에이전트가 셀러의 리스팅을 받고 나면, 집주인과 상의하여 현재의 집이 바이어의 눈에 집이 맘에 들 수 있도록 그 집의 내부구조와 가구배치 등에 관해 조언을 한다. 그 다음 그 집을 최소한 한달 이내에 매매에 들어가기 위해 사전 시장가격조사를 한다.

CMA기법(Comparable Market Analysis)를 통해 과거 6개월간 그 동일지역에 팔렸던 매물들, 현재 에스크로에 들어간 매물들, 캔슬되었던 매물들, 현재 시장에 나와있는 매물들을 모두 살펴보고 그 집들의 모든 특성을 하나하나 살펴보아서, 지금 고객의 집을 얼마에 시장에 내놓으면 바로 팔릴지 그 가격을 정하여 셀러에게 보고한다. 가격이 결정되면 전문 사진사를 고용하여 집안의 모든 부분의 사진을 촬영하여 에이전트 MLS에 입력하고, 그 지역을 중심으로 엽서메일을 수백장 보내어서 리스팅사실을 홍보한다. 에이전트 본인의 신문광고에 게재하여 독자들이 알 수 있게끔 광고를 하고, 각종 웹싸이트에 본 리스팅에 올라와서 전미국의 모든 네티즌들이 볼 수 있게끔 준비를 한다. 그리고 바이어의 에이전트들의 Showing 요청이 오면 적절하게 Showing 을 할 수 있도록 셀러에게 알려준다.

차후 바이어가 그 집을 맘에 들어하여 오퍼를 쓰게 되면, 그 오퍼의 가격이 적절한지, 가격이 낮으면 바이어가 다시 받아들일 만큼의 적당한 가격으로 올려서 카운터 오퍼를 보내고, 원 오퍼의 가격이 너무 낮으면 예의있는 자세로 그 오퍼를 거절한다. 바이어의 크레딧과 수입현황, 그리고 다운 페이먼트로 들어갈 자금을 확인하고, 바이어의 주택자금대출이 가능한 지 예비조사를 한다. 이리 하여 바이어가 결정이 되면 에스크로를 열게 되는데, 이때부터 셀러의 에이전트가 할 일이 더 많아지게 된다.

우선 가장 일 잘하는 에스크로 회사를 선택, 모든 서류를 준비하게 하고, 역시 일 잘하는 타이틀회사를 선택, 그 집에 관한 모든 타이틀상의 문제점을 점검하도록 지시한다. 집의 등기상 현재부터 과거의 모든 기록을 점검하여 살피고, 문제가 있으면 즉시 기록을 지우도록 지시하고, 모든 기록이 깨끗해 지더라도 집을 팔고 난 뒤 한참 후에 문제가 발생할 수도 있으니까 이를 대비하여 타이틀보험을 적정한 가격에 사도록 집주인에게 설명한다.

또한, 터마이트 회사를 선정하여 집을 구석구석을 잘 살피어서 터마이트(집나무를 갉아먹는 흰개미군단)를 깔끔하게 없애도록 하고, 그 완성된 리포트를 받아 에스크로회사가 보관할 수 있도록 한다. 또한, NHD(Natural Hazard Disclosure) 회사를 선정하여 NHD Report를 받아 주택의 지역 전체에 관한 지역적, 지리적 모든 내용을 미리 바이어에게 알려주어 차후에 문제의 소지가 없도록 한다.

그 다음, 집주인으로부터 바이어에게 무엇을 남겨주고 무엇을 남겨주지 않는지, 집에 대해 모든 내용을 서류상으로 바이어에게 밝혀주도록 한다. 집을 팔 때에 가장 기본되는 원칙은, 집에 완전히 고정되어 붙어있는 것들은 모두 매매가격에 포함되어 팔도록 하되, 액자와 고급 상데리에, 고급 커튼 같은 것은 매매에 포함될 수도 있고, 아닐 수도 있으니 오퍼가 완전히 맺어지기 전에 셀러와 바이어에게 잘 알려서 차후 양자간 서로 다툼이 없도록 한다.

현재의 주택에서 최근 3년이내에 사망한 사람이 있는지, 주택이 관할되는 Home Owner’s Association에 연락하여 지금 현재 진행중인 법정소송이 있는지 없는지 알아보고 과거에 있었다면 어떠한 문제가 있었는지 바이어에게 알려주는 것도 매매가 완료되고 난 뒤에 바이어로부터 이전 집주인에게 법정소송이 들어오지 않게 하는 사전대책이 된다. 이러한 모든 내용들을 서류화시켜서 모두 바이어에게 보여주고, 매 페이지마다 바이어의 싸인과 이니셜을 받아 확인시켜야 한다. 이 중 하나라도 서투르게 진행하거나 서류를 빠뜨리거나 잘못 알고 잘못 전달하게 되어 그로 인한 문제가 발생되면 바이어는 거의 예전 집주인을 상대로 그 문제에 대한 해결을 요구하거나 법정소송을 불사하게 되니 이를 각별히 신경써서 잘 처리하도록 하여야 한다.

이 외에도, 바이어의 주택자금대출이 제대로 진행이 되는지, 바이어가 이 집에 대해 인스펙션을 실시 후 여러가지 하자부분을 고쳐달라고 하는데 어떻게 처리해야 하는지 등등 셀러의 에이전트로서 해야할 일이 실제로 너무 많다. 법적으로 셀러가 다치지 않게끔 보호하는 일을 포함한 이러한 모든 것들을 책임지고 진행하고 끝까지 아무 문제없이 깔끔히 마무리짓는 것이 셀러의 에이전트가 해야할 일들인 것이다.

문의: (661)373-4575
이메일: JasonKJrealty@gmail.com

<제이슨 성 발렌시아 Regency KJ Realty 대표>