코로나19 사태가 예상보다 장기화되면서 상가, 호텔, 오피스 등의 상업용 부동산 시장에 앞으로 심각한 타격이 예상된다.

최근 발표된 올 2분기 체이스, 시티, 웰스파고 등 주류 은행들의 실적을 보면 대부분 예상보다 큰 폭의 주당 수익률의 하락을 기록한 것으로 발표되었다. 하지만 이러한 수익률보다 더 큰 문제점은 거의 모든 은행들이 앞으로 코로나19 사태로 인한 대규모 부실융자를 대비해서 부실융자 충당금으로 상상을 초월하는 금액을 각 은행들이 설정해 놓았다는 것이다.

현재 상업용 부동산 중에서도 가장 심한 타격을 받은 분야는 역시 여행, 레저 산업과 밀접한 호텔, 모텔을 들 수 있다. 최근 Business Inquire 발표에 따르면 6월말 현재 60일 이상 페이먼트를 연체한 호텔, 모텔의 연체율이 지난 1월 1.5%에서 6월 말 현재 24.3%로 수직 상승한 것으로 나타나 있다. 코로나19 사태로 투숙율이 거의 바닥을 치면서 기존 호텔 4군데 중 1군데는 현재 페이먼트를 못하고 있는 상황이라는 것이다.

이는 PPP(Paycheck Protection Program), SBA론 등 연방정부의 각종 지원에도 불구하고 이 정도 수준인 것을 감안한다면 앞으로 호텔, 모텔의 연체율은 더욱 늘어날 전망이다. 최근 여름 휴가철을 맞이하여 호텔 투숙율이 조금 상승하긴 했지만 코로나 사태란 대형 악재 속에서 일부 호텔, 모텔들은 살아남기가 쉽지 않아 보이는 상황이다. 부동산 업계에서는 올 가을이 지나면서 은행에서 차압한 이러한 호텔, 모텔의 REO, 노트 매물이 시장에 서서히 나올 것으로 전망하고 있다.

호텔 다음으로 상업용 부동산에서 코로나19 사태로 타격을 입은 분야로는 리테일 상가를 들 수 있다. 호텔보다는 조금 사정이 나은 편이지만 페이먼트 연체율이 역시 지난 1월 3.8%에서 6월 말 18.1%로 수직 상승한 상태다. 코로나19 사태로 미국 전역이 2달 이상 경제가 전면 봉쇄되면서 전체적인 소비가 위축되어 리테일 상가를 찾은 이들이 발이 끊겼기 때문이다. 상가 방문객은 최고 80% 대폭 줄어든 것으로 최근 조사되었다.

올 들어 JC 페니 등 대형 리테일 업체들과 몰, 상가에 입주해 있는 식당, 의류 및 기타 테넌트들이 코로나19 사태 여파로 줄도산을 하면서 앞으로 적지 않은 숫자의 상가들이 상가공백으로 페이먼트를 못해 차압 위기에 직면하게 될 것으로 보인다.

특히 인터넷의 빠른 발전으로 아마존 같은 전자 상거래가 생활화되면서 가뜩이나 어려운 상황에 있던 많은 상가 테넌트들은 이번 코로나19 사태로 거의 초주검 상태에 놓여 있는 분위기다. 앞으로도 적지 않은 수의 테넌트들의 파산이 예상되어 일부 상가들의 빈 공간은 테넌트를 구하지 못하고 주거 시설 등 기타 용도로 상당부분 전환될 것으로 보인다.

도시별로 융자 연체율을 살펴보면, 상업용 부동산이 집중적으로 몰려있는 대도시의 연체율이 심각한 상황이다. 6월 말 현재 주요시별 연체 누계금액은 뉴욕이 약 70억달러, LA 20억달러, 시카고 20억달러 등으로 집계되었으며 이외에 달라스, 미니애폴리스, 마이애미 등 대도시의 상업용 부동산의 연체금액도 상당 액수가 되는 것으로 조사되었다. 앞으로 상업용 부동산의 연체금액은 엄청나게 빠른 속도로 상승할 것으로 보인다.

상업용 부동산 중 오피스, 아파트, 창고 부동산은 호텔, 상가보다는 사정은 낫지만 미국 경기가 예상보다 빨리 회복하지 못한다면 이들 부동산들도 위기에 처할 가능성이 엿보인다. 특히 코로나19 사태로 재택근무가 늘어나면서 오피스 공간에 대한 수요도 분명 감소할 것으로 보여 오피스 빌딩들도 역시 코로나19 사태의 영향권에서 벗어나기가 쉽지 않을 것으로 예상된다.

앞의 일련의 상업용 부동산의 전반적인 하락이 예상되면서 그간 호텔, 상가 등 상업용 부동산을 통해 건물세, 판매세, 호텔세 등 지방 세수에 의존해 왔던 주, 카운티, 시 정부들도 부족한 세수를 맞추기 위해 대규모 예산 삭감을 이미 예고하고 있다. 정부 공무원 감원과 더불어 교육, 치안, 보수공사 예산 등도 대폭 줄어들 것으로 예상되어 그 피해는 서민들이 고스란히 입게 될 전망이다.

문의: (714)726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>