팬데믹 상황에서 재택근무의 증가와 온라인 학교생활로 주택에 대한 수요와 필요성의 증가로 인해 더없이 상승장이 지속되면서 치열한 부동산 시장은 과거 우리가 경험하지 못했던 새로운 패턴을 보이고 있다. 워낙에 치열한 경쟁 탓에 계약을 성사시키는 것이 하늘의 별따기, 또는 전쟁에서의 승리로까지 표현되는 지금의 현실이 다소 우려되기도 하지만 지금의 주택시장 열기는 당최 식을 기미가 보이지 않는다.

이렇듯 경쟁이 심한 지독한 셀러 마켓에서 치열한 경쟁을 뚫고 선택되는(?) 바이어가 되기 위해서 사실상 많은 계약에서 이른바 바이어를 보호하는 여러 조항들을 빼고 들어가는 무리수를 둘 수밖에 없다는 것 또한 작금의 현실이다. 단순히 가격 경쟁뿐만 아니라 사실상 바이어를 어느 정도 지켜주고 보호해줄 수 있는 조항들 또한 모두 다 뺀 일명 불공정(?) 계약 또는 일방적인(?) 계약이 이미 대세를 이루고 있는 게 현실이다.

하지만 그럼에도 불구하고 대부분의 개인에게 있어서 일평생 가장 큰 규모의 투자이자 대출 기회가 되는 주택구입에 있어서 바이어로서 최소한 꼭 알고 계약에 임해야할 Contingency에 대해, 특히 이들 중 계약상 일어날 수 있는 여러 변수들로부터 바이어를 보호해주는 최후의 보루라 할 수 있는 Financing Contingency에 대해 한번 짚어보고자 한다.

Financing Contingency는 셀러와 바이어간에 일정한 시간을 정하고 그 기간 안에 최종융자승인을 받음으로써 융자에 걸린 모든 조건부를 해제하고 정확한 계약이행을 하도록 최종 약조를 한 기간을 말하는데, 이 기간 안에 최종융자승인을 받고 Loan Commitment을 셀러에게 제공해야한다. 즉 Financing Contingency 기간 안에 최종융자승인이 되었다는 것을 문서로 증명함으로써 추후에는 융자로 인한 계약불이행이나 이견이 발생할 수 없도록 최종 마무리를 하는 과정이라고 보면 된다.

만일 정해진 기간 안에 융자승인을 받지 못하고 거절을 당했을 경우에는 융자 거절 편지 (denial letter)를 은행 측으로부터 받아서 셀러에게 제공함으로 위약금이나 다른 불이익 없이 계약금을 돌려받으면서 합법적으로 계약을 해제할 수 있게 되는 것이다. Financing Contingency는 바이어의 권익을 보호하는 최후의 보루라고 할 수 있기 때문에 결코 간과해서는 안 된다. 따라서 만일 정해진 기간 안에 확실한 융자승인을 받지 못했을 경우 아직 시간이 더 필요하므로 반드시 Financing Contingency를 더 연장해서 충분히 보호받을 수 있는 기간을 확보해야 한다.

물론 주택매매에 있어서 사는 사람과 파는 사람의 입장이 다를 수밖에 없고, 셀러는 Financing Contingency가 아예 없거나 아니면 가급적 짧은 기간을 선호하는 반면, 바어어의 입장에서는 가급적 길게 잡는 것이 유리하다는 것은 당연한 이치다. 문제는 점점 더 까다로워져가는 주택융자에서, 그리고 점점 더 치열해지는 올 주택시장에서 주택을 구입할 때는 반드시 Financing Contingency를 잘 이해하고 현명하게 계약에 임하시기를 당부 드린다.

지금 같은, 소위 집이 없어서 못 판다는 푸념이 나올 정도의 핫한 부동산 시장, 치열한 경쟁 속에서 Contingency 기간을 바이어에게 유리하게만 한다면 셀러가 선호할 오퍼가 아니므로 당연히 계약을 이끌어내는데 방해요소가 되겠지만 아무리 경쟁이 치열해도 만일을 대비한 안전장치인 Contingency도 없이 진행하는 무리한 계약은 조심하라고 당부 드리고자 한다.

최소한 여러분들이 이러한 Contingency도 없이 추진하는 계약이 어떤 결과를 초래할 수 있는지 미리 알고 대비할 수 있는 현명한 소비자의 자세를 가지시길 당부 드린다. 현 부동산 시장의 흐름에 맞춰 하는 수 없이 Contingency가 없는 계약을 이끌어낸다면 반드시 사전에 미리 내가 이런 안전장치 없이 확실히 융자가 가능한지를 짚어보고 또 짚어보고 난 뒤에 진행해도 결코 늦지 않다고 본다. 돌다리도 두드려보고 건너라하지 않았나. 일평생 가장 큰 규모의 투자이자 대출인 주택 구입 과정에서 단지 계약 성사만을 목적으로 진행하기보단 한층 더 신중을 기하는 것이 틀린 행동이라 말할 수 있는 이는 아무도 없을 것이다.
문의 (703)868-7147

<배준원 / Vice President Greenway Funding Group>