모기지 금리가 낮아지면서 재융자에 대한 문의가 늘어난 가운데 특히 15년 고정 모기지로 재융자하는 것에 대한 문의도 많다.

15년 고정 모기지로의 재융자는 이미 모기지 페이먼트를 7년에서 10년이상 한 고객들을 중심으로 문의를 받는다. 이자율을 낮춤으로써 전체 상환기간과 총금융비용(이자비용)을 줄이려는 의도로 사람에 따라서 아주 좋은 생각이라고 볼 수 있다.

하지만 동시에 많은 단점도 있으므로 주의해야한다. 첫째로 월페이먼트가 많이 늘어난다. 15년 고정 모기지의 월페이먼트는 30년 고정에 비하여 보통 50% 정도 늘어나게 된다. 고정금리 모기지는 월 페이먼트가 한번 정해지면 무조건 그 만큼을 매월 납부해야 하기 때문에 미래에 재정상태가 나빠질 경우에는 높은 페이먼트가 부담이 될 수도 있다.

비즈니스가 안 좋아지거나 실직을 하게 될 경우 월페이먼트가 낮은 다른 융자상품으로 재융자를 하고 싶어도 잘 안 될 수도 있다. 왜냐하면 수입이 없거나 낮아졌기 때문이다. 따라서 이 경우에는 집에 에퀴티가 많이 있음에도 불구하고 15년 고정의 높은 월페이먼트를 감당 못해 집을 팔아야하는 경우가 발생될 수도 있다.

반대의 경우도 살펴보자. 비즈니스가 잘 되거나 수입이 늘어나 모인 자금을 이용해 투자용 주택을 구입하려고 할 경우에도 15년 고정의 늘어난 월페이먼트는 부채비율을 올려 융자승인을 받기 힘들게 할 수 있다.

혹은 더 좋은 집으로 옮겨가야 하는 경우에도 높은 페이먼트는 걸림돌이 될 수 있다. 왜냐하면, 현재 집을 먼저 팔고 새로운 집으로 이사를 들어갈 수가 있으면 더 이상 좋을 수가 없겠지만 현실적으로 많은 사람들이 먼저 맘에 드는 집이 나오면 사고, 살던 집은 천천히 제값을 받아 팔려고 하는 경우도 많다.

이때 역시 기존 집의 높은 페이먼트는 새로 살려는 집의 융자승인을 받는데 방해가 될 수 있다. 15년 고정으로 페이먼트를 많이 하게 되면 에퀴티 쌓이는 속도가 늘어난다. 월페이먼트의 대부분이 융자원금을 갚는데 쓰이기 때문에 당연하다. 하지만 쌓이는 에퀴티는 주택소유주에게 아무런 혜택을 주지 않는다.

따라서 나날이 번창하는 비즈니스를 소유한 사람들이나 금융시장이나 주택시장에서의 투자 수입에 자신이 있는 사람들에게는 15년 고정 모기지는 적합한 상품이라고 볼 수 없다. 15년 고정 모기지는 금융비용을 줄이는 소극적인 재테크이지, 에퀴티나 현금흐름을 활용하여 부동산이나 기타 금융자산에 투자하여 재산을 증식하는 적극적인 투자방법은 아니다.

많은 사람들은 은퇴 후를 겨냥해 모기지 없는 주택을 소유하기를 위하여 15년 고정으로 바꾸기를 원하기도 한다. 이는 틀린 생각은 아니지만 모든 사람들에게 다 항상 옳지는 않다. 은퇴 후에도 많은 사람들은 수입이 있고 이에 대해서 세금을 납부해야 한다. 부양가족이 따로 없는 은퇴자들에게 모기지 이자금액은 유일한 세금혜택의 수단이 될 수 있다.

또한 자녀들의 주택구입과 재정을 도와주려는 노부모님들은 오히려 에퀴티를 뽑기를 원하기도 한다. 그런데 문제는 은퇴 후에는 일반적으로 수입이 줄어들기 때문에 새로 현금인출 융자를 받는 것이 쉽지 않는 경우가 많다는 것이다. 은퇴를 계획하는 사람들은 적정한 융자규모와 월페이먼트를 어떻게 가져갈 것인지 등에 대해 연구하여 그에 맞게 재융자를 은퇴 이전에 미리 해놓을 필요가 있다.

마지막으로 최근에는 15년 고정과 30년 고정 모기지의 이자율 차이가 많이 나지 않는다는 사실이다. 15년 고정으로 모기지를 받는 유일한 이유가 30년 고정 보다 이자율이 현저히 낮아 금융비용을 많이 절약할 수 있기 때문이다. 이자율 차이가 많이 나지 않을 경우에는 15년 고정 모기지의 장점이 거의 없다고도 볼 수 있다. 30년 고정으로 융자를 받아 월페이먼트를 더 하면 기간은 줄어들기 때문이다.

결론적으로 15년 고정 모기지는 30년 고정에 비하여 이자율이 많이 낮을 경우에는 총금융 비용을 낮춰주는 장점이 있지만, 월페이먼트가 늘어나 향후 재정상태가 안 좋아지거나, 혹은 큰집을 사서 이사를 가거나 할 경우에는 오히려 걸림돌이 될 수도 있으므로 자신의 미래의 재정상태를 잘 예측한 후 재융자 여부를 결정하는 것이 옳다고 하겠다.

문의: (213)393-6334
이메일: steve.yang@wellsfargo.com

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>