투자용으로 주택을 구입하여 렌트 수익을 얻는 방법을 한번 살펴 보자. 우선 얼마를 다운페이먼트로 해야 매달 받는 렌트비에서 경비를 제하고 얼마를 손에 넣을 수 있는지 계산해 봐야 한다. 결론적으로 먼저 말씀 드리자면, 집값의 20%를 다운페이먼트로 하면 매달 얼마씩 내 주머니에서 돈이 그 집에 들어가야 하고, 30%를 다운하면 거의 맞아 떨어지거나 조금 남을 것이고, 35%~ 40%를 밑돈으로 넣으면 매달 얼마간의 금액을 용돈으로 남길 수가 있다.

예를 들어 가장 잘 팔리고 있는 50만불의 타운하우스를 산다고 가정하자. 이 곳 발렌시아 뿐만 아니라 LA 어느 곳에서도 50만불의 타운하우스는 일반적으로 렌트를 약 2800불 정도를 받을 수 있을 것이다. 그러면 50만불의 집을 20% (10만불)을 다운페이먼트로 사용하면 매달 경비로 나가는 비용을 얼마가 되는 지 계산해 보자. 매달 들어가는 경비를 일반적으로 PITI 로 계산한다. 즉, P, Principal(원금), I, Interest(이자), T, Tax(주택세금), I, Insurance(화재보험) 으로 나눌 수 있겠고, 여기에 공동구역 관리비(HOA Fee) 및 주택수리 및 공실률 비용을 생각할 수 있겠다.

요즘 모기지 이자는 자기가 직접 살아야 하는 집, 즉 Primary Residence 일 경우에는 이자율이 3.0% 이하로 낮게 받을 수 있지만, 렌트를 주는 Income Property 인 경우에는 보통 0.5~1% 정도가 높은 3.5~4.0% 정도로 받게 된다. 그럼 이자율을 4.0%로 일단 가정하고 계산해보면, 원금과 이자, 즉 40만불을 은행대출을 받으면 그 이자율을 4.0%로 보고 계산해 보면 월 ＄1,910, 주택세금을 집 가격의 보통 연 1.3%로 계산하면, ＄500,000X1.3%= 6,500불, 이것을 12달로 나누면 월 ＄542이 나온다. 그 다음 화재보험은 일반적으로 타운하우스인 경우에 HOA에 포함되는 경우가 대부분이니까, HOA 비용이 약 ＄350 정도로 계상하면 무리가 없겠다. 물론 지역마다 HOA가 ＄200에서 ＄1,200까지 차이가 크지만 일반적으로 ＄350 정도로 보면 되겠다. 그 다음 주택수리 및 공실률 비용으로 한달에 약 ＄200 정도 넣어두면 된다. 이것을 모두 합해 보면, ＄1,910+＄542+＄350+＄200=＄3,002 이란 계산이 나온다. 이를 렌트 월 2,800불을 받으면 매달 ＄202씩 나의 주머니에서 더 나가야 한다는 계산이 나온다. 여기서 좀 더 정확히 계산하자면 지금 다운페이먼트로 들어가는 자금의 기회비용과 렌트수입의 연말 세금 정산금액 까지 계상을 하여야 하겠지만 그렇게 계산하면 너무 복잡하니까 그 비용들은 넣지 말기로 하자.

그러면, 30%를 다운페이먼트를 한다고 하자. 그러면 15만불을 다운페이먼트로 넣으면 은행대출금은 35만불이 된다. 35만불의 원금과 이자, 즉 매달 내는 월페이먼트를 이자율 4.0%로 계산하면 ＄1,671이 되고, 주택세금, HOA 및 기타 비용은 같으니까, 이를 합산해 보면, ＄1,671+＄542+＄350+ ＄200=＄2,763 이 된다. 역시 월 렌트비로 2,800불을 받으면 매달 ＄37불 정도가 남겠으나, 주택수리나 중간에 테넌트가 이사 나가고 들어 오는 기간 등을 염두에 두면 어떤 경우에는 약간의 돈이 들어오기도 하겠으나, 일단 우리 계산은 항상 최악의 경우를 예상하고 넉넉히 준비하는 것이 좋겠다.

그렇다면, 40%를 다운페이먼트로 사용한다면 어떻게 되는지 알아보자. 즉 50만불의 40%, 20만불을 밑돈으로 넣고 나머지 30만불을 은행대출을 받으면 매달 내는 페이먼트는 ＄1,432 가 된다. 나머지 비용은 같으니까 이를 모두 더해 보면 총 ＄2,524이 나온다. 그러면 매달 렌트비로 2,800불을 받으면 그 차액 276불의 렌트 수입을 기대할 수 있겠다. 렌트를 만들어 주는 부동산회사에 대한 수수료는 그리 크지 않으니까 주택수리와 공실률 비용에 이미 들어가 있다고 봐도 되겠다. 계산이 조금 복잡해 졌지만, 자세히 하나하나 계산해 보면 금방 이해를 하실 수 있을 것으로 본다.

코로나 사태로 인한 경기위축 비상시기 영향으로 대출이자율이 기록적으로 낮게 형성이 되어 있는 이 때, 낮은 이자율로 대출을 받아 렌트를 주게 되면 매달 지불하는 페이먼트가 줄어들 것이니 그만큼 이익이 늘어나는 셈이 된다. 집관리 잘하고 렌트비 늦지 않게 제 때에 잘 내는 테넌트를 잘 골라 렌트를 주게 되면, 매달 들어오는 렌트비 받는 기분도 쏠쏠할 것이고, 매달 내는 모기지 페이먼트가 결국 집의 대출금을 갚아나가는 것이니 결국 꿩먹고 알먹는 이중의 효과가 나타나는 것이 투자자로서는 여간 뿌듯하지가 않을 것이다.

문의: (661)373-4575
이메일: JasonKJrealty@gmail.com

<제이슨 성 발렌시아 Regency KJ Realty 대표>