5만명을 수용하는 다저스 야구장의 전격 오픈과 백신 접종자 복권추첨 등의 이벤트들은 비즈니스에 제한을 두었던 것을 풀고 LA도 정상복귀를 착착 진행되고 있음을 상징적으로 보여주고 있다. 식당 등 서비스 업종 일자리 복귀 속도도 늘고 있고 재택근무에서 오피스로 다시 출근하는 인원도 늘면서 아침 출근 시간에 차량이 약간씩 밀리기 시작하고 있다.

이를 반영하듯이 올해 초반 심화되었던 도심지역 탈피 현상이 확실히 5월과 6월 들어서 달라지는 모습을 보이고 있다. 거주용 부동산 시장에서 단독 주택의 인기가 아직도 식을 줄 모르고 질주하고 있기는 하지만, 이번달에 판매를 시작한 944 Serrano 신축 콘도 분양에는 수많은 한인들이 관심을 갖는 등 한인타운내 부동산 경기도 본격적으로 활기를 더하고 있다.

LA 지역의 아파트, 상가, 비즈니용 상업용 부동산 시장에 바이어들의 매물 수요는 꾸준히 있고, 변동성이 적은 테넌트가 있는 상가나 장기계약과 스타벅스와 같은 전국적인 테넌트가 있는 리테일 상가를 표적으로 몰리고 있어, 매물 부족 현상이 계속되고 있다.

렌트를 하고 있는 미국인들 중에서 2,000만명이 월세가 밀렸다고 한다. 10월15일부터 코로나19 기간 동안 세를 전혀 지불하지 않았던 테넌트들에 대해서 퇴거소송을 제기할 수 있다는 가이드가 나왔고, 밀린 렌트에 대해서 시정부에서 적극적으로 해결책을 찾고 있는 과정에 있기 때문에 주거용 투자 매물의 경우 올 하반기에 불확실성이 제거가 된 매물들이 많이 시장에 나올 것으로 기대하고 있다. 현 시점에서 타운내 거래가 되고 있는 아파트들을 보면, 2020년에 100% 렌트를 잘 냈었던 안정된 아파트들과 새로 신축된 아파트들이다. 한 대지에 4개의 유닛이 지어진 신축 아파트는 CAP 5% 선에서 거래가 이루어지고 있다. 265만달러에 팔린 4유닛은 세금, 보험, 유틸리티와 관리비를 제하고 월 1만1,000달러의 순수익이 발생하는 규모인 셈이다.

투자용 부동산 시장은 NNN QSR 퀵서비스레스토랑 매물이 활발히 거래가 되고 있다. 온라인 주문, 커브사이드 픽업, 드라이브 스루 플랫폼을 가지고 있는 퀵서비스 식당과 커피숍은 코로나19 동안에도 훨씬 나은 상태를 증명해 보였기 때문이다. 소위 Pad site는 렌트비도 높게 받을 수 있어 단기, 장기 상가 투자자들 모두에게서 주된 목표물이 되고 있다. 이를 반영하듯이 2020년 건축되고 20년간 NNN리스 계약된 El Polloloco는 CAP 3.62%로 프리웨이 인접 토미햄버거 단독건물은 CAP 4%에 팔렸다. 가격이 높은 이유는 이런 매물이 아주 잘 팔려 나가고 찾기 어려워졌기 때문이다.

웨어하우스는 여전히 남가주 전반적으로 스퀘어피트당 350달러 넘게 거래가 된 건물들이 점차로 많아지고 있고, 여전히 매물 찾기가 힘든 상황이 이어지고 있다.

온라인 전자상가, 캐나비스 등 분야에서 충분한 수요가 다운타운 LA 로 유입해 들어오고 있었기 때문에 웨어하우스의 수요는 리스와 세일 모두 폭발적인 상승세를 타고 있다. 아마존은 코로나 기간동안 38개 딜, 2,000만 스퀘어피트 공간을 더 확보했다고 한다.

매물 부족, 가격 상승과 더불어 CAP이 낮아졌기 때문에 다른 인컴이 없이 은퇴 후 건물의 렌트 수익으로 지내야 하는 바이어의 경우 50% 또는 그 이상의 다운 페이먼트를 해야 하는 상황이므로 구입할 수 있는 건물 가격이 이전만 못해졌다. 좋은 매물이 워낙 없기 때문에 일부 투자자분들은 타주 특히 주정부 인컴택스가 없는 텍사스 지역의 NNN 내셔널 프랜차이즈 가게가 테넌트로 10년 이상 장기로 계약되어 있는 매물에 투자 대상을 물색하시는 바이어들도 많다. 테넌트 비즈니스가 코로나19 때에 잘 해왔음을 증명해야 하고, 프랜차이즈 계약상 건물 업그레이드가 강제가 되어 있는지에 대한 내용 등 리스계약서를 잘 검토하는 등 분석과 검증이 철저히 해야 하겠지만, 투자율 5~6% 대 매물을 남가주에서 만나기는 거의 어렵기 때문에 자주 고려되고 있다.

문의 (213) 626-9790

<해리 정 드림부동산 부사장>