가주에서 Stay At Home즉 필수적인 이유가 아닌경우 거주지에서의 외출을 금지하라는 명령이 발표된지 거의 두번째 주에서도 반이 지났다. 물론 이미 그 전에도 여러 사람이 모이는 것을 자제하는 상황이어서 이미 거의 한달 이상 경제활동이 많이 위축되거나 이미 정지된 경우가 대부분이다.

그러한 상황이 개개인에게나 각 사업체에 미치는 영향은 물론 상상을 초월하는 것이다. 정부에서 소득세나 재산세등의 납입기간을 연장하여 주는 등 여러 대책을 발표하고 있어 조금은 위안이 되나 일단은 당장 4월1일에 대부분의 개인이나 사업체가 해결하여야 할 부동산 모기지나 임대료가 걱정이다. 그리고 많은 분들이 그러한 모기지나 임대료의 납부를 당분간 보류 하거나 아예 말소가 가능한지의 질문을 하신다.

그러한 페이먼트의 어려움은 단순히 개인이나 소규모 사업체만의 일은 아니다. 실제적으로 전국에서 사업을 하는 잘 알려진 Cheesecake Factory나 Subway등의 대형회사들도 이미 본 사업체가 임대료를 낼 수 있는 상황이 아니라는 내용을 발표하였다. 그에 대한 대응으로 일부 임대주들이나 쇼핑센터 소유회사들은 그러한 임대인의 결정을 받아들일 수 없다는 입장 또한 확실히 발표하였다. 가주에서는 3월 27일자 주지사의 행정명령으로 5월30일까지 퇴거 금지령이 발표되었다.

현 상황 때문에 소득이 감소되어 임대료를 지불할 수 없는 임대인에 한하여 그러한 상황을 임대주에게 통보하여야 한다는 것이 전제이다. 즉 임대료 지불 날짜 7일이내에 본인이 그러한 상황이라는 서면 통보를 임대주에게 하여야 한다. 그러나 그 임대료를 영원히 말소받는 것은 아니고 향후에 전 액수를 모두 지불 하여야 한다. 그러나 그 행정명령은 거주지 임대인에게만 해당이 된다.

상업용 건물에는 해당이 되지않는다. 다만 이러한 어려운 시기에 대부분의 상업용 건물주들도 임대인과 적당한 선상에서 서로 생존할 수 있는 해결점을 찾을려고 노력할 것으로 본다. 경제의 기반이 무너져 임대인의 사업체가 문을 닫는다면 건물주도 곤란하다. 대부분의 건물주는 그들 나름데로 은행에 모기지와 같은 부채의 부담이 있다. 따라서 서로 맞물려있는 경제의 톱니바퀴에서는 모두 협조하여야 같이 존재할 수 있다.

그리고 건물주나 주택소유주의 대부분이 바로 당면한 문제는 매월 1일에 다가오는 모기지 납부이다.

여러 은행에서 2개월 또는 3 개월 납부 기간을 늦추어 주겠다고 발표를 하고 있어 조금은 숨통이 트일수도 있으나 일단은 당 은행들에 연락을 하여 확인을 하고 허락을 받아야 한다. 많은 지인들은 자동적으로 그러한 내용이 적용되는 것으로 알고 계시는 분들이 있는데 그렇지 않다. 그리고 상황에 따라 적용 방식이 모두 다르니 은행에 연락을 하시는 것은 필수이다. 이 또한 납부 시기를 조금 늦추는 것이지 해당액수가 없어 지는 것은 아니다.

위의 급박한 상황 이외에도 사업을 하시는 분들에게는 이미 서명을 하신 계약서의 집행여부에 어려워 하시는 분들이 많다. 많은 계약서의 경우 불가항력(Force Majeure)의 사태 발생시 계약서의 집행을 연기 또는 계약서의 파기등의 조항이 명시되어 있다. 불가항력의 예로는 천재지변, 종업원들의 파업등이 있으나 이번의 COVID-19으로 비롯된 상황이 불가항력의 상황 이라는 것을 부정할 수 있는 사람은 없을 것이다. 따라서 계약서에 불가항력의 조항이 명시되어 있는 경우는 그 조항에 근거하여 계약서의 파기 또는 연기가 가능할 것이다.

설사 그러한 조항이 명시되어 있지 않다 할지라도 현 상황에서 계약서의 집행이 불가능한 경우가 대부분이다. 특히 필수적인 사업체의 경우를 제외 하고는 사업체를 닫아야 한다는 행정명령이 발효된 시점에서 예를 들어 사업체에서 주문한 물건을 주고 또는 받는 것이 실제적으로 불가능한 경우가 허다하다. 따라서 그러한 상황에 근거한 계약 집행의 연기는 가능할 것으로 보인다.

어려운 시기이고 불안한 시기이나 이 또한 시간이 지나면 옛날의 일이 될 것이다. 임대인이나 임대주, 채권자나 채무자, 매도자나 매수인 이젠 모두 한 배에 탄 듯이 보인다. 같이 협조하여 슬기롭게 극복하여야 할 때인것 같다.

LEE & PARK
(323)653-6817

<이상일 변호사>