요즘 부동산 시장은 심하게 과열되어 있는 듯 하다. 가격이 좀 싸고 좋은 물건이 나오면 오퍼가 30-40개씩 몰려 결국은 나온 가격보다 10-20% 비싸게 거래가 되곤한다. 예로부터 부동산은 경제적 자립을 위한 가장 효과적인 수단이었고 지금은 믿을 수 없을 많큼 많은 수익을 올려주기도 하고 세금 공제의 가장 유효한 수단으로 이용되기도 한다.

현재 미국에서는 1000만명의 주택 소유주들이 코로나로 직장을 잃거나 수입이 줄어 정부의 도음으로 모기지유예의 도움을 받고 있다. 이는 전체 주택 소유주의 20% 정도라고 한다. 하지만 다른 한 쪽에서는 주택 구입에 혈안되어 주택 가격을 올리고 있으니 아이러니가 아닐 수 없다. 여하튼 주택구입중 투자용 건물에 대하여 알아보고자 한다.

모든 주거용 건물은 크게 3가지 범주로 나누어 융자를 받을 수 있다.

그 첫 번째는 Primary Residence라고 하며 본인이 직접 주거할 목적으로 집을 구입하고 융자를 받는 것으로 이자가 저렴하고 비교적 쉽게 융자를 받을 수 있다. 100% 다운페이를 Gift로 받을 수 있고 3-3.5%의 적은 다운으로도 주택융자가 가능하다

두 번째는 2nd Home finance라 불리는데 본인이 쓰기는 하되 어느정도 세를 줄 수도 있는 주거용 건물이라 할 수 있다. 이는 single family residence에 국한되고 집 주인이 100% control 할 수 있어야 한다. 주로 휴양지에 휴가를 목적으로 하는 콘도나 주택을 살경우 2nd Home의 범주에 들어간다. 또한 일반 주거용 주택처렴 낮은 이자를 적용 받을 수 있다.

마지막으로 3 번째는 주거용 Income property 융자를 들 수 있다. 이는 랜트를 주기 위하여 사는 주거용 건물이다. 주로 20-30%의 많은 다운을 요구하고 다운 페이도 모두 자신의 돈으로 2달 이상 은행에 있었다는 증거를 보여 주어야 한다.(일반 주택 융자는 100% Gift 가능) 세를 주는 집의 랜트를 수입으로 쓰려면 세입자의 랜트 agreement를 첨부해야 함은 물론이다. 이자도 자신이 사는 집보다 0.5-0.75%이상 비싼데 이 이유는 그많큼 income property가 은행의 입장에서는 위험부담이 높기 때문이다. 경기가 좋이 않아지면 많은 사람들이 투자용 건물의 페이먼트부터 끊는다. 또 한 세입자들은 자신의 집이 아니므로 집을 막 쓰는 경향이 있다. 이런 것들이 돈을 빌어주는 은행에 위험을 증가시키므로 이자를 높게 받을 수 밖에 없는 것이다. 융자 심사도 일반 융자보다 많이 까다롭게 본다.

그러다면 투자용 주거 건물을 구입할 때 가능한 편하게 받기 위하여 실천하여야 할 3 가지 Tip을 알아본다.

1. Major Bank만 고집하지 않는다. – 큰은행에서 융자가 거절 되었어도 집이 있는 지역의 작은 로컬 은행이나 크레딧 유니온 같은 곳에서 비교적 쉽게 융자를 해 주는 경우가 많다. 왜냐하면 그 지역을 잘 알기 때문이다. 만약 4 유닛의 주거 융자인데 일반 컨벤셔널 론으로 안나온다면 커며셜 랜더를 알아보는 것도 방법이다.

2. 미리미리 융자 받기전에 자신의 크레딧을 점검하고 융자에 필요한 서류들을 준비해 놓는다. 예를 들어 W2, Tax Return, Bank statements, Rental agreement(다른 건물들이 있다면) 특히 IRS에 들어가 Tax Transcript를 미리 뽑아 놓는 것이 좋다. 융자를 받을 때 은행에서 본인의 세금 서류를 IRS에 조회하는데 그때 IRS로 부터 받는 것이 Transcript이다. 많은 경우 이것을 빨리 못 받아 융자가 지연 되므로 본인이 집을 사려 한다면 미리 직접 IRS website에 들어가 뽑아 놓으면 융자 받는데 큰 도움이 된다.

3. 일단 융자를 받을 곳을 정하고 일을 맏겼다면 그곳에서 원하는 서류를 빨리빨리 전달해 주어야 한다. 은행에서 무엇을 달라고 할때까지 기다리지 말고 무엇이 필요한지 먼저 물어보고 닥달하는 것이 융자를 빨리 진행하는 지름길이다. 우는 아이에게 떡하나 더 준다고 하지 않았나. 은행 서류 하나 달라면 뭐 그리 달라는게 많냐며 빨리 안주면 일이 늦어지는 것을 감수 해야 한다. 일전 한 젊은 손님께 추가 서류를 부탁 한 적이 있는데 그 분이 빛의 속도로 준비해 드리겠다고 하여 웃은 적이있다. 집을 사는 것은 본인의 일이다. 남들은 모두 조연일 뿐이다. 주연인 본인이 열과 성을 다하면 안되는 일도 된다고 믿는다.

전화: (213)219-9988

이메일: brianjoo@aol.com

<브라이언 주 리웨이 펀딩 대표>