1. 재융자시 Subordination
융자를 받게 되면 은행은 해당 주택에 담보를 설정하게 되는데 이것을 모기지라고 한다. 만약1차 모기지만 갖고 있을 경우 재융자는 간단하지만 2차 모기지가 함께 있을 경우 1차 융자만 재융자 하기위해 필요한 작업이 있다. 일반적으로 융자를 얻을 때 처음부터 1차와 2차를 나누어 얻을 경우 1차 금액은 좀 더 많고 2차는 좀 더 적은 금액으로 융자를 받았을 것이다. 혹은 처음에 1차 모기지만 갖고 있다 필요에 의해 추후에 추가 융자를 얻었다면 그것이 2차 융자가 된다. 2차 융자는 홈 에퀴티 론이나 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧일 경우가 많다. 

융자의 1차와 2차의 가장 큰 차이점은 그 순위인데 모기지 융자 페이먼트가 연체되어 최종 차압 과정에서 매각을 하게 되면 매각 대금의 수혜 순위가 최 우선으로 주택 관련 세금 기관이 되고 그 다음이 1차 융자기관, 그 다음이 2차 융자기관이 된다.

그 만큼 2차 융자 은행은 위험 부담이 있는 것이다. 주택에 1차 융자와 2차 융자를 갖고 있다면 등기상의 우선 순위는 1차 모기지 은행이 되고 2차 모기지 은행이 그 다음을 차지하게 된다. 그런데 만약에 재융자를 하는 과정에서 1차 융자만 재융자를 할 경우 1차 융자가 빠지고 2차 융자 은행이 1차로 올라가고 새로 얻는 융자가 2차가 되어 버린다.

이때 1차를 재융자하면서 2차 은행에 요청을 해서 2차 융자를 후순위에 머물게 하는 작업이 Subordination이라는 것이다. 대부분 1차 은행은 2차 융자가 있다면 Subordination 작업 없이는 재융자를 승인해주지 않는다. 1, 2차 모기지 은행이 동일하면 Subordination이 조금은 쉬울 수 있으나 만약 2차 은행이 다른 은행이나 다른 기관이면 2차 은행의 Subordination을 받기가 조금은 까다롭다. 그럼 융자 형태에 따라 Subordination의 경향을 알아보자.

2. 단순 재융자와 Subordination
단순 재융자는 현재 있는 융자 금액만 기간을 단축하거나 다시 30년을 받아 월페이먼트를 낮추어 좀 더 안전한 방향으로 재융자를 할 경우를 말하는데 원금은 늘어나지 않고 재융자가 되기 때문에 Subordination이 비교적 수월하다. 2차 모기지 융자 은행도 1차 모기지 융자 페이먼트가 줄어들거나 상환기간이 짧아져 좀 더 안전한 방향으로 고객이 재융자를 한다면 굳이 1차 모기지 재융자를 마다할 이유가 없다.

이럴 경우 2차 은행은 1차 은행에서 신청한 융자 신청서, 융자 승인서 그리고 주택 감정서 정도를 준비해 주면 크게 무리 없이 Subordination 승인이 된다. 은행에 따라 다소 차이가 있으나 소요되는 시간은 2~4주 정도 걸린다. 최근에 이처럼 단순 재융자를 하면서 Subordination을 2차 은행에 요청을 했는데 2차 은행에서 현재 크레딧 라인을 줄여서 승인을 해주는 경우도 종종 있다. 그것은 1차 모기지 융자가 늘어나지 않았더라도 2차 은행에서 좀더 안전하게 진행하기 위해서도 있고 간혹 처음보다 감정이 내려간 경우도 있다. 하지만 1차의 재융자에 촛점을 맞췄다면 감내할 수 있다.

3. 캐시아웃 재융자와 Subordination
캐쉬아웃 재융자는 재융자를 하면서 추가 자금을 더 융자를 받아 융자 형태이다. 이때 1차 모기지를 재융자를 캐쉬 아웃을 하려는데 2차 융자를 갖고 있다면 융자가 좀 복잡해진다. 1차 재융자 은행에서 원하는 금액 만큼 캐시 아웃이 승인이 나더라도 2차 은행에서 Subordination 승인을 해주지 않으면 조건부로 승인난 1차 융자는 클로징을 할 수 없기 때문이다. 이럴 경우 추천하는 방법이 1차와 2차를 더한 금액에 고객이 필요한 캐시만큼을 더해 하나의 모기지 융자로 캐시 아웃 재융자를 하는 방법이다. 이 방법은 고객의 수입이 충분하고 현재 주택의 에퀴티가 충분하다면 권할만한 방법이다. 

캐시 아웃을 하더라도 주택 감정의 60%까지는 위험성이 낮으므로 캐시 아웃의 위험 부담 포인트가 적용이 되지 않는다. 즉 가장 유리한 이자를 그대로 적용 받을 수가 있다. 복잡하게 2차 은행에게 Subordination승인도 필요없고 클로징 후에 필요하면 홈에퀴티를 추가로 더 오픈 할 수도 있다. 또 다른 방법은 1차 모기지 은행과 2차 모기지 은행이 다를 경우 1차를 캐위 아웃 하려는데 2차 은행에서 승인을 까다롭게 굴때 이때 재융자하려는 1차 은행에 2차를 같이 받아 버리면 한결 수월하게 진행 할 수가 있다.

아무래도 서로 은행이 다르면 여러가지 충돌이 생기지만 같은 은행으로 1차2차로 한꺼번에 받을 경우 훨씬 수월하다 그리고 2차 재융자는 클로징 비용도 들지 않으니 부담이 적다. 마지막으로 1차를 캐쉬 아웃하며 다른 2차 은행에 Subordination 을 받는 경우 까다롭긴 하나 안되는 것은 아니다. 충분한 수입에 감정만 가이드라인을 충족 시켜 준다면 가능하다. 최근들어 2차 홈에퀴티 이자가 계속 올라 가고 있어서 예전보다 2차 은행에서 호의적으로 받아준다.

주택융자는 미국에서 주택을 소유한 분들에겐 그의 필수적인 융자이다. 능력이 되어 전부 갚아서 노 모기지로 살면 얼마나 좋을까 마는 한편으로 주택 융자 이자만큼 은행에서 싸게 재공되는 융자도 없다. 물론 이번 코로나 사태처럼 어려운 상황이 발생하면 정부에서 혜택을 주는 가장 우선 순위가 주택 모기지 융자이기도 하다.

참고로 간혹 고객들중에 이런 사태가 생기자 바로 다음달 낼 모기지 페이먼트가 없다고 연락오시는 고객이 있는데 주택을 갖고 있으면 최소한 일년 정도 모기지를 낼 수 있는 백업 자금이 필요하지 않을까 싶다. 백업 자금으로 가장 유용한것이 2차 홈에퀴 라인이다. 라인이기 때문에 사용하지 않으면 이자를 내지 않고 원하면 언제든지 사용할 수있고 갚는것도 자유롭다. 홈에퀴티를 무리하게 사용하지 않고 절제만 잘 한다면 가장 지혜로운 백업 자금이 될 수가 있다.

<곽동현/ 부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>