융자일을 하며 요즘 처럼 스트레스를 받는 적이 없다. 스트레스는 여러 경로를 통해서 찾아 온다. 고객이 없어 융자 신청이 적을 때도 그렇고 지금 처럼 융자가 너무 많이 들어가 좀처럼 진행이 이루어 지지 않을 때는 더 그렇다. 귀중한 고객의 융자가 시간이 되면 마무리가 되어야 하는데 재융자의 경우 지금 6개월이 넘도록 클로징을 못한 고객들도 있다. 이유는 너무 많은 융자 신청이 된 것도 있고 펜데믹으로 인해 추가된 심사 조건들이 시간을 훨씬 더 많이 잡아 먹기 때문이기도 하다. 이번 시간에 어떤 것들이 시간을 뎌디게 만드는지 알아 보자

1. 주택 소유가 많을때
고객들 중에는 처음 주택을 구입하시는 분들도 계시시만 벌써 주택을 몇 채 소유하고 있는데 또 융자를 받는 경우가 있다. 이럴 경우 융자 심사 시간이 길어진다. 고객의 주택의 지출 비용들을 정확히 검토해야 하는데 세금과 보험 그리고 2년 동안 해당 주택을 통해서 지출된 비용들을 조사하게 된다.

특히 모기지 융자를 갖고 있을 경우 크레딧 조회 이후에도 클로징 바로 직전까지 모기지 월 페이먼트가 연채되지 않는지 확인을 하게 된다. 여기서 보험 서류나 세금, 모기지 스테이트먼트 하나라도 누락이 되면 펜딩이 되어 모든 서류가 준비가 될때 까지 기다려야 되고 또한 서류들의 기한이 지나면 바로 바로 새것으로 보내 줘야 한다.

2. 자영업 종사자
자영업 융자가 많이 까다롭지만 요즘 처럼 자영업 하시는 분들이 융자 받기 힘든 때가 있었나 싶다. 펜데믹으로 추가 된 사항중 하나는 수입 증빙 서류는 60일이 지나면 새로 증빙을 해야 한다.

아마 펜데믹 상황에서 직장을 잃는 경우가 있으니 은행은 60일 마다 검토해야 한다는 조건인데 만약에 직장에서 급여명세서 (Paystub)을 받는 고객들은 그냥 최근 급여 명세서만 준비를 해 주면 되는데 자영업 자들은 Profit & Loss라는 수입과 지출에 대한 자료를 60일마다 재출을 해야 한다.

이게 얼마나 힘들게 하냐고 하면 지금이 5월 말인데 5월은 아직 정산이 되지 않아서 P&L을 4월까지 밖에 준비를 해 줄수가 없다. 그런데 6월달 안에 클로징을 못하면 7월이 되고 7월이면 5월 말까지 준비해준 P&L은 만료가 된다. 그럼 은행에선 또 P&L을 요하구한다. 60일 만기지만 경우에 따라 한달 마다 한번씩 준비를 해야 된다.

최근 들어 자영업 하시는 분들에게 P&L받는것 만큼 스트레스가 없다. 조금만 규모가 있어도 회계사가 준비를 해야 하고 그 비용도 만만치가 않다. 지난 4월과 5월은 세금보고 기간과 겹쳐 고객들에게 P&L을 받는게 너무 힘들었다. 아무튼 최근들어 자영업 융자에 있어서 가장 발목을 잡는 것이 P&L이다.

3. 크레딧 카드 오픈
재융자가 클로징 까지 시간이 길어지니 황당한 경우가 많이 발생한다. 특히 고객중에는 30년 상환을 빨리 갚으려고 15년 으로 재융자를 한 고객들이 있다. 15년은 월 페이먼트가 많아지기에 수입 대비 지출면에서 아주 가까스로 융자가 승인되는 경우가 허다하다.

그런데 클로징이 길어지니 고객이 이런 저런 일로 크레딧을 새로 오픈하는 경우가 있고 특히 자녀가 대학을 간 경우인데 미국 학비가 워낙에 비싸니 융자를 받을 수 밖에 없다.학비 융자는 대부분 부모가 코싸인을 해야한다.

