지난 3월 중순부터 퍼지기 시작한 코로나전염사태가 5개월이 지난 지금 7월 하순 현재, 이렇게 급속하게 전국적으로 확산될 줄은 아무도 몰랐다.

이 글을 쓰고 있는 필자 자신도 지난 4월 초의 부동산 칼럼에서 언급하기를 이 전염 상황이 몇 달 정도 지나면 어느 정도 수그러들 것이라는 희망 섞인 예상을 하였으나 그 기대를 비웃듯이 확진자 수가 매주마다 그 전 주에 비해 매번10% 씩 증가하면서 폭발적으로 퍼지고 있다.

모든 독자들께서는 오늘 지금 이 순간이라도 잊지 마시고 마스크를 반드시 착용하고 끊임없이 손씻기를 해야 한다. 이건 내 자신과 사랑하는 나의 가족을 위함임을 명심해야 한다.

지난 몇 달동안 필자가 받은 고객들의 많은 질문이, 앞으로 집값은 어떻게 되나? 언제 집을 사야 하나? 집값이 떨어진다고 하는데 조금 더 기다리는 게 낫지 않나 등등 코로나로 불안한 마음과 함께 주택에 대한 걱정도 여간 아니다. 집을 가지고 있는 주택소유주는 집값이 내려 가는지, 언제 팔아야 하는지 답답해 하고, 집을 사려고 하는 바이어는 집값이 내려간다고 하니 구입을 좀더 미루어야 할지 말지 여간 궁금하지가 않다고 한다.

과연 올해 하반기와 내년의 주택가격은 어떻게 될까? 올해와 내년의 코로나 사태의 진행 상황과 정부의 대응 경제정책, 그리고 셀러와 바이어의 심리상황에 따라 주택가격이 변동을 하겠지만, 일단 지금 현재의 상황으로 판단하여 짧은 진단이라도 한번 해 보자.

지금 현재 집 소유주의 주택대출의 페이먼트 상황은 상당히 견고하다. 지난 2008년 서브프라임 사태의 쓰라린 경험으로 2010년 이후의 대부분의 주택소유주는 안정적인 주택담보 대출을 갖고 있으며, 이 또한 대부분 최근의 리파이낸싱을 통해 대출 이자율을 더욱 낮추었다.

여기서 미국 전체적으로 주택소유 비율이 여전히 50% 이하, 즉 안정적인 수준인 평균 60%가 안 되니 여전히 바이어들이 많이 대기하고 있다는 이야기이고, 주거 렌트비가 역대 최고 수준에 도달해, 5년 전에 비해 거의 2배로 올라 있다.

즉 렌트로 있는 것 보다 주택을 구입하여 대출이자와 세금을 내는 것이 분명히 이익이다. 그러니 바이어가 많을 수 밖에 없는 상황이니 집값은 계속 올라갈 것이 확실하다. 그러나, 지금 같은 코로나 사태가 계속되어 경제가 더욱 어려워지고 많은 실업자가 발생하게 되면, 집대출의 페이먼트를 못하게 되는 상황이 만들어 질 수 밖에 없다.

지금은 어떻게 해서든 정부가 실업구제 대책으로 엄청난 자금을 풀어 가계를 도와주고 있지만 이 대책도 조만간 줄어들거나 없어지게 되면 그 때의 주택시장의 미래는 어두워지게 될 것은 예측하기 어렵지 않고 마찬가지로 미국경제가 빨리 다시 살아날 기미는 그리 밝지가 않아 보인다.

페이먼트가 밀리면 최종적으로는 집을 포기하고 파는 수 밖에 없다. 수많은 주택이 숏세일을 거치거나 미리 시장에 나올 가능성이 많고 그러면 당연히 집값이 떨어질 수 밖에 없다.

그렇다면 그 시기는 언제일까? 정부가 미국경제를 지탱하는 큰 축인 부동산 시장이 나락으로 떨어지는 것을 그냥 보고만 있지는 않을 것이고, 이에 따라 강력하고 효과적인 구제정책이 나온다면 집값 하락의 시기는 1,2년 더 늦추어 지거나 혹은 집값 하락의 상황이 전혀 없을 수도 있을 것이고, 그렇지 않은 최악의 경우에는 1년 후, 2021년 중반부터는 주택가격의 하락이 시작될 수도 있을 것으로 예상된다.

이 영향이 미치기 그 전까지는, 중간 싸이즈나 큰 싸이즈의 주택은 가격이 현재 수준 혹은 조금 낮게 조정될 것이나, 작은 싸이즈의 주택이나 콘도, 타운하우스는 그 때까지 꾸준히 가격이 올라갈 것 같다. 즉, 정부의 경제정책에 따라 집값의 상승과 하락이 결정되는 것이니 일단 여기까지 예상할 수 밖에는 없다.

그저 하루빨리 이 지옥 같은 코로나 사태가 빨리 마무리 되고 미국경제가 다시 정상궤도를 밟고 올라오길 학수고대하는 일 밖에 우리가 할 수 있는 일이 없다는 게 다만 안타까울 따름이다.

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<제이슨 성 발렌시아 Regency KJ Realty 대표>