두 번 다시 경험하지 못할 최저의 이자율에 폭증한 재융자 수요를 반증하듯 주택융자 신청건수 또한 사상 최고치를 경신하고 있다. 그만큼 많은 이들의 관심이 이자율에 있음은 자명한 사실이다. 하지만 아무도 겪어보지 못한 이번 코로나 바이러스 사태로 인해 불안정해진 경제사정, 특히 한치 앞을 예측하기 힘든 고용시장의 전반적인 불안감은 사실 많은 이들의 주택융자 승인을 좌지우지하는 큰 변수로 작용하는데, 워낙에 고용시장이 불안하다보니 대출은행 입장에서는 평소에 비해 훨씬 까다로운 심사기준을 적용을 한다.
그러다보니 지금의 최저금리가 그냥 그림의 떡이라고 표현하기까지 한다. 아마도 지금처럼 낮은 이자율이 한층 더 엄격해진 심사기준 때문에 쉽게 가질 수 없다는데 따른 불만을 토로하는 것이리라.

사실 융자심사가 더 까다로워졌다기보다는 코로나 사태의 경제전반 특히 고용시장에 미치는 특수성을 감안해서 심사과정에서 일어나는 여러 확인과정들이 더 철저해진 것이다. 직장인의 경우, 과거 한번 정도 확인했던 것과는 달리 융자승인 진행과정동안 이제는 고용확인과정을 수차례 진행한다. 코로나 사태로 인해 급박하게 진행되는 고용시장의 불안감이 반증된 이유일 텐데, 워낙에 이번 사태로 인해 갑작스런 해고도 많고 문을 닫는 비즈니스도 많다 보니 그에 따라 보다 더 철저한 그리고 한층 더 잦은 확인 작업을 거침으로 인해 번거로움이 동반된다는 것이다.

특히 이번 코로나 사태로 인한 주택융자심사의 가장 큰 변화는 바로 자영업자들에게 나타난다. 단순히 직장상사나 고용주를 통해서 제3자 확인이 가능한 직장인과는 달리 자영업자들의 경우는 현재 고용상태를 제3자인 회계사를 통해서 하는 방법 그리고 온라인 서치 등을 통한 현재 비즈니스가 영업 중이라는 확인 절차 과정 이외에 새로 추가된 게 있는데 바로 인컴의 연속성을 확인하는 과정을 거쳐야한다는 것이다. 과거에 자영업자들은 가장 최근 연도 또는 최근 2년치의 세금보고 상 보고된 소득을 기준으로 융자심사를 했었다면 코로나 사태를 거치면서 한 가지 추가된 게 있다. 바로 현재 매상과 비즈니스 영업실적이 지난 세금보고 상의 인컴을 서포트하는지를 확인하는 과정을 하나 더 거친다는 것이다.

현재 비즈니스 은행 스테이트먼트와 금년도 누적 Profit & Loss statement를 통해서 지금도 매상이나 수익이 떨어지지 않았는지를 확인한 연후에 최종 승인을 받을 수 있다는 점이 달라진 가장 큰 차이점이다. 사실 이 때문에 많은 자영업자들이 최종융자의 문턱을 넘지 못하고 좌절하는 경우를 많이 경험하곤 한다. 안타까운 일이다.
상당수 자영업자들의 올해 실적이 참담한 것은 사실이다. 아무리 지난해 세금보고 상의 실적이 좋았다고 하더라도 올해 코로나 사태로 인해 타격을 입어 영업실적에 부정적인 영향을 많이 받았다면 지금으로써는 주택융자를 받기는 아주 힘들어 졌다고 보는 것이 올바른 판단일 것이다. 최근 융자 받기 너무 힘들어졌다는 볼멘소리가 많이 나오는 이유 또한 이 때문이다.

우여곡절 끝에 다시 영업을 오픈했지만 여전히 회복되지 못하고 있는 영업매상, 앞으로 극복해 나가야할 과제가 더 많은 많은 자영업자들에게 한층 더 높아진 융자심사의 문턱은 다시 절망감을 줄 수도 있겠지만 냉철하게 현실로 받아들이고 미래를 준비하는 자세를 당부 드린다.
올해 실적이 나빠진 건 결국 현재의 융자가능성을 저해할 뿐만 아니라 내년도 세금보고 상 실적에도 당연히 영향을 미치게 됨으로 융자가이드 라인이 바뀌지 않는 한 적어도 향후 1-2년간은 상당수의 자영업자분들에게는 신규 융자의 길이 상당히 제한적이라고 본다.

최저 금리로의 전환을 통해 이자비용을 줄이는 대출창구가 막혔다면 허리띠를 졸라 매서 다른 부대지출을 최소화하면서 이번 위기를 극복할 수 있기를 지면을 빌어 진심으로 응원 드린다.
오늘 나의 노력이 반드시 다시 경제가 회복되었을 때 다른 좋은 기회로 찾아올 것이라는 희망을 잃지 말기를 당부 드린다. 화이팅!

문의 (703) 868-7147

<배준원 / Vice President Greenway Funding Group>