우리가 일반적으로 알고 있는 1031 EXCHANGE의 기본은 자기가 갖고 있던 건물을 팔고 그 팔고 나서 남는 CAPITAL GAIN 세금을 당장 안내고 45일 안에 다른 투자 물건을 계약해서 6개월 안에 클로징 해야 한다는 것이 대부분의 사람들이 알고 있는 상식이다. 여기서 우리가 오해하지 말아야 하는 것은 텍스 FREE가 아니고 텍스를 DEFER 하는 것이다. 때문에 당장은 아니지만 언젠가는 텍스를 내야 한다는 사실을 기억해야 한다. 이것을 끝까지 안 내려면 먼저도 얘기했지만 무덤까지 갖고 가면 그 다음은 더 이상 텍스를 안내도 된다. 하지만 내가 죽고 나면 무슨 소용이 있겠는가?

그럼 어떤 종류의 것들이 1031 EXCHANGE에 해당될까? 커머셜 건물, 렌트용 주택, 비즈니스나 개인재산 등이 대부분 해당된다. 하지만 스톡, 본드, 자동차 같은 것은 해당되지 않는다. 대부분 사람들은 부동산만 할 수 있다고 생각하는데 비즈니스도 해당된다. 본인의 건물에서 비즈니스를 하다가 은퇴를 위해 팔려고 보니 그동안 텍스 보고할 때 받은 감가상각 액수가 상당했다. 예를 들면 건물 포함 비즈니스까지 200만 불에 팔려고 했던 사람이 있는데 팔려고 보니 팔고나서 손에 쥐는 것이 100만 불이 넘지만 거기서 거의 텍스를 50만 불을 내야 된다고 회계사가 얘기 하니 은퇴하려고 했다가 다시 주저앉으려고 했다.

그래서 이분에게 그러지 말고 이럴 때는 계약서에 건물가격과 비즈니스 가격을 따로 책정해서 파는데 비즈니스는 그냥 팔고 건물은 1031 EXCHANGE를 해서 조그만 렌탈용 집들을 몇 개 사 놓으시고 은퇴 후 계속 렌트비를 받으면 아주 좋은 은퇴 플랜이 되신다고 추천을 드렸더니 흔쾌히 따르셨다. 돈은 예전 같이 많이 벌지는 못하지만 힘든 비즈니스 안 하면서 렌트비 들어오는 수익과 팔고 난 수익금을 은퇴플랜에 잘 해 놓으니 세상 편해서 365일 주말마다 들로 산으로 또 해외로 발길 닿는 데로 다닐 수 있다고 좋아하신다.
그러면 투자용 주택은 다 되는가? 예를 들어 숏세일이나 포어클로저 된 집들을 사서 다시 고쳐서 되팔려고 하는 것들은 1031 EXCHANGE를 할 수 없다. 그리고 미국에서 건물이나 비즈니스를 팔고 외국에 투자하는 것도 안 된다. 이것은 미국 내에서만 적용된다. 가끔 VACATION HOUSE를 1031 EXCHANGE로 사는 경우도 있다. 이때 2주 이상은 꼭 남에게 렌트를 주면 이것도 해당될 수 있다.

그럼 꼭 먼저 팔고 사야 하는가? 아니다 내가 먼저 물건을 계약하고 나중에 본인이 갖고 있는 것을 팔아도 그것을 1031 EXCHANGE에 해당되게 할 수 있다. 그러니 1310 EXCHANGE를 할 생각을 갖고 계신 분들은 동시에 시작하셔야 한다. 일반 주택에서도 보통 사람들이 제일 많이 묻는 질문과 똑같다. 집을 먼저 팔아야 해요? 아니면 먼저 이사 갈 집을 찾아야 해요? 팔 집을 마켓에 내 놓을 준비 끝내고 동시에 부지런히 찾아야 한다가 정답이다. 마찬가지다. 커머셜도 본인이 팔고자 하는 물건을 하루 이틀이 아닌 1년 전부터 모든 팔수 있는 서류 및 자료들을 구매력이 당기게 준비해 놔야 한다. 이것은 하루 이틀에 할 수 있는 것이 아니다.

또 어떤 연로하신 분은 커머셜 건물을 파시면서 내가 이제 이것 팔고 노후에 쓰면서 살아야지 하면서 그냥 텍스 다 내실 생각을 하셨다. 근데 내일이면 클로징 날짜가 잡혀 있는데 갑자기 마음이 바뀌어서 “아무래도 이번에는 이 커머셜을 팔고 그냥 렌트용 주택으로 찾아줘, 그럼 계속해서 편안하게 렌트비 받을 수 있게” 부탁하셔서 그렇게 해 드렸다. 여기서도 사람들은 꼭 계약서 쓸 때 이것은 1031 EXCHANGE라는 것을 알려야 된다고 생각하는데 그렇지 않다. 다만 투자물건을 팔고 판 돈을 내 포켓에 가져오지 않고 고스란히 투자한다고 하면 정부에서 공식 인가 받은 1031 EXCHANGE 에이전트가 그 돈을 그때까지 갖고 있으면 된다.
문의 (703) 975-4989

<수잔 오 / 자이언트 부동산 대표>