미국 역사상 가장 낮았던 모기지 이자가 지난 2월 부터 슬금슬금 오르더니 30년 고정 이자가 어느덧 3%를 넘어가고 있다. 이 시점에 재융자가 Make Sense한지 한 번 짚어보고 또한 재 융자를 성공적으로 마무리 하기 위하여 준비해야 할 사항들을 점검한다.

1. 과연 재 융자가 본인에게 적합한가?

만약 현재 사는 집에 5년 이상 머무를 계획이고 현재 이자가 4% 이상이면 재 융자를 할 만하다. 하지만 융자로 인하여 야기된 경비가 재융자로 인하여 줄어든 세이빙의 2년 치합산보다 넘는다면 재 융자를 하지 않는 편이 현명하다. 어떤 분들은 자신이 30년을 꼭 살고 이사도 안갈 것이므로 많은 비용을 지불하면서까지 재 융자로 이자를 낮추려 하는데 만약 몇년 못살고 꼭 이사갈 일이 생긴다면 이미 이자낮춘다고 들어간 비용은 아무 의미가 없게 된다.

2. 현재 변동 금리나 모기지 보험(PMI)를 내고 있다면?

현재 가지고 있는 론이 5년 이나 7년 고정이고 곧 Due Date가 다가 온다면 앞으로 불확실성을 일소하기 위하여 재 융자를 하여 확정이자를 만들어 놓는 것이 현명하다. 물론 앞으로 5년 이상 현재 집에 머무른다는 가정하에서 이다. 5년 이나 7년 고정으로 융자를 받았을 경우 정해진 기간이 지나면 이자는 INDEX + MARGIN으로 정해 지는데 Margin을 싸게 했다 하더라도 이자가 오르면 Index가 오르므로 이자가 현재보다 많이 올라갈 찬스가 있다. 물론 Yearly Cap이 2%로 정해있고 life Cap이 보통 6% 이지만 현재 이자 보다는 높을 것이다. 또한 몇년 전 5% 혹은 10%를 다운하고 집을 구입했을 경우 모기지 보험(PMI)를 내고 있을 텐데 현재 이자와 본인이 지금 내는 이자가 같다고 하더라도 그간 집 값이 상승하여 에쿼티가 20%가 된다면 재 융자 하여 PMI를 제거 할 수 있다. 융자 금액이 60만 불 이라면 보통 월 ＄400 정도의 보험을 낼 것인데 같은 이자로 재 융자를 한다 해도 월 ＄400을 절약 할 수 있는 것이다.

3. 이자가 아직 싼데 Cash-out 재융자를 하는 것이 좋은가?

물론 정확한 목표가 있다면 집에서 돈을 뽑아 유용하게 쓸 수 있다. 가령 현재 이자가 많이 나가는 크레딧 카드를 정리 한다거나 혹은 집 수리를 하여 집의 가치를 올린다거나 혹은 아들이 장가를 가서 집 장만 하는 다운페이를 보태 주거나 등등 곡 필요한 경우에 한정 하는 것이 좋다. 자신이 빌린 돈으로 100% 빌린 이자보다 더 벌 자신이 없다면 재융자로 페이먼트를 낯추고 론을 빨리 갚아버리는 편이 현명하다.

4. 재융자를 계획한다면 크레딧 관리는?

일단 크레딧 점수를 높게 유지해야 이자가 싸다. 점수가 640점인 경우와 760점 이상인 경우 이자 차이가 0.5% 이상 날 수 있으므로 유의해야 한다. 먼저 늦은 기록이 없어야 함은 기본이고 카드 빚은 쓸 수 있는 한도액의 30%를 넘어가면 안되며 특히 자동차 혹은 가구등 페이먼트로 하는 크레딧을 만드는 것은 재 융자 이후로 미루어야 한다. 가령 월 페이면트 800불인 자동차를 막 산다면 이로 인하여 20만불의 융자를 받을 수 없게 된다. 왜냐 하면 10만 불 융자에 모기지 3%로 계산 하면 월 페이먼트가 ＄420불이기 때문이다. 게다가 수입도 월 2000불 이상 더 되야 융자가 가능하다. 특히 잘 아는 사이라코싸인은 꼭 해주어야 한다 하더라도 크레딧에 나오면 융자를 거절 당 할 수 있으므로 양해를 구해 적어도 융자 받은 후로 미루는것이 좋다.

5. 수입관리의 중요함은 아무리 강조해도 지나치지 않다.

실직을 하거나 휴직을 하여도 융자가 나오지 않는다. 혹은 감봉이 되어도 마찬 가지이다. 어떤 분은 실업수당도 수입이라 생각 하는데 은행은 절대로 인정해 주지 않는다. 만약 불가피하게 직장을 그만 두었거나 실직 했다면 다른 직장을 찾은 후 첫 번째 월급을 받은 후에야 융자가 가능하다. 자영업인 경우 이전 연도 보다 현재 수입이 현저하게 떨어지면 융자를 받기 힘드므로 수입을 일정하게 유지해야 한다. 자영업을 하다 월급으로 가면 융자를 받을 수 있지만 월급을 받다 자영업으로 가면 2년 후 까지는 자영업 수입으로 융자를 받을 수 없다.

얼마를 벌어야 자신이 융자가 나오는지에 대한 문의를 많이 받는다. 쉽게 말한다면 본인의 수입이 적어도 모기기 페이먼트, 재산세, 보험 그리고 모든 크레딧 페이먼트(전기요금, 개인 보험, 저축성 적금 제외)의 두 배 이상은 되야 융자가 가능하다.

전화: (213)219-9988 / brianjoo@aol.com

<브라이언 주 리웨이 펀딩 대표>