우리 대부분이 코로나19 펜데믹으로 경제적인 어려움을 겪으면서 마음도 실제 경제 상황도 위축되어 있어도 주택 경기는 여전히 좋다.

잘 관리된 주택이 적당한 가격에 마켓에 나오면 빠른 시간 안에 팔려 버린다. 준비가 된 바이어가 적당한 가격에 오퍼를 넣고, 셀러가 그 오퍼를 받아 들이면 바로 에스크로(Escrow)가 시작된다. 보통 에스크로 담당자는 셀러와 바이어의 입장을 대신해 중립적인 입장에서 계약 이행을 돕는다. 캘리포니아 주에서는 주로 에스크로 회사들이 업무를 맡아서 하지만 주에 따라, 에스크로 업무를 변호사나 소유권 보험회사(title company) 등이 대행하기도 한다.

에스크로가 오픈되면 셀러는 7일 이내에 집의 상태를 알려주는 각종 사항을 공개하는 대부분의 디스클로져(disclosure)들을 바이어에게 보내야 한다.

이 디스클로져들은 주로 셀러가 작성하는데, 대표적인 양식이 TDS(Transfer Disclosure Statement)이며 주택에 관해 전반적인 사항들을 담고 있는 중요한 서류이다. 셀러가 직접 작성하는 이 양식에는 주택의 모든 시설과 어떤 문제가 있으며, 수리나 변경 등 주택에 관한 모든 것들이 기입되어 있어야 한다.

이는 주택의 문제점으로 인해 나중에 일어날 수 있는 셀러와 바이어간의 분쟁을 줄이고, 또 바이어가 그 주택에 대해서 정확히 알고 구입할 수 있도록 하는 것이 목적이다. 셀러는 주택을 있는 그대로의 상태로 양도한다는 ‘As-Is’ 매매의 경우에라도 주택의 모든 결함을 반드시 바이어한테 알려줘야 한다.

이 외에도 바이어가 꼭 받아보고 점검해야 하는 양식들에는 주택이 위치한 지역의 지진대 존재 여부와 홍수나 산불의 발생 등 각종 자연재해에 대한 위험 가능성과 공장지대나 군부대가 근처에 있는지 등을 확인한 서류(Natural Hazard Disclosure Report), 나무를 갉아 먹어 목재 주택을 망가뜨리는 터마이트의 여부, 터마이트에 의하여 훼손된 부분에 대한 처치가 되었다는 Termite Inspections and completion과 같은 서류들이 있다.

또한 LA 시에서 주택을 매매할 때는 지진 발생시 자동으로 개스가 새어 나오지 않도록 하는 장치의 부착 여부, 절수 변기 설치 여부 등 시의 규정이 지켜지고 있다는 9A Report / Residential Report 와 Water Conservation, 그리고 화재 방지를 위한 Smoke Detector Statement는 물론이고 요즘에는 예전에 한국에서 생명까지 잃게 하던 연탄가스의 주성분인 일산화탄소의 유무를 알게 하는 기기가 설치되어있는지도 밝혀야 한다.
이에 더하여 집이 흔들리는 위험한 상황에도 넘어지지 않도록 워터히터를 벽에 고정시키는 쇠로 된 띠가 설치되어있는지를 밝히는 Water Heater Statement of Compliance, 1978년 이전에 지어진 집에는 납성분이 포함된 페인트가 있을 수 있다는 Lead-Based Paint Hazards Disclosure도 있다.

특히 주택에 다른 담보가 잡혀있는지 등을 알려주는 Pre-Lim Title Report 등 바이어는 셀러와 에스크로를 통하여 여러 가지 공개 서류를 주고받는다.

위와 같이 매매 과정에서 바이어는 집에 관한 서류들을 셀러에게서 받아 확인을 했어도 실제 주택의 상태를 점검하기 위하여 전문가의 도움을 받아 홈 인스펙션을 하는 것이 좋다.

홈 인스펙션의 목적은 주택을 구입할 때 자기가 사려는 집에 어떤 문제가 있는지 전반적으로 살펴봄으로써 구입 후에 어떤 곳을 어떻게 수리 또는 보수를 해야 할 것인지에 대한 여러 가지 정보를 얻는 데 있고, 경우에 따라 구입 여부에 대한 최후 결정을 내릴 수도 있다. 홈 인스펙션 보고서는 집의 문제점이 공식적으로 밝혀지게 되므로 바이어는 셀러에게 고장난 부분을 보수해 달라고 요청할 수 있고, 아니면 보수하는 비용만큼 집값에서 크레딧을 달라고 요청할 수 있는 근거가 되므로 바이어는 어떤 경우에도 홈 인스펙션을 하는 것이 좋다.

그리고 검사가 끝나면 인스펙터는 주택의 문제점뿐 만 아니라 주택 전반에 대한 설명을 하기 때문에 바이어는 자신이 살 집의 건물 구조, 전기, 배관, 냉난방 설비 등의 사양과 작동 방법 등을 파악할 수 있다는 장점도 있다.

문의 (213) 505-5594

<미셸 원 BEE 부동산 부사장>