코로나 사태 막 터진 올 봄만해도 전체적인 부동산 시장의 침체를 예고했던 것과 달리 지난 약 6개월의 시간이 지나면서 거주용 부동산과 상업용 부동산 시장의 분위기가 확연한 차이를 보이고 있다.

그 동안 부동산 침체 때마다 보여왔던 모든 종류의 부동산이 동반 하락하는 것이 아니라 주택을 중심으로 한 거주용 부동산들의 가격은 가파르게 상승세를 유지하고 있는 반면 샤핑 센터 등 상업용 부동산은 하락세를 연출하는 묘한 모습을 보이고 있기 때문이다. 즉, 부동산 종류에 따라 상승세와 하락세를 보이고 있다는 점이다.

상업용 부동산의 경우 특히 샤핑 센터와 호텔 등이 심각한 타격을 입고 있다. 코로나 사태로 가장 직격탄을 맞은 분야는 역시 샤핑 센터와 호텔, 모텔 등의 숙박업을 들 수 있다. 코로나 사태와 함께 시행된 자택대피령 조치와 여행금지 혹은 제한으로 말미암아 심한 타격을 받았다. 특히 대형 백화점 등이 몰려 있는 일부 몰과 샤핑 센터들은 이번 코로나 사태 여파로 재기가 불가능할 것으로 보여지면서 노인층이 늘어나면서 수요가 늘어난 헬스케어 시설이나 매물이 절대 부족한 주거용 등으로 재개발될 것으로 보여진다.

코로나 사태로 직격탄을 맞은 호텔과 모텔 등 숙박업도 최소 2024년이 되어야 P코로나 사태 이전 수준으로 회복할 것으로 업계는 예상하고 있어 앞으로 최소 2~3년 간은 고전을 멸치 못할 것으로 보고 있다. 이미 타주에 위치한 일부 숙박업소들은 극심한 재정적자를 견디지 못하고 급 경매로 매매가 이루어지고 있다.

오피스 건물의 경우 방역 조치를 위해 대대적인 내부 구조 변경이 진행 중이다. 오피스의 경우 아직까지는 현상 유지하고 있지만 내년까지 코로나 사태가 장기화 될 경우 샤핑 센터와 같이 하락세를 보일 것으로 전망되고 있다.

사람과 사람 사이, 데스크와 데스크 사이의 넓은 간격 유지 조건을 만족시키기 위해 회사에 출근해서 일할 수 있는 사람의 숫자는 오히려 줄여야 하는 상황에 직면해 있다. 따라서 일부 회사들은 이미 직원들 중에 꼭 회사 출근이 필요하지 않은 직원들은 반, 혹은 영구적 재택근무를 할 수 있도록 조치하고 있다. 또 재택근무가 가능한 직원들의 숫자가 의외로 많이 늘어난다면 오피스 공간에 대한 수요가 감소하면서 오피스 건물 가격 하락이 내년부터 시작될 수 있다는 전망도 조심스럽게 나오고 있다. 창고 등의 산업 부분은 온라인 구매가 기하급수적으로 늘어나면서 오히려 추가로 상품을 쌓아 둘 장소가 더 필요해지면서 주택 시장과 함께 최대의 수혜자로 꼽히고 있다. 따라서 산업 부분은 내년에도 계속 이러한 상승구조를 이어 갈 것으로 보고 있다.

마지막으로 주택 시장은 빠른 속도로 상승세를 유지하고 있다. 일부에서는 오히려 너무 빠른 속도로 버블이 형성되는 것이 아닐까 할 정도로 매물 부족, 저 이자율, 바이어들의 적극성이 함께 삼박자를 이루면서 고공행진 중이다. 특히 단독주택에 대한 수요가 팬데믹 기간 중에 기하급수적으로 들어나면서 공급이 전혀 수요를 감당해 내지 못하는 상황이 곳곳에서 연출되고 있다. 신규 주택공급도 주택을 지을 택지 가격이 천정부지로 오르면서 공급도 원활치 못해 내년에도 주택시장은 강세를 이어갈 것으로 보인다. 다만 높은 실업률이 계속 된다면 주택 시장에 변수로 작용할 것으로 보인다. 재택근무가 절대적으로 늘어나면서 직장과 가까운 도심 중심의 비싼 주택보다는 외곽의 저렴한 주택으로 옮겨가는 추세 또한 코로나 사태가 낳은 현상 중 하나다. 따라서 외곽지대의 주택 시장은 앞으로 최소 5년간 인구 유입이 되면서 오히려 도심 중심보다 투자 면에서도 유리할 것으로 보인다.

현재 부동산 시장은 전형적인 ‘K’모양으로 진행 중이며 주택 시장은 ‘K’의 오른쪽 위쪽의 상승세를 샤핑 센터와 숙박업 등은 ‘K’의 아래 하락세의 장세를 보이고 있는 부동산 시장에서 전통적으로 보여왔던 전체 하락, 전체 상승과는 조금 다른 그림을 보이고 있는 요상한 마켓인 것이다.

문의 (714) 726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>