본인과 가족이 거주할 주택을 매입하는 여러 이유중의 하나로 세금혜택을 손 꼽는다. 물론 주택 가격의 상승기대가 가장 중요한 이유이겠지만 모기지 이자, 재산세등의 비용이 소득세 신고시에 공제가 되어 월세를 지불하는 경우보다 훨씬 경제적으로 이득이 된다는 사실도 주택 구입의 좋은 이유이다. 또한 거주 주택의 경우 일정 조건이 충족되면 향후 매수시 시세차액 이익금의 대부분이 세금에서 제외 된다는 것 또한 주택소유가 최고의 투자 방법으로 간주되는 이유이다.

그러면 매매 이익금이 세금에서 제외되는 조건에 대하여 검토하여보자. 세법에 의하면 본인의 주거지로써 매매날짜 전 5년기간 동안 2년 이상을 본인의 주거지로 사용한 주택에 한하여 매매에서 발생하는 이익에 대하여 세금을 면제 받는다. 그 금액은 납세자 개인당 이익금 25만불까지 그리고 부부가 공동 세금 보고를 할 경우 이익금 50만불까지를 소득에 포함 시키지 않아도 된다.

경제의 많은 부분을 차지하고 있는 주택 경기를 장려하고 주택 소유비율을 늘리는 등 여러 이유로써 벌써 오래전에 제정된 세법이다. 이 경우 주 거주지라는 것은 본인이 주로 이용하는 거주지이어야 한다. 그리고 납세자 일인당 주 거주지는 하나 이상이 될 수가 없다. 따라서 주택을 여렀 소유하고 있는 납세자의 경우 주 거주지에 해당되는 주택은 단 하나이다.

그리고 매매 날짜 기준으로 그 전 5년 기간 중 2년 이상을 주 거주지로 사용하였다면 이 혜택에 해당이 된다. 그리고 매매가 발생한 년도의 세금 보고서에 대부분 Form 8949이라는 양식서를 첨부하여 본인이 매매한 주택이 본인의 주 거주지였다는 사실을 확인하여 보고 하면 납세자로써의 의무가 일단락 된 것으로 보인다.

그런데 가끔 Form 8949를 누락하였거나 그 내용에 대한 확인의 차원에서 IRS의 감사 또는 추가 서류의 요구가 있다. 특히 같은 주택을 거주지와 임대용으로 같이 또는 번갈아 사용하였을 경우에 그러한 추가 증빙서류의 요구를 받을 확률이 많다.

연방 개인 세금보고서에는 Schedule E라하여 임대 주택에서 발생하는 임대 수익과 비용을 보고하는 일저의 양식서가 있다. 그 양식서에 임대 수익이 발생한 부동산의 주소와 임대 수익 액수는 물론 이자, 감가상각, 재산세, 수리비용등 본 부동산 관련 비용을 정리 보고하여야 한다. 그런데 그 보고서에 최근 5년 내에 해당 주택을 임대용으로 보고 한 경우가 있을 경우 IRS의 입장에서는 본 주택을 2년이상 거주지로 사용하였다는 납세자의 주장에 대한 사실을 확인 하는 것은 어쩌면 당연하다.

특히 주택의 일부를 임대를 하여 매년 임대 수익을 세금 보고서에 신고 하였을 경우 IRS의 추가 서류 요청을 받을 확률이 높다. 이렇듯 주택의 일부분을 임대용으로 또는 사업목적으로 사용하였을 경우 그 해당 부분의 비율만큼의 매매 이익에 대하여서 매매이익금에 대하여 자본이익(Capital Gain)세금을 부담하면 된다.

예를 들어 주택의 30%를 임대용으로 사용하였을 경우 매매 이익의 30%에 대한 세금 부담이 되겠다. 특히 위에 언급한 Schedule E에 해당 주택의 감가상각 부분을 비용으로 처리 하였을 경우에는 IRS의 감사를 받을 확률이 높다. 본인의 주택이 이 경우에 해당된다면 세금보고시 전문가에게 본 사실을 꼭 주지시켜 가능한 실수가 없도록 하여야 하겠다.

그리고 그 경우 Form 8949에 임대용으로 사용한 적이 있다는 것을 명시하고 그 부분에 대한 세금을 꼼꼼히 보고하여 감사나 추가 서류 제출을 요구 받을 수 있는 상황을 최대한 줄이는 것이 바람직하다.

그리고 너무 당연한 사안이지만 본인들의 세금보고서의 주소를 꼭 확인 하시라 권한다. 특이 오래 살던 거주지를 옮겼을 경우 새로운 주소를 제대로 기입하지 않아 곤란한 경우를 겪는 납세자를 수 없이 보아 왔다. IRS는 가장 최근 세금 보고서 또는 주소 이전 양식서에 명시된 주소에 모든 서류 (Notice)를 보낼 수 밖에 없다. 그리고 Notice에 명시된 답변 기간을 어겼을 경우 세금 보고서에 명시된 주소가 잘못 되었다는 또는 옛날 주소였다는 변명이나 설명은 법적으로는 아무 의미가 없다. 그러한 이유로 답변 날짜를 어겼을 경우 발생한 추가 세금을 되돌리는 것은 많은 경우 불가능하거나 가능하다 하여도 아주 어려운 과정이 될 수 밖에 없다.

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<이상일 변호사>