미 대통령 선거 결과와 팬데믹 상황에도 불구하고 최근 한국에서 미국 부동산 투자에 관심이 많아졌다. 미국 부동산에 투자할 여건이 상대적으로 좋아졌기 때문이다. 한국과는 달리 미국에서는 다주택자라도 추가적인 세금 부담이 없고 취득세와 종합부동세도 없으며, 무엇보다도 서울 집값과 비교하면 미국 집값이 저렴하게 느껴지는 점도 있다고 한다. 질로우에 따르면 8월 말 기준 뉴욕 주택의 중간값은 65만4,683달러, LA 주택의 중간값은 76만4,528달러이다.

반면 서울 아파트의 중간값은 9억2,151만원에 달한다. 이 가격만 놓고 보면 서울 집값이 미국 주요 도시 집값보다 더 비싼 셈이다. 서울에서 대출규제가 엄격해져 2018년대책 이후 다주택자는 투기, 투기과열, 조정대상지역에서는 아예 주택담보대출을 받을 수 없다. LA에서는 외국인이 미국 부동산을 살 때 대출을 주택담보 인정비율(LTV) 보통 60% 정도 가능하다. 해외 부동산 중에서도 미국이 거래안전도 확실한 편이다. 미국 부동산 구입 자금을 송금할 때 해외 부동산 취득의 명목으로 송금이 되어야 하며, 부동산 매매대금을 송금한 지정은행에서 한국은행으로 대리신고를 하도록 돼있다.

■주택 또는 주거용 유닛 투자

최근 10여 년 동안 LA 한인타운 내 아파트들의 가격은 개발이 가속화되면서 가파르게 상승해 와서 높은 렌트 수익은 물론 시세 차익까지 얻을 수 있는 좋은 투자 대상이었다. 3월 이후 팬데믹의 영향으로 일자리들이 사라진 가운데 아파트 공실률이 높아지면서 이제는 렌트비가 10여 년 만에 내려가는 분위기로, 많은 거주용 유닛들이 판매를 위해서 마켓에 나오기 시작했다. 얼마나 빨리 경기가 회복되는지 여부에 따라서 아파트 가격의 유지 또는 하락 여부가 달려있겠지만, 지금부터 앞으로 적어도 1~2년 동안은 아파트를 이전보다 싸게 구입할 수 있는 기회가 찾아올 가능성이 높아졌다. 요즘은 셀러가 현금을 보유하고자 적극적으로 가격을 내리는 매물과 공실률 적은 유닛들이 소극적으로 변한 바이어들로부터 그나마 주목을 받고 있고, 한국의 투자자들 중심으로 주거용 유닛 투자자 중에서는 학군 좋고 비교적 가격이 무난한 단독주택으로 눈을 돌리는 고객들도 많아졌다.

어바인, 풀러튼, 발렌시아, 라크라센터 등 오랫동안 사랑 받아 왔던 지역을 중심으로 꾸준히 오퍼들이 몰리고 가격도 10월 말까지 계속 오르고 있다. 한 풀러튼의 88만달러 가격의 단독주택은 30년이 넘은 주택임에도 불구하고 6개의 오퍼를 받아서 94만달러로 에스크로에 들어갔다. 실거주자뿐만 아니라 꽤 많은 투자자들이 특정 선호 지역의 주택을 샤핑하고 있다. 한 투자자는 힘들어진 아파트 관리 문제로 렌트 컨트롤이 없는 주택에 투자하는 것이 수익은 적지만 스트레스와 가격 하락에 대한 부담이 적다고 한 것에 공감을 한다.

■리테일, 샤핑몰 등 상가 부동산

관리 부담이 적고 렌트 수입이 아파트보다 안정적인 상가 구입 계획을 가지고 있는 투자자들은 보유세 걱정이 없는 트리플넷 리스 계약이 된 상가를 선호한다. 투자자들은 투자율 3.5% 정도로 비싼 매물 가격 앞에 구입을 주저하고 있다. 한마디로, 매물도 없고 바이어도 줄어든 위축된 분위기가 계속되고 있지만, 곧 싼 가격에 요지의 상가를 살 수 있는 기회가 지금부터 서서히 시작해서 1~3년 내에 많은 기회가 있을 것으로 보인다.

좋은 동네에 위치한 사거리 상가라면 현재 테넌트의 리스 계약이 얼마 남지 않았고 당장 렌트 수익이 얼마 나오지 않더라도 잡아야 한다. 이런 안목을 가지려면 프랜차이즈 비즈니스를 중심으로 그 변화의 흐름을 잘 파악해 두어야 한다.

팬데믹으로 인해서 투고, 온라인 주문 배달과 드라이브스루를 강화한 식당 체인으로의 변화가 빠르게 일어나고 있다. 위치와 리스 계약 내용이 일차적인 중요한 판단기준이 되겠지만, 좋은 상가를 싸게 구입할 수 있으려면 크게 요동을 치는 부동산 시장에서 가능하고, 이제 천천히 그 시장이 열리는 시점이 다가오는 분위기다.

문의 (213) 626-9790

<해리 정 드림부동산 부사장>