그럼 재융자중 자녀 학비를 코싸인해 주게 되면 은행에 보고가 들어 온다. 고객들은 당연히 아이들 학비는 코싸인을 한것이고 지금 갚을 것도 아니고 자녀가 학교를 졸업하고 취업을 한 뒤 자녀가 갚을 것이라는 것이다.

하지만 은행은 이것도 지출로 산정을 한다. 융자 받은 학비중 1% 정도를 월페이먼트 지출에 포함을 시키게 된다. 이럴때 고객의 지출이 늘어나 융자가 어려워지면 너무 안타깝다. 융자신청하고 4 ~5 개월 기다렸는데 클로징을 안해주고 몇 년 뒤 자녀가 갚아 갈 학비로 발목을 잡혔으니 얼마나 황당한가. 이런 문제가 거의 매주 일어나고 있다.

4. 은행 이체 기록
또 융자를 해오면서 시간을 지연시키는 것은 불필요한 은행 이체 기록들이 있다. 최근 젊은 고객들 중심으로 코인에 투자하는 고객들이 있다. 융자시 은행은 자금의 흐름을 철저히 조사해서 리포트를 해야 한다.

그 이유는 혹시나 융자를 받으며 필요한 자금을 다른 금융 기관에 빌려서 갚아야 하는 지출이 발생하지 않나 조사하기 위해서 이다. 그런데 비트코인에 투자한 자금을 체킹이나 세이빙으로 이체하면 비트코인 서류가 너무 엉망이다. 비트코인은 일반 은행 기록처럼 스테이트먼트 자체가 없다.

그리고 다국적이로 움직이기에 금액도 USD보다 코인 베이스로 표시가 되어 있고 심지어 고객 이름 조차도 코인 웹사이트에 제대로 표시가 되어 있지 않다. 그렇다 보니 본인 체킹에 들어온 코인 자금을 증빙하는데 여간 애를 먹는게 아니다. 또 최근 고객들은 주식에 투자를 많이 하고 있는데 이것도 서류를 준비하는데 시간을 잡아 먹는 요인이 된다.

5. 타이틀 문제
주택 매매 융자에 있어서 타이틀에 문제가 있는 경우가 있다. 큰 문제가 있어서 융자가 어려울 경우는 처음부터 그 문제로 융자가 되지 않는데 셀러쪽에서 C/O등 잔잔한 문제를 클로징까지 준비를 해 주기로 했는데 이런 문제들이 클로징때까지 해결이 되지 않을때도 지연이 된다.

어렵게 융자 승인을 받아서 이젠 클로징 날짜를잡으면 되는데 셀러가 오픈 퍼밋을 낸것이 아직 마무리가 않되었다. 셀러도 계속 준비를 하고 있지만 카운티에서 펜데믹으로 서류 처리가 지연되어 모두가 클로징을 연기하는 경우가 있다.

6. 직장을 옮기는 경우
융자 진행하며 시간이 길어지니 고객들 중에 직장을 옮기는 경우도 있다. 가장 좋은 것은 클로징때까지 직장을 옮기지 않으면 좋은데 재융자가 4~5개월을 넘어가지 직장을 옮긴 고객들이 있다.

중간에 이렇게 되면 새로 옮긴 직장에서 수입 증빙을 받아 새로 심사를 받게 된다. 여기서 새로 옮긴 직장에서 받는 보너스나 오버타임을 수입으로 간주가 되지 않고 오직 베이직 급여만으로 수입 대비 지출이 만족 되어야 승인이 난다.

하루빨리 진행중이 융자들이 마무리 되고 정상적으로 돌아 왔으면 한다. 신청후 15일만에 승인이 나고 45일 정도면 마무리 되어 60일내로 클로징, 정말 요즘은 이런 날이 있었나 싶을 정도로 시간이 지연되고 있다. 융자를 얻는 고객들도 예상을 하고 준비 하시길 바란다.

문의: 917-696-372

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>