코로나 바이러스 사태와는 전혀 관계없이 고공행진 중인 현재의 주택시장. 과연 얼마나 더 지속될 수 있을까? 현재 주택시장을 자세히 들여다 보면 분명 2개의 시장이 서로 정반대의 방향으로 가고 있음을 알게 된다. 과열상황이라고까지 불러야 할 정도의 바이어들의 구입경쟁이 일어나고 있는 주택구매시장과 렌트비 미납을 둘러싸고 테넌트와 전쟁 중인 임대주택시장이 있다. 오늘은 겉으로 평온하고 가격이 계속 상승 중인 주택구입시장의 분위기와 전혀 다른 모습을 보이고 있는 임대주택시장의 분위기를 다뤄보고자 한다.

그동안 연방정부차원의 퇴거금지조치를 통해 일시적으로 퇴거소송이 중단된 상태였지만 이나마 7월26일자로 종료됨에 따라 주, 카운티, 시정부에서 추가로 퇴거금지명령을 시행하지 않은 경우 퇴거조치는 시작할 수 있게 되어 있다.

실제로 일부 주에서 이미 퇴거조치가 활발히 시행 중이다. 일시에 대량으로 벌어질 수 있는 퇴거조치는 테넌트뿐만 아니라 현재 고공행진 중인 주택시장에도 찬물을 부을 수 있음을 간과해서는 안된다. 대량 퇴거조치는 시기적으로 내년 봄부터 본격적으로 시작될 것으로 보인다. 만약 현재 렌트비 미납 테넌트 2,000만 가구 중 약 25% 정도만 퇴거조치를 당해도 500만채의 임대용 주택이 테넌트를 잃게 된다.

대부분은 다시 테넌트를 찾아 렌트를 시도하겠지만 그동안 테넌트 때문에 심신이 지친 임대주택소유주들 중에는 이 번 기회에 임대사업을 접기로 작정하고 테넌트를 구하지 않고 시장에 주택을 매물로 내어 놓을 가능성도 배제하기 힘들다. 이 경우 임대용 주택 500만채 중 20%에 해당하는 100만채 정도의 주택이 일시적으로 2021년 봄부터 주택시장으로 추가 공급이 될 가능성이 있다.

현재 매년 미국 전체의 주택판매량이 약 550만채 정도인 것을 감안하면 100만채의 추가 공급은 전체 공급물량이 약 20% 가량 급증한 것이어서 지역마다 차이는 있겠지만 최대 10%까지 가격 하락을 불러올 수 있게 된다.

하지만 추가로 유입되는 물량보다 더 위험한 상황은 바로 셀러들 간에 Panic sale이 일어날 수 있다는 점이다. 주변에 매물들이 나오면서 가격이 조금씩 하락한다면 심리적으로 위축을 느끼는 주택오너들이 늘어나게 된다.

주택 매물 인벤토리가 급속히 늘어나면서 예상보다 빠른 속도로 주택시장이 하락할 가능성도 엿보인다.

그러나 위의 문제점에도 불구하고 여러 가지 긍정적인 변수도 또한 있음에 주목해야 한다. 첫째, 지금 대치 상태에 있는 의회가 빠른 시일 내에 렌트비 보조프로그램이나 퇴거조치기간을 연장하는 경우다. 이 경우 대량 퇴거조치로 인한 인벤토리 증가는 피할 수 있게 되어 주택시장의 하락은 소폭 하락 정도이거나 보합세의 장으로 2020년을 을 마감할 수 있을 것으로 보인다. 둘째, 일부 바이어들이 기대하고 있는 대량의 주택차압은 일어날 확률이 현재로서는 아주 낮은 편이다.

의회가 추가로 차압방지 연장을 하지 않더라도 2020년 초반 코어로직 조사에 의하면 현재 홈오너 중 87%는 적지 않은 주택 에퀴티를 소유하고 있는 것으로 조사되었다. 따라서 주택가격이 웬만큼 내려가지 않고는 현재 페이먼트를 못하고 있는 주택소유자들이라도 주택을 팔아 에퀴티를 챙기면 되므로 서브프라임사태와 같은 대량차압사태는 일어나지 않을 것으로 보인다. 하지만 이러한 주택시장을 보호할 추가 장치와 기반이 조성되어 있다 하더라도 현재 임대주택에서 일어나고 있는 사태들을 상당히 눈 여겨 볼 필요가 있다. 대량 퇴거조치를 통해 임대주택들이 일시에 테넌트를 구하는 사태가 온다면 렌트비 하락을 불러오게 된다. 렌트비 하락은 바로 주택가격의 하락으로 이어진다.

현재의 여러 가지 상황들을 고려해 본다면 코로나 사태로 주택시장이 전혀 영향을 전혀 받지 않고 피해가기는 힘들어 보인다. 그러나 의회나 정부가 적절한 조치를 적절한 시기에 해 준다면 그 영향은 생각보다 최소화될 것으로 보인다.

문의 (714) 726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>