Covid 19로 인한 팬데믹 시간이 거의 석달이 지나가고 있습니다. 지금 그 출구가 조금씩 보이고 있는듯 그동안 주택 구입을 기다렸던 고객들의 융자 묻의가 잦아지고 있다. 이번 시간은 자영업자들의 수입보고와 관련 주택융자에 대해서 알아본다. 간혹 고객들이 W2로 수입이 얼마로 받고 있다고 한참을 이야기 하다가 중간 즈음에 본인이 비지니스 주인이라고 말하는 경우가 있다. W2를 회사에서 받게 되더라도 일하는 회사에서 25% 이상 지분을 갖고 있으면 은행에서는 자영업 고객으로 간주를 한다. 자영업 고객은 W2 수입만으로 수입이 결정되는 것이 아니고 좀더 복잡한 검증 절차를 밟게 된다. 자영업을 하시는 고객 분을 상담하다 보면 한가지 공통점이 있는 것이 본인의 정확한 수입을 몰라 주급으로 회계사가 책정한 금액만 수입이라고 생각한다. 심지어는 세금을 제하고 실 수령액(Net income)이 수입 인줄로 아는 고객도 있다. 융자시 은행에서 자영업으로 간주되는 범위와 구비 서류, 자영업의 세금 보고 종류 그리고 은행에서 인정하는 수입 등을 자세히 알아보기로 하자.

1. 자영업자들의 세금보고 형태
자영 고객들이 우선으로 알아야 하는 것이 본인의 비지니스의 세금보고 형태이다. 자영업자들의 세금 보고 형태는 다양한데 그 종류가 첫째로 혼자나 부부가 소규모 자영업으로 개인 세금보고 속에 비지니스를 같이 보고하는 Schedule C가 있다.

가장 소규모의 자영업 세금보고라 할 수 있고 회사 세금보고는 따로 없고 사업체의 수입과 각종 지출 세금 보고를 개인 세금보고인 Form 1040에 속해있는 Schedule C로 보고 하는 형태이다. 소규모 세탁소나 네일가게 혹은 부동산 에이전트나 보험 브로커 등도 Schedule C로 보통 세금보고를 하고 융자 시 개인 세금보고 2년치만 있으면 된다. 둘째, Partnership 또는 LLC 세금보고인데 이때 회사 세금보고 형태는 Form 1065으로 따로 보고를 하게 된다.

만약 지분이 25% 이상이 된다면 회사 세금보고 2년치 From 1065 전체 보고서가 필요하고 지분이 25% 미만이면 매년 발급하는 한 장 짜리K-1 2년치면 충분하다. 셋째 코퍼레이션에는 두 종류가 있는데 하나가 C-Corporation이다. 흔히 C-Corp이라고 말하고 회사 세금보고는 Form 1120로 세금보고를 한다. Form1120는 회사가 설립되고 설립일로부터 일년 뒤가 되면 1년치 세금보고를 통상적으로 하는 형태이다.

이것 또한 지분이 25% 이상이면 회사 세금 보고인Form 1120 2년치가 필요하다. 다른 하나는 S-corporation이 있는데 흔히 S-Corp이라고 하고 조금 규모가 있는 자영업 세금보고 형태로 Form 1120S로 회사 세금보고가 된다. 세금보고는 연초에 지난해의 세금보고를 해야 되며 Form 1120S에 매월 수령해간 수입과 아울러 연 수입과 손실이 보고가 된다. 특히 K-1에 고객이 S-Corp의 해당 지분과 그 지분의 수입이나 손실이 표시가 된다. K-1의 수입이나 손실은 개인 세금보고 Form 1040에도 표시가 된다. 물론 지분이 25%이상이면 회사보고인 Form 1120S가 2년치 필요로 하다. 이처럼 은행에서 자영업 기준은 지분이 25% 이상인가 하는 것으로 기준으로 삼고 25% 이상이면 비지니스 세금 보고 2년치를 준비 해야 한다.

2.또 다른 형태의 자영업
부동산 에이전트나 보험에이전트, 리무진 운전수 등 급여 형식이 일정치 않고 일한 만큼의 커미션(commission basis) 형식으로 결정되는 고객들은 사업체 소유권을 갖고 있지 않아도 Self-Employed로 간주가 된다. 간혹 고객들 중에 W2로 급여 형식으로 수입을 수령하지만 분기나 연말에 W2와 상관없이 받는 커미션등이 있다면 이것을 개인 세금 보고 안에 자영업의 수입처럼 보고 할 수 있고 융자 시 은행은 2년치 평균 수입을 보게 된다.

3. 자영업 고객의 수입의 종류
이 부분에서 많은 고객들이 자영업의 수입을 매주 급여로 받아 가는 주급만으로 본인의 개인 수입 생각하는데 절대 그렇지 않다. 은행에서 자영업 고객의 2년치 세금 보고를 요구하는 것은 비지니스의 수입과 지출이 어떻게 보고 되고 있는지를 보게 된다.

자영업 고객의 수입은 W2 수입이 주 수입이 된다. 그리고 여기서 비지니스 보고 형태에 따라 C-Corp일 경우 비지니스 회계년도 세금 보고 시 1년치 총 수입이나 손실이 수입이나 지출로 잡힌다. 그래서 W2로 일년 치 수입이 5만 달러인데 1년 회사 세금 보고 수입이 2만 달러면 고객의 수입은 7만 달러가 된다. S-Corp은 K-1으로 비지니스 수입이나 손실을 보고 하는데 여기서 수입이 있으면 W2 수입 외 K-1수입이 추가로 더해 진다.

그리고 회사 세금보고에서 대표적으로 수입으로 간주하는 항목이 감가상각비로 지출된 항목(Depreciation & Depletion)과 분할 상환 지출금(Amortization)등이다. 특히 건물이나 장비를 갖고 있는 고객일 경우 해마다 감가상각 보고를 하는데 많게는 몇 만 달러씩이 된다. 이것이 전부 수입으로 간주가 된다. 반면 고객 중에 회사로 비지니스 융자를 받았는데 이때 이자 부분을 1년 미만의 Mortgage, Notes 그리고 Bonds로 표시가 되면 이 부분은 지출로 간주를 한다. 하지만 이 부분이 만약 1년 이상의Mortgage, Notes 그리고 Bonds로 표시가 되면 지출로 간주를 하지 않는다.

4. 자영업 수입의 연속성
은행에서 자영업 세금 보고를 검토하는 중요한 사항 중 하나가 회사 수입의 연속성이다. 2년치를 보는데 전년도 보다 인상이 되었다면 2년치 평균으로 수입이 간주가 되고 만약 지난해 보다 회사 세금보고가 내려 갔다면 내려간 수입으로 정해진다.

간혹 고객의 회사 수입이 작년에 비해 갑자기 올랐거나 갑자기 내렸을 경우에는 그 이유를 설명해야 될 수도 있다. 그리고 회사 세금보고를 한 뒤로 융자 신청이 6개월 이상이 지났다면 은행은 현재 수입과 지출을 산출 할 수 있는 P&L (Profit & Loss)자료를 요청한다. 이것은 회사 회계사가 준비를 해줄 수가 있다.

펜데믹 이후에 자영자들이 융자를 하기 위해서는 일단 비지니스가 다시 시작 되어야 한다. 그리고 몇가지 회계사를 통해 다시 시작하더라도 기존에 만들어온 수입이 연속됨을 증빙을 하여야 가능할 것이다. 자영업을 주택 구입을 희망한다면 전문가와 긴밀한 상담을 할 필요가 있다.

<곽동현 / 부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>