본의 아니게 어려운 상황에 직면하여 파산을 신청하거나 집 페이먼트를 하기 어려워 집을 차압 당했다면 그 이후 얼마정도 시간이 지나야 융자가 가능한 것인가? 주로 많은 분들이 일단 파산을 하면 모든 것이 끝난 것으로 생각하고 자포자기 하는 경우가 많다. 하지만 100세 시대에 살고 있는 지금 일찍 포기하기에는 남은 삶이 너무 길다. 파산이나 집을 빼앗긴 후 어느 정도 기다려야 주택 융자를 다시 받을 수 있는지 그리고 어떻게 다시 크레딧을 Build up 해야 하는지 알아본다.

일반적으로 주택 차압이나 파산을 신청하면 크레딧 점수가 200점 이상 내려간다. 점수도 내려가지만 융자도 신청 할 수 없다. 어느 은행도 모기지를 내지 않아 집을 빼앗긴 사람에게 다시 쉽게 융자를 주지는 않을 것이다. 그러면 파산을 한 경우와 차압을 당한 경우를 나누어 얼마 후 융자가 가능한지 알아본다.

▲Bankruptcy의 경우 : 일반적으로 Chapter 7 BK 일 경우 크레딧에 10년 동안 기록은 남아 있게 되지만 discharge된 후 4년이 지나면 일반 컨벤셔널 모기지 융자를 신청 할 수 있다. 만약 정부 융자프로그램인 FHA 융자를 이용하면 파산 후 2년 이면 융자가 가능하다. 만약 Chapter 13 BK 일 경우에는 크레딧에 7년 동안 남아 있게되고 discharge 된 후 2년 후면 일반 컨벤셔녈 융자가 가능하고 정부 프로그램인 FHA 융자를 이용하면 1년 후에도 융자가 가능하다. 하지만 짧은 시간안에 파산을 여러번 파일 한 multiple BK의 경우 Discharge 된 후 5년이 지나야 융자가 가능하다.

▲Foreclosure 의 경우 : 일반적으로 집의 페이먼트를 연체하여 집을 차압 당한 경우 차압당한 날로 부터 7년이 경과하여야 일반 융자를 신청 할 수 있다. 정부가 보증하는 FHA 융자일 경우 3년이 경과 하면 융자 신청이 가능하다. 하지만 어쩔 수 없는 상황(uncontrollable event)에서 집을 부득이 하게 차압 당했다면 차압 후 2년 후면 FHA 융자가 가능하다. 만약 집을 Short Sale(차압 당하기 전에 현재 집가격 보다 론이 많을 경우 은행의 동의하에 집을 현재 가격으로 팔아서 은행 빚을 은행이 받을 돈보다 적게 청산하는 방법) 의 경우 일반 론은 4년 그리고 FHA loan의 경우 3년이 지나면 융자가 가능하다.

참고적으로 일반융자 금액을 30일 이상 1년에 두 번 연체한 기록이 있으면 융자를 받을 수 없고 크레딧 점수가 640점 이하 일 경우에도 일반 융자를 받기가 힘들다. Charge off account나 Judgment기록이 크레딧에 나와도 이를 해결하기 전에는 일반 A+ 융자가 불가능하다. 보통 나쁘게 올라간 크레딧 기록은 7년이 지나야 자동으로 없어진다. 비록 500달러짜리 크레딧 카드에서 연회비 20달러을 늦게 지불하여 늦은 기록이 크레딧에 올라간다 해도 올라간 날로부터 7년이 지나야 기록이 없어진다는 뜻이다. 액수가 크고 적은 것에 상관이 없이 나쁜 기록은 크레딧 점수에 나쁜 영향을 준다.

하지만 그리 비관만 할 필요는 없다. 실수로 한 번 늦었더도 시간이 지나고 다른 좋은 크레딧이 많으면 점수에 별로 영향을 주지는 않느다. 많은 분들이 일단 BK나 차압을 당했을 경우 아예 크레딧을 포기 하는 경우가 많은데 다시 쌓으려고 노력하면 2-3년이면 어느정도 복구가 가능하고 크레딧 카드도 다시 발급 받을 수 있다. 가장 쉬운 방법은 5,000달러 정도 은행에 CD를 열고 이를 담보로 하여 Secured Credit card를 발급 받는 것이다. 이 경우 은행에서 본인이 쓰는 카드기록을 매월 credit bureau 에 report 해 주기 때문에 1년 정도 잘 쓰고 갚으면 신용 점수가 다시 좋아지기 시작한다.

옛 속담에 엎지러진 우유를 보고 후회해야 소용이 없다고 했다. 그리고 성경도 오늘의 고통은 오늘로 족하다했다. 그리고 Margaret Mitchell도 그녀의 소설 “바람과 함께 사라지다”의 마지막 부분에 “After all, tomorrow is another day” (내일은 또 다른 날이다 = 내일은 또 내일의 태양이 떠오른다 = 내일은 새로운 날이이게 새로운 가능성이 있다)라고 했다. 끝날 때 까지는 끝난 것이 아니다( It ain’t over till it’s over) 라는 말도 있다. 이는 결과는 아무도 모르니 끝까지 최선을 다하자라는 뜻이다.

전화: (213)219-9988

<브라이언 주 리웨이 펀딩 대표>