남의 땅을 허가 없이 사용한 후에 자기 땅으로 사용할 수 있는 이상한 법이 있다. 타인이 무단으로 땅을 침범해서 5년 이상 사용하고, 주인이 이 사실을 알고 있었거나, 침범한 사실을 충분히 알 수 있었던 시간 5년이 지난 후에는, 소유권은 땅 주인 것이지만 사용권은 땅을 침범한 사람과 공동 사용이라는 이상한 법이 있다. 여기에 재산세를 지불한 경우에는 남의 땅 소유권마저 자기 것으로 주장 할 수 있는 괴상한 법이다. 법원은 경우에 따라서 인정해 주기도 하고 안 해 주기도 한다.

최근 한 사건 내용이다. 동네 사람들이 2017년에, 개인소유 110에이커 방목지 땅을 1972년부터 산책로, 달리기, 말타기, 자전거와 오토바이 타는 용도 5년 이상을 무단으로 사용했다면서 자기들이 사용한 지역에 대한 소유권 취소와 ‘타인과 공동 사용할 수 있는 지역권(easement)’을 주장했다.

법원의 판단은 이랬다. 지역 주민들은 타인 땅을 산책로 사용할 때에, 땅 주인이 논쟁할 수 있는 여지가 없이 땅 사용 사실을 알고 있었으며, 묵인해 왔고, 땅 주인 동의 하에서 일반 공공을 위해서 사용했다는 것을 증명하지 못했다. 땅 소유주는 정규적으로 담 수리를 했으며, ‘불법 침범 금지’ 간판을 부착했고, 이를 교체하기도 했고, 불법 침범 한 사람한테는 부동산에서 떠나 달라고 말도 해 왔다”.

고등법원도 확정 판결했다. 이웃 주민들은 비록 땅 주인이 이웃 사람한테 산책로 사용을 허락했거나, 일반 대중들한테도 사용을 허락했다 하더라도 일반 다른 대중들이 산책로로 마음껏 사용하라고 허락한 것은 아니다. 어린 유년 시절부터 사용했더라도, 또 다른 지역에 거주하는 사람들이 사용했지만 소규모 이웃 사람들 일부가 사용한 것이지 일반 대중이 사용한 것은 아니다. 특히 땅 주인은 ‘불법 침범 금지’ 간판을 부착했고, 출입문도 있고, 철망 수리까지 하면서 관리를 해 왔다. 철망과 간판이 있었던 것으로서 ‘다른 사람의 침범을 방어’한 것으로 충분한 증거가 된다.

이와 비슷한 또 다른 사건이 있다. 타인 소유 땅을 등산, 산책, 유원지, 말타기, 개와 산책하는 길로 사용했다. 이들은 부동산 소유주가 1973년부터 타인들이 공개적으로 부적절하게 사용한다는 것을 5년 이상 알고 있었다. 불법 침범에 대한 반대도 하지 않고, 계속 사용했기 때문에 이웃 주민들이 계속해서 사용할 수 있는 ‘지역권을 주장했다.

2002년 법원은 이러한 목적으로 사용을 허락해 준 사건도 없다. 오락을 위해서 타인 땅을 사용했을 때는 영구히 사용할 것을 주장할 수 없다고 판결했다.

원래 땅 경계선이 있었지만 남의 땅을 침범하여 땅 주인과의 묵계 하에서 사용하기 때문에 이것을 ‘합의된 경계선’이라고 한다. 물론 실제로 쌍방 간에 합의를 한 일은 없었지만 법적으로 이렇게 표현한다.

‘합의된 경계선‘의 필수 요건은 ▲정확한 경계선이 불확실한 것이어야 한다. 담 자체는 법적 경계선은 아니지만 불확실한 경계선의 기준은 된다. ▲인접한 주인에 의해 서면 또는 관습적으로 경계선이 이루어진 것 ▲공소시효와 동등한 기간 동안 고정된 경계선을 수락, 묵인 또는 침범으로 상당한 손실을 본 경우가 성립되어야 한다.

윗집과 아랫집이 공동으로 한 골목길을 사용하다가 아랫집 사람이 자기집 골목길이 좁다면서 윗집 땅을 자기 집 쪽으로 넓힌 후 5년 이상 사용하면 결국 남의 땅을 돈 한 푼 안주고 사용하는 경우가 발생한다. 남의 땅에 주차하던 사람에게 땅 주인이 주차를 못하게 하자 법원은 오랜 기간 사용해 왔다는 이유로 사용을 허락한 사건도 있다.

법에서 정한 5년 공소시효 이내에 소유권을 보호받지 못한 땅 주인이 피해자가 될 수 있다. 이런 이유로 한때는 땅을 놀리는 사람에게는 ‘공한지 세금’이란 이름으로 과중한 재산세를 부과했었다. 하지만 이 제도가 미래 도시 설계에 큰 문제를 일으킨다는 것을 깨달은 후에 현재는 철폐되었다. 타인 땅 침범자가 오락용으로 사용했을 때는 영구적 사용을 주장할 수 없다.

문의 (310) 307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>