올해 1월부터 기존 주택의 뒤뜰 별채인 주거용 보조 유닛(ADU; Accessory Dwelling Units)을 보다 많이 지을 수 있도록 여러 가지 규제를 완화하는 정책이 시행되어 서민주택 공급을 옹호하는 단체나 부수입을 원하는 주택 또는 아파트 소유주들로부터 큰 호응을 얻고 있다. 대지가 일정 크기 이상이 되고 집 안에 주차 공간을 확보해야 하는 등의 작년까지 좀 까다로웠던 시 조례 규제를 피할 수 있도록 했고 또 퍼밋을 받는 데 걸리는 기간을 120일에서 60일 이하로 반을 줄였으며 과거에 퍼밋이 없이 지은 유닛은 합법화할 수 있게 했다. 또 ADU에 관련된 권한을 주정부의 주택 지역개발국(HCD)로 일원화해 ADU 건축에 방해가 되는 시 규정을 완화하고 ADU를 세우면서 내야 하는 수수료를 유닛 크기에 따라 면제하거나 할인하도록 했다. HPOZ 조닝의 경우 시의 리뷰를 받아야 하며, 지을 수 있는 규제가 완화는 되었지만 주민들을 위한 것이므로 단기 임대에는 사용할 수 없다. 한마디로 ADU 신축과 차고 개조가 간편해졌다. 건축 가능한 유닛 수도 하나 더 늘었다. 제일 활발하게 ADU가 지어지고 있는 LA 시의 가이드라인을 예를 들어 보자.

■ADU 타입과 크기: 차고 개조는 그 차고가 허가를 받아서 지어진 것이라면 가능하다. 최소 빌딩과의 거리(setback)의 규율에 따르지 않아도 되고 차로(drive way)에 주차할 수 있는 공간이 있다면 가능하다. 기존 집 건물에 ADU를 만드는 경우 최대 1,200스퀘어피트 또는 현재 주거공간의 50% 이내 두 가지 중에서 작은 사이즈 이하의 크기로 실내 구조를 변경할 수 있다. 올해부터 새로 시행되고 있는 주니어 ADU(JADU)는 최대 500스퀘어피트다. 반경 0.5 마일 내에 공공 교통수단이 있으면 주차공간도 필요 없고 최소 1대의 주차공간이 있어야 한다.

차고에서 확장형 ADU를 짓는 경우나 집 건물에 확장형 ADU도 최대 1,200스퀘어피트에 경계선의 뒤쪽 setback 5피트, 옆 setback 규정이 있다. 또한 차고 2층형 ADU 형태도 가능하다.

■ADU 건축 절차: LA 시의 경우 먼저 Zimas 사이트를 통해서 조닝과 기본적인 정보를 확인한 후에 건축사를 선택해서 설계와 퍼밋 절차를 시작하고 시로부터 건축허가를 받아서 건설업자(Contractor)와 계약하여 진행한다. ADU는 모든 코드에 맞도록 건축되어야 하므로 반드시 적절한 건축허가와 면허를 가진 건설업자를 고용하여야 한다. 건축이 진행되면서 시에서 요구하는 모든 검사과정을 거쳐야 한다. 최종 검사가 모두 끝난 후에 2~3주안에 CO (certificate of Occupancy)를 받을 수 있고, CO를 받기 전에는 렌트를 줄 수 없다.

■건축 비용: 보통 500~1,200스퀘어피트 규모 건축이라면 건축 허가와 설비까지 JADU, 차고 개조, 증축에 따라서 15만~30만 달러의 총 건축비가 들어간다. 최근 바퀴 달린 트레일러를 기반으로 공장에서 만들어진 작은 집을 끌어다 ADU로 활용할 수 있는 법적 기반도 LA 시에서 마련이 되었다. 240~300스퀘어피트 가격이 5~7만 달러대로 다양한 가격과 모델들이 나오고 있어, 대안으로 고려해 볼만하다.

■ADU와 렌트 컨트롤 RSO

집이 1978년 10월 1일 이전에 지어진 것이라면 새로 만들어진 ADU는 렌트 컨트롤에 해당된다. 만일 ADU가 2017년 1월 1일 이후에 최근에 지어진 것이라면 단기 렌트 또는 에어비앤비와 같은 홈 셰어링을 할 수 없다. 다만, ADU에 집주인이 주된 거주지로 살고 있는데, 집을 잠깐 사용하지 않는 기간이 있다면 가능하다.

ADU를 설치했다고 해서 바로 주택 가치가 올라가지는 않는다. 주택 감정의 기본은 비교 대상을 바탕으로 가치를 매기는 방식이기 때문에 만약 ADU를 설치하는 동네에 다른 ADU 설치 주택이 없다면 비싼 공사비를 들여 지었다 해도 전체 주택 가치에 포함되기는 힘들다. 따라서 주택 가격을 올리기 위한 방법으로 ADU 를 선택할 필요는 없다. 그럼에도 불구하고 단독주택에 또는 넓은 뒤뜰이나 낡은 차고를 제 2의 하우스로 만들어서 주택 부족 해소에 일조하고 렌트 수익도 얻을 수 있다는 점에서 ADU는 좋은 아이디어라 할 수 있다.

문의 (213) 626-9790

<해리 정 드림부동산 부사장>