로 주택융자를 얻어야한다면 내가 받는 모기지 이자율을 잘 받기위해 뿐만 아니라, 모기지 보험료율 또한 보다 더 싸고 낮게 받기 위해서 미리미리 크레딧을 점검하고 잘 유지관리해서 최상의 상태로 스스로 준비하고 주택구입에 임하는 현명한 우리 모두를 기대한다.
문의 (703) 868-7147

<배준원 / Vice President Greenway Funding Group>