현재 나의 나이가 55세가 넘었고, 지금 살고 있는 집을 15년 전에 50만불에 샀는데, 지금은 가격이 100만불 정도 넘어간다. 근데, 이렇게 오래 살다 보니 다른 곳으로 이사하고도 싶고, 좀더 새집으로 바꾸어 살고도 싶은 마음도 들어서 같은 가격, 혹은 조금 낮은 가격의 새집을 사려고 하니, 주택세금이 제일 먼저 문제가 된다. 현재 살고 있는 주택이 100만불 정도 감정가가 나가지만, 주택세금은 남가주 세법 Proposition 13 에 의해서 매년 2% 이상 올라가지 않으니, 15년이 지난 지금, 감정가가 100만불임에도 불구하고 매년 내는 세금이 $7,000이 넘지 않는다. 그러나, 만약에 새로 구입하는 주택이 100만불이면, 그때부터 100만불에 대해 주택세금이 매겨져서 매년 $14,000 정도를 내야 하는 억울한 경우가 발생하게 된다. 이런 억울한 경우를 고려해서 만든 주세법이 Proposition 60가 되겠다.

즉, 부부중의 한사람 만이라도 55세가 넘어서, 옛날 주택을 팔고 새주택을 구입할 경우에, 예전 주택에 매기던 주택세금 방식을 새집에다 원용해서 세금을 깎아주겠다 하는 내용인 것이다. 다시 말해서, 연세가 많은 시니어를 대상으로 현재 살고 있는 주택을 팔고 다른 주택을 현재의 팔았던 가격보다 같거나 낮은 가격으로 살 경우에, 현재 주택의 세금기준을 새로 산 주택에 원용하여, 주택세금을 낮게 낼 수 있게 허락해 주는 법규이다. 따라서, 현재 주택을 100만에 팔았는데, 100만이 넘는 주택을 사는 경우에는 혜택을 보지 못한다. 본 혜택은 주정부에 신청하여야 허락을 해주지, 가만히 있으면 아무 도움을 받지 못한다. 반드시 새 주택을 2년 이내에 사고, 구매한 후 3년 이내에 근거서류와 신청서를 해당 카운티에 제출하여 승인을 받으면 소급적용이 가능하다.

이러한 세금기준원용을 허락해 준 카운티(County)내에서 주택을 사고 파는 경우에 해당되는 것이 Proposition 60이고, 다른 카운티간에 서로 인정해주는 법규가 Proposition 90이다. 이 법규를 서로 인정해 주는 카운티로는 Alameda, Orange, San Mateo, Ventura, Los Angeles, San Diego 및 Santa Clara 카운티가 있다.

그러면, 이러한 혜택이 내가 사는 주거용 주택에만 해당되는 지, 현재 테넌트에게 렌트를 주고 있는 주택에도 해당이 되는지, 주택소유주가 부부가 아니라 투자자인 여러 명인 경우에는 어떻게 되는지, 같은 금액이라도 도시에서는 조그만 주택 하나인데, 이 가격으로 시골로 가면 땅이 엄청나게 큰 주택을 사고도 남는데 이때에도 해당이 되는지 등등 예외의 경우가 많아 보인다. 이러한 내용의 적용대상에 대해 한번 알아보자.

첫째, 신청자가 신청일 당시에 55세 이상이 되어야 한다. 부부가 같이 이름이 들어 가더라도 부부 1사람이 55세 이상이면 그 사람이 신청하면 된다. 둘째, 해당 주택이 현재 살고 있는 주택이어야 한다. 렌트를 주거나 세컨드하우스, Vacation House일 경우에는 해당이 되지 않는다. 세째, 주택을 사고 팔 그 당시에 새로 사는 주택이 현재 살고 있는 주택보다 그 가치가 같거나 작아야 한다. 팔고 사는 주택의 가격이 아니라 그 시장가격, 그 가치를 말함이기 땜에 카운티의 Assessor가 적정하다고 인정하여야 한다. 왜냐 하면, 이를 이용하여, 셀러와 담합하여 가치가 훨씬 높은 집을 낮은 가격에 거래하여 그 매매계약서를 제출하여 세금을 낮추려고 하는 경우를 없애기 위해서이다. 인플레이션이 심한 경우에는 1년이내의 경우 5%, 2년 이내의 경우 10% 까지 주택가격이 높은 것은 예외로 인정해 주기도 한다. 네째, 적절한 사이즈의 구역이 되어야 한다.

예를 들어 도시 2천sf 주택을 100만불에 팔고, 외곽 시골지역에 20에이커의 2천sf주택을 100만에 샀다면, 그건 문제가 될 소지가 분명 있다. 20에이커의 큰 지역이라도 간혹 Residential Area로 들어가는 경우이겠지만, 그 전체의 20에이커가 모두 주거지역으로 사용된다고 해석하기는 무리가 많아 주정부에서 인정을 해 줄 가능성이 별로 없다. 다섯째, 현재의 집을 팔고 다시 새집을 살 때까지 걸리는 시간은 모두 2년 이내에 마무리 되어야 한다. 에스크로가 끝나는 시점이 모두 2년 이내에 들어와야 하고, 새 콘도나 아파트 등이 건축시점에 계약이 체결되어 있더라도 에스크로가 끝이 나고 입주하는 시점이 2년을 지나면 해당사항이 없어지게 된다.

여섯째, Owner가 여러 명이면 그 중의 한 사람만 선택해서 적용된다. 일곱째, 여러 번에 걸쳐서 이 혜택을 계속 보는 것이 아니라, 평생에 걸쳐 한번만 적용된다. 여덟째, 발의안 60은 11/5/1986 이후, 발의안 90은 11/9/1988 이후에 매입된 부동산만 적용된다.

문의: (661)373-4575

이메일: JasonKJrealty@gmail.com

<제이슨 성 발렌시아 Regency KJ Realty 대표>