최근 몇몇 고객등과 모기지 이자로 아주 민감한 상담을 한 경험이 있다. 융자일을 하며 가장 아쉬운 점이 고객이 모기지 이자 그 자체만으로 모든 서비스를 평가를 하는 경우가 있다.

물론 주택 융자는 모기지 이자가 중요하지만 손님이 여러 곳에서 쇼핑하는 이자중에서 가장 낮은 이자를 쇼핑하기란 쉽지가 않다. 물론 필자도 은행에서 매일 바뀌는 이자를 두고 영업을 하며 고객들에게 가장 좋은 이자를 주길 위해 최선의 노력을 한다.

요즘 처럼 주식 시장의 변동이 오락 가락하면 하루에도 두세번씩 이자가 바뀌는 경우도 적지 않다. 이런 상황에서 손님에게 한주전 이야기 한 이자를 적용하기가 무지 부담스럽니다. 이번 시간은 시중은행에서 오퍼되는 모기지 이자들이 어떤 기준을 따르고 또한 고객마다 이자가 약간씩 다르게 적용되는 이유를 알아보자.

1.기본 모기지 이자 산출
주택 모기지 융자에서 이자율의 가장 기본은 미국 단기 채권 금리(1Year Treasury Bond 또는 10 Year Treasury Bond)이다. 여기에 융자로 인해서 발생되는 여러 위험 부담 즉 프리미엄이 추가되어 이자가 산출된다.

이런 추가 프리미엄들로는 시장의 리스크 프리미엄(Market Risk Premium)과 물가 인상으로 발생 가능한 인플레이션 프리미엄(Inflation Premium), 여기에 융자를 몇년 상환으로 얻는가에 따라 발생되는 기간 프리미엄 (Term Premium), 물론 융자 기간이 길면 길수록 프리미엄이 높아진다.

마지막으로 모기지 융자 자체 위험성 프리미엄( Mortgage Risk Premium)이 가산되어 모기지 융자 이자율이 나온다. 이런 기준들로 모기지 융자의 다양한 프로그램에 알맞은 이자율이 적용된다.

예를 들면 30년 고정2.875%, 20년 고정 2.75%, 15년 고정2.5% 이런식으로 이자가 분포가 이루어 진다. 여기서 30년 고정은 2.875%인데 반해 15은 2.5%이다. 이자가 0.375%정도 차이가 난다.

그것은 은행에서 30년과 같이 고정기간을 길게 해줄 수록 위험 부담이 높아져 각종 프리미엄 Rate이 높아지기 때문이고 15년 처럼 고정기간이 짧을 수록 추가 프리미엄 Rate이 적어져 이자가 낮게 산출된다. 그리고 30년 고정보다 단기 변동 모기지 이자가 더 유리할 수도 있다.

그건 당연히 은행입장에서 고정해주는 기간이 짧으로 그만큼 리스크로부터 자유로울 수 있기 때문이다. 그러니 고객은 고객의 상황에 맞는 프로그램을 찾을 필요가 있다. 이번 시간이 이런 이자와 아울러 포인트라는 것이 있는데 이자와 더불어 포인트의 적용을 한번 알아 보자

2. 포인트란
위에서 융자 프로그램에 따라 다양한 이자가 적용되는 것을 보았다. 여기서 같은 프로그램이라도 차등 이자가 적용될 수가 있다 무슨 말인가하면 가령 A고객이 40만 달러 주택을 40% 다운을 하고 크레딧은 750점이상 나온다고 하고 B고객은 같은 가격의 주택을 10%만 다운을 하고 구입을 하는 크레딧 점수가 680점 정도라고 한다면 당연히 조건이 좋은 A고객이 더 나은 이자를 받을 것이다.

만약에 B고객이 A 고객과 똑같은 좋은 이자를 적용 받기 위해서는 포인트라는 것을 구입해야 한다.
포인트는 클로징시 일시불로 지불하는 비용을 말하는데 1 포인트는 융자금액의 1%이고 0.5%이면 융자금액의 0.5%이다. 즉 40만달러에 0.5포인트가 적용이 되면 클로징시 2천 달러를 추가 비용을 내게 된다.

3. 언제 포인트가 적용이 되나
모두가 다 포인트없이 좋은 융자를 얻기를 원하지만 앞서 언급한 것 처럼 은행에서 그냥 모두에게 좋은 이자를 지급 할 수는 없다. 그럼 포인트는 언제 어떤식으로 붙여질까? 시중 메이져 은행들은 아주 비슷한 방식으로 포인트를 적용한다.

그 기준은 한국의 주택공사 격인 패니매와 프래디맥에서 적용하는 포인트를 따르기 때문이다.

첫째 포인트가 적용되는 것은 LTV(Loan To Value) 구입가나 감정가 대비 융자 금액 비율에 따라 포인트가 적용이 된다. 다운이 많을 수록 포인트는 없고 낮은 다운%로 융자를 받을 수록 포인트 금액은 올라간다.

두번째는 크레딧 점수에 따라 차등 포인트가 적용이 된다. 물론 크레딧 점수가 높을수록 포인트는 없고 반대로 크레딧을 받을 수도 있다. 크레딧은 포인트와 정반대로 클로징시 포인트와 같은 산술 방식으로 계산하되 클로징때 그 만큼 크레딧을 받는것을 말한다.

그리고 포인트는 구입하는 주택이 2패밀리 이상일때도 적용이 되고 주거용이 아니고 투자용으로 구입할 경우도 적용이 된다.

4. 포인트로 이자를 낮추수 있나?
물론 가능하다. 포인트를 주고 이자를 낮게 받을 수가 있다. 다시말해 오늘 이자가 3%인데 1 포인트를 내면 2.75% 이자가 가능하다면 클로징시 몇천불을 지불하더라도 매월 일정금액을 절약 할 수 있다.

이것이 30년이 모아지면 당장 포인트 금액보다 훨씬 절약할 수가 있다. 이런 이유로 고객들 중에는 돈을 주고 포인트를 구입하려는 고객들이 아주 간혹있는데, 하지만 필자를 굳이 포인트를 주고 낮은 이자를 구입하는 것은 권하지 않는다.

그 이유는 포인트는 지금 당장 클로징때 내어야 되는 금액이고 이자는 30년 동안 갚아 갔을때 그만큼 절약이 되는 것이다. 고객들이 생각하는 만큼 그 집에서 오래 살지도 모르고 중간에 한번 재융자를 받을 경우도 반드시 생긴다.

요즘 처럼 이자가 갑자기 내려가면 거의 대부분의 모기지 융자 고객들은 재융자문을 두드린다. 그럼 포인트를 구입한 이유는 전혀 없어진다.

5. APR 은 무엇인가?
고객들 중에 APR(Annual Percentage Rate)를 물어 오는 고객이 있다. Rate과 Apr 은 다른데 Apr 은 모기지 이자에 클로징 비용중 일부를 추가 시켜 연이자로 환산한 것을 이야기 한다.

사실 주택 융자에서 만큼은 Apr 은 별로 의미가 없는 비교이다. 모기지 Rate과 클로징 비용을 따로 이해하면 굳이 Apr 에 대해서 신경 쓰지 않아도 된다. 고객이 받는 융자는 Rate에 따라 월 페이먼트가 적용이 된다.

최근 모기지 이자는 기록적으로 낮다. 주택 오너중 혹시 4%이상 이자를 갖고 있다면 재융자 문의를 해보기 바란다. 클로징 비용이 좀 발생하긴 하지만 그만한 값어치는 분명히 있다.

문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>