콘도미니엄유닛에 대한 융자는 일반주택에 대한 융자보다 다소 까다롭다고 볼수있다. 왜냐하면 돈을 빌리는 손님의 자격요건뿐만 아니라 콘도단지에 대해서도 자격심사를 하기때문이다. 렌더들의 콘도미니엄 융자에 대한 입장은 콘도미니엄 융자노트를 2차 시장에 내다 팔 수 있는지와 콘도단지가 장기적 관점에서 볼 때 안전한 지에 중점을 두고 살핀다.

이러한 시장성과 안정성에 대한 검토는 기존단지인지, 신규단지인지, FHA 융자인지, 일반 융자인지에 따라 다른 방법으로 이루어지고 또 렌더마다 그 절차와 기준이 약간씩 다를 수 있다.

먼저 FHA 융자를 받기 위해서는 신규, 기존에 상관없이 콘도단지 자체가 FHA 승인을 받아야 한다. 따라서 콘도를 FHA 융자를 통해서 구입하고자 할 때는 먼저 콘도단지가 FHA 승인이 난 것인지를 HUD/FHA 웹사이트를 통해서 알아보는 것이 급선무이다. 2019년 이후부터는 중저소득층과 처음주택구입자들의 활발한 주택구입을 도와주기 위하여 개별유닛에 대한 승인도 하고 있으나, 극심한 주택공급부족으로 인해 강한 셀러마켓이 형성된 요즘 실효가 없는 경우가 많다. 일반 융자의 경우에는 신규콘도인지 기존콘도인지에 따라 많이 달라진다.

신규냐 기존이냐를 구분하는 기준은 (1) 단지 내 모든 유닛과 공동 요소, 구역, 시설이 완공되어 더 이상의 추가 건축이 없고 (2) 90% 이상이 팔렸고 (3) HOA(Home Owner’s Association)의 운영권이 유닛 주인들에게 넘어간 단지를 기존단지라고 본다. FHA 융자의 경우에는 여기에 추가해 Certificate of Occupancy(CO)가 발행되고 1년이 지난 단지를 기존단지로 간주한다. 기존단지일 경우에는 보통 다운페이먼트를 기준으로 검토 수준이 달라진다. 먼저 25% 이상 다운일 경우에는 감정보고서만을 기준으로 심사를 하는 경우가 많다. 그러나 다운페이먼트가 25% 미만일 경우에는 감정보고서와 더불어 HOA Certification을 추가하여 심사를 한다.

콘도 HOA Cert는 콘도단지의 HOA에 관하여 수십개가 넘는 항목으로 이루어진 질문지인데 모두 심사기준에 부합해야만 한다. 예를 들면 전체 유닛의 50% 이상에 콘도 주인이 살고 있어야 한다던가, 한 개인이나 단체가 전체 유닛의 10% 이상을 소유하고 있으면 융자가 안 되기 쉽다. 특히 HOA 비를 한 달 이상 내지 않고 있는 유닛이 전체의 15%를 넘으면 안 되는등 융자승인의 발목을 잡는 항목이 있을 수 있으므로 다운이 25% 미만일 경우에는 HOA Cert를 빨리 확인하는 것이 중요하다. 콘도단지 전체가 소송이 걸려있거나, 단지와 관련된 일로 개별유닛에 대하여 일괄적으로 Lien이 걸려있는 경우도 융자승인에 방해를 주거나 융자진행을 더디게 하는 요인이 될 수 있으므로 미리 살펴야 한다.

소송의 경우는 그 소송의 경중을 따져서 개별적으로 융자승인을 받을 수 있다. 단지전체와 관련된일로 인하여 개별유닛에 Lien 이 걸려있는 경우에는 HOA로부터 Indemnity Agreement를 사인 받아 해결할 수 있다. 콘도이기 때문에 특별히 다운페이먼트를 더 요구하거나 이자율이나 비용을 높게 책정하는 경우는 FHA 융자에서는 없으나, 일반융자에서는 있을 수 있으나 주의해야한다.

가장 대표적으로 일반 융자에서는 콘도미니엄의 경우 다운페이먼트가 25%미만인 경우 25% 이상일 경우에 비하여 이자율이나 융자비용이 약간 올라간다. 이는 페니메등 정부에이전시 정책으로 어느 렌더이든 동일하다. 많은 사람들이 보통 콘도가 일반주택보다 가격이 싸기 때문에 적은 다운페이먼트와 수입 정도로도 콘도를 구입하는 것이 더 쉽고 자격심사도 쉬울 것으로 생각한다.

그러나 콘도에만 있는 HOA 비용 때문에 동일한 가격대의 일반주택보다 수입이 더 많아야 되고, 콘도단지에 대한 심사도 병행되어 융자승인이 어려워질수 있다는 것을 주지해야 한다. 따라서 콘도구입을 계획하는 사람들은 본인의 수입이 콘도를 구입하기에 충분한지와 단지가 융자승인에 문제가 없는지를 융자담당자들을 통해 미리 알아보는 것이 중요하다.

문의: (213)393-6334

이메일: steve.yang@wellsfargo.com

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>