역대 최저 이자율을 기록하고 있는 주택융자는 코로나19 사태에도 불구하고 부동산 시장을 뜨겁게 달구는 원동력이 되고 있다. 월 페이먼트나 융자기간을 단축해 비용을 절약하는 재융자도 유래 없는 호황을 누리고 있다. 팬데믹과 무관하게 비교적 안정된 소득을 유지한 경우에는 낮은 이자율을 이용해 같은 예산으로 보다 비싼 집을 구입할 수 있고 재융자를 통해 월 페이먼트를 줄이거나 30년 융자를 15년이나 10년으로 바꿔 이자비용을 절약할 수도 있다. 재융자 문의가 여전히 빗발치고 있는 가운데 그 어느 때보다 바쁜 한해를 보낸 융자전문가들은 “이보다 더 좋을 수는 없다”고 올해를 평가했다.

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▲이자율 전망= 그린웨이 펀딩 배준원 부사장은 “이미 최저점은 지나갔다. 더 이상 떨어지기를 기다리기 보다는 미루지 말고 신청하길 바란다”며 “업무가 밀리면서 승인까지 한 달 이상 걸릴 수도 있는 만큼 일단 서류를 준비해 이자율을 고정(lock-in)하고 상황변화에 따라 조정할 수 있다”고 조언했다. 그러나 융자전문가라 하더라도 이자율 전망은 쉽지 않다.
배 부사장은 “다양한 변수를 고려해야하지만 미래를 예측하기 가장 힘든 요소는 호재도 악재도 아닌 바로 불확실성”이라며 “코로나19 사태뿐만 아니라 대선 이후 정국 변화 등 혼돈의 시기가 아닐 수 없다”고 말했다.
핏제럴드 파이낸셜 오정택 대표도 “부동산 시장 변화나 이자율 변동을 정확히 예측한다는 것은 불가능한 일”이라며 “각자의 상황에 따라 최선의 선택을 할 수 있도록 전문가와 상의할 것”을 당부했다.

▲재융자 효과= 역대 최저 이자율을 기록하고 있는 가운데 ‘과연 재융자를 통해 얼마나 절약할 수 있을까’는 많은 사람들의 관심사다.
예를 들어 융자금액이 20만 달러, 이자율이 4.25%일 경우 세금과 보험료를 제외한 30년 고정 월 페이먼트는 984달러이며 30년간 내야하는 이자비용은 15만 4천 달러다. 이를 3.25%로 재융자할 경우 월 페이먼트는 870달러로 114달러가 줄어들고 이자비용은 4만 달러 이상 절약할 수 있다.
그러나 보통 융자금액의 2~5%에 달하는 융자비용(closing cost)으로 4천 달러를 지불해야 한다. 단순히 수치로만 비교하면 최소한 35개월 이상은 살아야 융자비용을 뽑아낼 수 있다.(＄114 X 35개월 = ＄3,990)
브릿지웨이 파이낸셜 곽선재 융자전문가는 “떨어진 이자율만큼 월 페이먼트가 줄어드는 것은 당연하지만 융자 비용도 고려해야하고 앞으로 몇 년간 주택을 소유할지 등도 꼼꼼히 따져봐야 한다”며 “또한 월 페이먼트가 크게 부담되지 않는다면 30년 융자를 15년이나 10년으로 줄일 경우 상당한 이자비용을 절약할 수 있다”고 말했다.

▲재융자 자격= 모두가 재융자를 받을 수 있는 것은 아니다. 코로나19 사태로 페이먼트가 밀리거나 모기지 유예를 신청했다면 재융자를 받을 수 없다. 정부 지원금을 받아 페이먼트를 충실히 내든지, 아니면 모기지 유예를 받아 페이먼트를 미루든지 둘 중에 하나를 선택해야한다.
그러나 경제적 상황이 나아져 밀린 페이먼트를 해결할 수 있다면 재융자 신청이 가능하다. 오정택 대표는 “일부 사업자의 경우 경제활동재개와 더불어 다소 상황이 나아지기도 한다”며 “이럴 경우 여유자금으로 밀린 모기지를 갚고 재융자를 받게 되면 오히려 더 큰 이득을 보게될 것”이라고 말했다.

▲융자회사 선택과 이자율 비교= 재융자를 결심했다면 융자 회사를 알아보고 이자율을 비교해야한다.
그러나 모두가 같은 이자율을 받는 것은 아니다. 융자 은행, 융자 상품 등 이자율을 결정하는 다양한 요소가 있기 때문이다. 융자 샤핑은 가능한 낮은 이자율로, 최상의 조건을 찾는 과정이다. 확실한 비교를 위해서는 서면으로 융자견적서(LOAN ESTIMATE)을 요청해서 받아보는 것이 중요하다.
융자견적서에는 예상되는 융자의 종류, 상환 기간, 이자율, 월 페이먼트 그리고 융자 비용을 포함한 전체 클로징 코스트 등이 나와 있다.
뿐만 아니라 예상되는 세금과 보험료를 비롯해 융자비용을 이자율로 보여주는 Annual Percentage Rate(APR)과 그 융자를 5년간 낼 경우에 원금에서 삭감되는 금액까지 확인할 수 있다.

<유제원 기자>