최근 많은 렌더들이 투자용 주택의 융자에 대하여 이자율을 일제히 올린일이 발생하였다. 그전에는 3% 초반의 이자율에 1 포인트 정도만 지불하여도 융자를 받을 수 있었는데, 이제는 3% 중후반의 이자율을 2%이상의 포인트를 지불해야만 융자를 받을 수 있을 정도로 악화되었다.

이는 투자용융자의 위험성에 대하여 렌더들이 더 많은 보상을 요구하는 것으로 볼 수 있다. 최근의 이러한 현상 때문에 많은 투자용주택 소유주들이 재융자를 포기하게 되었고, 또 유닛을 새로 투자할려고 했던 사람들도 계산을 다시 할 수밖에 없게 되었다.

그런데 이러한 이자율인상 현상이 정부에이전시인 페니메나 프레디맥으로부터 온 것이 아니라 일부 영향력 있는 거대 렌더들로부터 기인된 것이 아니가라는 생각이 든다. 왜냐하면, 투자용융자에 대하여 특별히 이자율을 올리지 않은 렌더도 있기 때문이다. 따라서 손님의 입장에서는 이러한 렌더를 찾아서 융자를 신청하면 많은 이득을 볼 수 있다.

실제로 융자규모가 큰 3-4유닛의 융자의 경우 어떤 렌더에 신청하냐에 따라 융자비용이 수만불이상 차이가 날수 있기 때문이다. 따라서 렌트용 주택에 대한 재융자나 렌트용 주택 구입을 게획하는 사람들은 여러 렌더를 확인하여 이자율과 융자비용 특히 포인트정도를 자세히 비교하는 것이 그 어느때보다 중요하다고 할 수 있다.이와 더불어 투자용융자를 잘 받기 위해서 손님들이 주의 할 사항들을 살펴보면, 우선 가능하다면, 본인이 살고 있는 주거주용 주택의 융자의 페이먼트를 적게 유지하는 것이 좋다. 주거주용 주택의 융자금액이 너무 많거나 15년 고정을 갖고 있어서 월페이먼트가 클 경우에는 돈을 추가로 더 빌릴 수 있는 여유가 줄어들기 때문에 투자용융자를 받는데 어려움을 겪게 된다.

15년 고정 모기지는 낮은 이자율과 빠른 페이먼트를 통해서 빨리 모기지를 다 갚을 수 있는 큰 장점이 있지만 손님의 돈을 빌릴 수 있는 능력을 약화시키는 단점이 있다. 따라서 투자용 건물을 융자를 통해서 구입하여 재산증식을 목표로 하는 사람들에게는 15년 고정이 맞지 않는 상품이라고 볼 수 있다.

은퇴를 하여 소셜시큐리티 수입이외에는 별다른 수입이 없음에도 불구하고 투자용 주택을 수개 씩 융자를 통해서 구입하는 손님이 있었는데 이는 그 손님 자신이 거주하는 집에는 융자가 없기 때문에 가능했던 일이다. 두 번째로 신경써야할 부분은 다운페이먼트 자금출처이다.

투자용주택을 구입할 경우에는 다운페이먼트와 클로징비용이외에도 수개월치 페이먼트에 해당하는 추가자금을 필요로 한다. 이는 당연히 렌트가 나가지 않을 때를 대비한 것으로 몇 개월치에 해당하는 돈을 추가로 보유하고 있어야하는지는 융자금액이나 상품등에 따라 달라지므로 미리 확인하고 준비해야한다. 주거주용 주택융자를 받을 경우 자금이 부족하거나 시즌닝이 되지 않은 자금 즉 자기구좌에 3개월 이상 있지 않았을 경우 부모나 친척으로부터 증여를 받아 해결할 수 있지만, 투자용융자의 경우는 증여를 사용할 수 없으므로 아주 조심해야한다. 좋은 투자용 유닛을 발견했는데, 자금이 부족하거나 혹은 자금출처 문제로 융자승인에 어려움을 겪는 경우를 많이 보는데, 이는 사전융자승인을 받지 않았거나, 자금출처에 대한 검토를 확실히 하지 않은 결과인 경우가 많다.

자금출처가 문제가 되어 투자용융자승인에 어려움을 겪을 경우에는 주거주용 주택의 에퀴티를 이용 하는 것도 좋은 방법이 될수 있으므로 융자담당자와 상의 할 필요가 있다. 보통 투자용 주택은 20%다운으로도 구입이 가능하지만 25%이상 다운할 경우에 가장 좋은 이자율을 받을 수 있다. 물론 융자금액이 올라가거나 신용점수가 낮아지는 경우, 2- 4 유닛인 경우에는 다운페이먼트 요구가 늘어날 수 있다. 다음으로 투자용 융자를 잘 받기위해서는 예상 렌트 수입이 많은 주택을 고르는 것이 좋다. 이는 당연한 얘기 같지만 많은 사람들이 간과하는 것을 볼 수 있다. 투자용 건물의 선택에 있어서 가장 중요한 사항은 현금흐름이라고 볼 수 있다.

문의: (213)393-6334

이메일: steve.yang@wellsfargo.com

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>