지속적인 주택 가격 상승으로 주택 보유자들의 마음이 어느 때보다 풍족해졌다. 굳이 집을 팔지 않아도 마음만 먹으면 주택 담보 대출 등으로 필요한 목돈을 마련할 수 있기 때문이다. 하지만 예전처럼 무분별하게 주택 담보 대출에 나섰다가는 집값이 떨어지는 순간 쪽박차기 쉽다.

그래서 요즘에는 주택 담보 대출에 신중하게 접근하는 주택 보유자들이 많아‘하우스 리치, 캐시 푸어’라는 말까지 생겨났다. 코로나 팬데믹으로 목돈 마련이 쉽지 않은 요즘 반드시 필요한 자금은 주택 담보 대출을 통한 마련을 고려해볼 만하다.

◇ 시세 대비 ‘에퀴티’ 일정 비율 넘어야 가능

집값이 올랐다고 누구나 담보 대출을 받을 수 있는 것은 아니다. 모기지 대출을 받은 경우 주택 시세가 남아 있는 모기지 대출액 보다 높아야 주택 담보 대출 대상이 된다. 주택 시세에서 잔여 대출액을 뺀 금액을 ‘주택 에퀴티’(Home Equity) 또는 주택 순자산이라고 하는데 에퀴티 금액이 시세 대비 일정 비율을 넘어야 담보 대출을 받을 수 있다.

주택을 담보로 목돈을 마련할 수 있는 방법은 ‘주택 담보 대출’(Home Equity Loan), ‘주택 담보 신용 대출’(Home Equity Line of Credit), ‘캐시 아웃’(Cash Out) 재융자 등 크게 세 가지다. 주택 담보 대출은 일정 금액을 일시불로 대출받은 뒤 5년~30년 만기 내에 상환하는 담보 대출로 주로 고정 이자율이 적용된다.

주택 담보 신용 대출은 대출받은 금액을 크레딧 카드처럼 필요시에만 사용하고 사용한 금액에 대해서만 이자를 지급하는 대출 방식이다. 대부분 변동 이자율이 적용되지만 고정 이자율 옵션도 있다. 캐시 아웃 재융자는 기존의 융자를 재융자하는 과정에서 대출액을 높여 기존 대출액과의 차액을 현금 형태로 대출받는 재융자 형태다.

◇ 리모델링

필요한 주택 리모델링을 위해 주택 담보 대출에 나서는 주택 보유자들이 여전히 많다. 집을 팔아도 이사할 마땅한 집을 구하기 힘들어 기존 주택에 장기간 거주하려는 ‘스테이 풋’ 현상과 함께 나타난 트렌드다. 주택 리모델링을 실시하는 목적은 다양하지만 투자 가치를 고려한다면 비용 회수율이 높은 리모델링을 선별하는 것이 좋다.

리모델링 매거진에 따르면 지난해 비용 회수율이 가장 높은 리모델링은 차고 문 교체로 비용의 약 95%를 회수할 수 있는 것으로 조사됐다. 가장 인기가 많은 욕실 리모델링의 비용 회수율은 약 64%(중간 규모 공사)였고 매스터 침실 추가 공사의 비용 회수율은 약 25%로 가장 낮았다.

투자를 고려하지 않더라도 반드시 필요한 리모델링도 주택 담보 대출을 통해 비용을 마련할 수 있다. 예를 들어 지붕 결함으로 우기 시 더 큰 피해가 우려된다면 당장 리모델링을 실시하는 것이 좋겠다.

◇ 학자금 마련

‘연방준비제도’(Fed)에 따르면 학자금 대출액이 총약 1조 7,000억 달러를 넘어섰다. 대학 졸업자들은 1인당 평균 약 3만 달러의 학자금 융자를 안고 사회생활을 시작해야 하는데 적지 않은 부담이다. 학자금 융자 부담으로 결혼과 자녀 출산, 향후 자산 축적의 기회인 주택 구입까지 미뤄야 하는 경우가 적지 않다.

대학 진학을 앞둔 자녀를 둔 주택 보유자는 주택 담보 대출을 통해 자녀의 학자금 부담을 덜어줄 수 있다. 이미 학자금 대출을 받은 자녀가 있고 이자율이 높다고 판단되면 주택 담보 대출을 받아 자녀의 학자금 대출 상환 목적으로 사용할 수 있다.

◇ 부동산 투자

주택 담보 대출을 더 많은 자산을 창출하기 위한 지렛대로 활용하는 경우도 많다. 요즘처럼 이자율이 낮은 시기에 주택 담보 대출을 받아 임대 수익을 올릴 수 있는 부동산에 투자하는 것이다. 임대용 투자 주택을 구입하려면 적어도 구입가의 20%에 해당하는 다운페이먼트가 준비되어야 모기지 대출을 받을 수 있다.

예를 들어 투자 주택의 가격이 40만 달러라면 약 8만 달러에 해당하는 다운페이먼트를 주택 담보 대출을 통해 마련, 임대용 투자 주택 구입에 나서는 것이다. 임대용 투자 주택 구입 시 주의할 점은 예상되는 임대 수익이 모기지 페이먼트는 물론 재산세, 주택 보험료, 기타 수리비 및 관리비를 모두 합한 금액보다 높아야 한다는 점이다.

◇ 고 이자율 부채 상환

주택 담보 대출을 이자율이 높은 다른 부채를 상환하는데 활용하는 재테크도 있다. 매달 수천 달러의 생활비를 크레딧 카드를 통해서 마련하는 가구의 경우 평균 약 15%~19%에 달하는 이자를 지급해야 한다. 만약 크레딧 카드 대출을 제때 상환하지 못하는 경우 대출액이 금세 눈덩이처럼 불어 가계 재정을 심각하게 위협하는 요인이 된다.

이에 비해 최근 주택 담보 대출과 주택 담보 신용 대출에 적용되는 평균 이자율은 각각 약 5.82%와 약 5.61%로 상대적으로 매우 낮다. 주택 담보 대출을 통해 기존 크레딧 카드 대출을 모두 상환하면 일단 고 이자율 부채의 부담에서 벗어날 수 있다. 다만 크레딧 카드 대출을 상환한 뒤 신규 크레딧 카드 대출이 발생하지 않도록 철저한 부채 관리에 나서야 한다는 점은 반드시 명심해야 한다.

◇ ‘사치품 구입, 고급 여행’ 목적은 자제

과거 무분별한 주택 담보로 큰 코 다친 주택 보유자들에게서 한 가지 공통점을 찾을 수 있다. 담보 대출로 마련한 목돈을 가치가 하락하는 물품을 구입하거나 여행 등 레저에 사용했다는 것이다. 가치 하락 물품으로는 고급 차량, 가구 등이 있는데 이들 물품은 투가 가치가 없기 때문에 집값이 떨어지면 골칫거리로 남는다. 해외여행 등도 마찬가지다. 1~2주의 즐거움을 위해 자칫 5년이 넘게 빚을 갚아야 하기 때문에 주택 담보 대출을 받아 고급 여행에 나서는 행위도 자제하는 것이 좋다.

<준 최 객원 기자>