최근들어 모기지금리는 다른 채권금리들과 더불어 약간 상승하는 모습을 보였지만 아직도 사상최저대에 머물면서 많은 사람들에게 재융자를 통해서 많은 금액을 절약할 수 있는 절호의 기회를 제공해주고 있다.

융자상품, 융자금액, 융자형태, LTV 정도, 신용점수등에 따라 이자율은 차이가 나지만 대부분의 손님들은 2%대에서 재융자를 할 수가 있다. 융자상담을 하다보면 많은 손님들이 재융자를 하는 것이 실익이 있는지에 대하여 잘 알지 못하는 것 같아서 살펴보기로 한다.

재융자를 할 경우 어떤 사람들은 이자율이 적어도 1~1.5%는 차이가 나야 실익이 있다고 하는데 반드시 그런 것은 아니다. 융자금액이 클 경우에는 조그만 이자율 차이라도 큰 이득을 볼 수 있기 때문이다.

예를 들어 800,000만 달러의 융자잔액을 가지고 있는 사람은 이자율을 0.5%만 낮춰도 년 4000달러의 이자금액을 세이브 할 수 있다. ＄3500정도 재융자 비용이 든다고 볼 때 분명한 혜택을 준다고 볼 수 있다. 반대로 융자금액이 적거나 만기가 얼마 남지 않은 경우에는 재융자의 실익이 없는 경우가 많으므로 주의할 필요가 있다.

따라서 이자율 차이만 보고 재융자의 이득을 점치는 것은 잘못된 방법이다. 정확한 재융자 비용과 재융자 후 절감하게 되는 이자금액을 비교하거나 현 모기지 만기까지의 총 페이먼트와 재융자 후 갖게 되는 총 페이먼트를 비교하는 방법등을 이용하여 재융자의 이득을 판단해야 한다. 재융자의 실익을 계산하는 방법은 전문가가 아니면 제대로 계산하기 쉽지 않으므로 융자전문가를 찾아 문의하는 것이 좋다. 재

융자를 하면서 아주 많은 사람들이 꺼리는 부분이 다시 기간이 늘어난다는 것이다. 그러나 기간을 늘리지 않고 남은 기간만 계산하여 나온 페이먼트를 납부하면, 그리하여 이득이 된다면, 그 재융자는 손님한테 이득을 안겨주게 되므로 당연히 할 필요가 있다.

그리고 30년으로 융자를 받아 10년 내지 15년 가까이 페이먼트를 한 사람들은 다시 30년으로 재융자를 하기 보다는 20년이나 15년 고정으로 재융자를 하여 월 페이먼트를 낮출 수 있다면 당연히 재융자를 하는 것이 유리하다. 다만 현재 30년 고정 융자를 가지고 있는 사람이 전체 금융비용을 줄이기 위하여 15년 고정으로 재융자를 받아 월페이먼트가 많이 늘어나는 경우에는 미래 재정계획을 잘 세운 후 조심해서 할 필요가 있다.

그리고 투자용 주택을 보유한 손님들의 경우에는 재융자의 실익계산을 더욱 조심해야 한다. 왜냐하면 투자용융자의 경우 포인트를 지불해야하는 경우가 많아 비용이 늘어나기 때문이다. 하지만, 예를들어 1.5%의 포인트를 지불하고 이자율을 1.5% 낮출 수 있다면 충분한 혜택이 있다고 볼수 있다. 지불한 포인트를 1년이면 이자비용의 세이브를 통해서 돌려받을 수 있기 때문이다.

또한 아직도 PMI를 내고 있는 손님을 종종 보는데 이런 분들이나, FHA융자로 수년전에 주택을 구입하여 현재 많은 금액의 MIP(Mortgage Insurance Premium)을 지불하고 있거나, 1,2차 융자를 가지고 있어 변동금리인 2차 융자의 금리상승을 우려하는 사람들은 재융자의 실익이 큰 경우가 대부분이다.

특히 지난 수년 동안 집값이 올라 에퀴티가 많이 쌓이면서 위에 나열한 경우에 해당하는 재융자가 가능해진 경우가 많으므로 빨리 융자담당자를 찾아 상담을 할 것을 권한다. 또한 2차 융자로서 HELOC(Home Equity Line of Credit)을 가지고 있는데, 가까운 미래에 상환할 계획이 없으면서 Heloc을 얻은지 10년이 다되어 가는 사람들은 특별히 주의할 필요가 있다.

왜냐하면 10년 만기가 되면 일부 렌더의 경우에는 이자율을 많이 올려서 20년 상환으로 원금과 이자를 갚게하기 때문에 월페이먼트이 현재보다 많이 올라갈 수 있기 때문이다. 이 경우 기존 렌더에게 문의 하거나 경험있는 융자전문가에게 의뢰하여 미리 해결책을 만들어 놓아야 낭패를 면할 수 있다.

문의: (213)393-6334

이메일: steve.yang@wellsfargo.com

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>