미국 다주택 주거용 건물 임대인의 약 3분의1이 지난 4월1일 지불 날짜에 임대료를 지불하지 않았다는 기사를 읽었다. 상업용 건물관련 임대료 미지불에 대한 통계는 아마 상업용 건물의 성격상 쉽지 않을 것으로 보인다. 역사상 경험하지 못한 상향 곡선을 그리고 있는 실업률과 사업체 폐쇄와 맞물려 개인이나 사업체에서 피할 수 없는 가장 큰 고정비용중의 하나가 임대료이다.

저번 컬럼에서 많은 계약서에 불가항력(Force Majeure)의 사태 발생시 계약서의 집행을 연기 또는 파기할 수 있다는 조항이 명시되어 있을 수 있고 그러한 조항에 근거하여 계약서를 연기, 수정 또는 파기할 수도 있다는 내용을 실었다. 그런데 그 조항이 혹시 본인들의 임대 계약서에도 해당이 되는지 몇몇분들이 임대계약서의 검토를 부탁하셨다.

하지만 그 어느 계약서에도 불가항력의 경우 임대인의 임대료 지불의무 중단 또는 연기를 허락하는 조건은 없었다. 불가항력 상황의 경우 임대주의 의무를 일시적으로 중단 또는 연기 하는 것을 허락하는 임대계약서의 경우는 발견할 수 있었다. 임대계약서의 작성을 대부분 임대주가 한다는 것을 감안할 때 충분히 예상할 수 있는 일이다.

그런데 대부분의 임대계약서는 임대인의 임대조건으로 사업보험을 드는 것을 명시하고 있다. 특히 사업이 일시 또는 장기로 중지 또는 폐쇄 되었을 때 사업의 수익을 보상하여주는 보험을 임대인이 가입하는 것을 대부분 요구하는 것이다. 그러한 사업 보험에 근거하여 이번 펜대믹의 결과로 사업 중단 관련 보상을 보험회사에 요구 한 사업체가 적지 않게 있다.

하지만 현재까지 그러한 보험 보상 요구는 보험회사에서 지불이 거절이 되었다. 보험회사의 첫째 논리는 해당 보험은 사업체가 입주하여 있는 건물에 물리적 손상이 생겨서 사업체를 일시 또는 장기적으로 중지 또는 폐쇄시켜야 할 경우에 임대인의 수익성을 보상하는 취지의 보험이라는 것이다. 또한 대부분 보험약관에 전염병이나 바이러스 때문에 사업체를 폐쇄하는 경우 보상을 받을 수 없다는 조항이 명시되어 있다는 것도 중요 거절 이유중 하나이다.

그에 반한 사업체의 여러 주장중 하나는 사업체 폐쇄의 직접적인 이유가 전염병이나 바이러스가 아닌 행정명령 즉 가주의 stay-at-home 이나 그 외 각 주정부의 lock down 명령이 이유였다고 맞서고 있는 상황이다. 물론 그 외에도 여러 법적인 주장을 펼치고 있다. 그리고 이미 여러 주에서 법적 소송이 시작되었다.

물론 현재는 서로의 주장에 대한 결정은 나지 않은 상태이다. 이번 상황이 시작된지가 몇주 밖에 않되니 최종 결정이 날 때 까지는 수개월에서 수년이 걸릴 것이다. 그리고 사업체의 손을 들어 주는 것으로 최종 결정이 나기에는 커다란 장벽이 있다.

만약 보험가입자(사업체)에게 유리한 결정이 날 경우 현재 폐쇄된 사업체들의 숫자와 손해의 규모로 보아서 보험회사에서의 보상액수가 그야말로 천문학적인 숫자가 될 것이다. 그리고 그러한 결정은 보험업계를 무너뜨릴 수도 있는 사건이 될 수도 있다.

대부분의 보험회사가 사업체보험 뿐 아니라 주택, 자동차보험 등을 병행하고 있으므로 보험업계의 불안정은 경제를 불안하게 하는 또 하나의 새로운 요소가 될 수도있다는 것을 감안하여 사업체에게 유리한 결정을 기대하기는 힘들 것 같다. 그럼에도 불구하고 사업체 보험을 가입한 모든 분들은 이 사안의 추이를 눈여겨 볼만하다. 또한 본인들의 보험약관을 검토하고 일단은 보상을 청구하고 볼 일이다. 이는 사업체 보험을 가입한 모든 분들에게 해당된다.

이미 일년 국민 총생산액의 수십 퍼센트의 액수를 이런 저런 경기 부양책 방안으로 풀기 시작한 연방정부의 정책을 감안할 때 그리고 역사상 한 번도 경험하지 못하여 실제적으로 정확하게 명시되어있지 않은 보험약관을 감안할 때 의외의 결과가 나올 확률도 높지는 않지만 아주 배제할 수도 없다. 특히 정부나 법원에서 어려운 사업체에 동정표를 던질 수도 있다고 본다. 또한 위에 언급한 연방정부의 돈풀기 정책의 혜택 대상이 대부분 대기업들에 따라서 이미 경제적 상위층이라는 비난도 있는 것 같다. 만약 보험의 혜택이 경제의 버팀목이 되고 있는 소규모 자영업자에게 돌아갈 수 있다면 그러한 비난의 일부를 잠재울수도 있지 않을까 상상하며 기대해본다.

Lee & Park (323)653-6817

<이상일 변호사>