부동산 업자 중에 구입자 다운페이먼트 횡령, 사기, 임대료 횡령 후에 파산 신청하는 사람이 있다. 이런 경우에는 파산 신청을 하더라도 파산 법원으로부터 보호받지 못하고 기각 당한다. 이런 사기성 부채는 파산법에서도 소멸되지 않는다. 파산법의 근본 정신은 정직한 사람이 불행하게 경제적 어려움을 당하기 때문에 새로운 시작을 위해서 도움을 주겠다는 목적이다.

파산에서 제외되는 부채는 채권자에 대한 속임수로 발생한 부채, 타인 재산을 자기 몫으로 숨기는 행위, 부동산 업자가 사기 또는 유용, 횡령, 또는 동산 절도, 사기로 인한 응징적 배상 판결을 받았을 때, 손님한테 충실할 의무가 있는 사람의 사기, 부동산 업자를 채용한 주인을 보호해 주어야 할 의무 관계자나 주인을 대리하는 사람이 주인 돈을 유용, 위조 서명, 사기성 거짓 설명으로 부채가 발생, 또는 부동산 관련 일을 해 준 것이 실제로는 사기, 융자 연장, 재융자, 사기 부채에 대한 보상일 경우, 그리고 응징적 피해 배상, 부채가 고의적, 불법적으로 손상을 끼친 행위로 채권자한테 피해를 주었을 때이다.

파산 신청 전에 지인들을 활용해 재산을 은닉하기 위해 재산 이전을 하는 경우, 재산이 없는데도 사치성 고급 물품 구입 등으로 부채가 증가한 경우, 또는 이혼을 위장해서 재산을 숨기거나 수입원을 감추었을 경우, 융자 신청 시 거짓 진술을 했을 경우도 마찬가지다.

고의적으로 수입이나 재정 상태를 숨겼거나, 파산을 숨기기 위해서 사회보장 번호(Social Security) 도용하거나 법원이 채무자의 부정한 행위를 발견한 경우에도 파산은 기각 당한다.

부부간의 상호 믿음에 대한 배신행위도 여기에 속한다. 이혼 전에 부부 공동 재산으로 훗날같이 살림을 차리겠다는 여자 이름으로만 집 구입, 훗날 같이 살겠다는 여자와 공동으로 집 구입을 했을 때에도 배우자를 위해서 충실해야 할 의무 위반이고, 고의적인 사기 행위가 된다.

이런 경우에 파산에서 부채가 소멸되지 않는다. 특정한 경우에는 파산 재산 관리인 판단에 의해서 위험 신호가 있을 때도 파산은 기각 당한다.

주택 담보, 자동차 담보물에 대한 월부금, 다른 담보물, 학생 융자, 최근 체납된 세금, 인건비, 어린이 양육과 이혼 시 위자료 지불, 인종 차별, 형사법 위반 관련 배상 같은 것도 소멸되지 않는다. 그러나 법원 허락을 받았을 때는 특정 부채에 대해서 지불 책임이 소멸될 수 있다.

입주자가 입주 신청서에 거짓 정보를 제공한 경우에도 파산 인증을 못 받은 사건이 있다.

파산으로 SBA 융자는 탕감 받을 수 있다. 비록 개인적 보장이 되어 있기에 파산으로 부채가 소멸 안 되는 것으로 생각하지만 SBA 융자도 파산으로 소멸시킬 수 있다.

사기는 파산에서 제외된 사례가 있다. 1988년에 부동산 업자가 구입자한테 자신을 개발업자이며 부동산 업자라고 소개했다.

구입자는 1989 년에 새로 건축된 집에 입주했고, 1989 년 말에 부동산 업자 상대로 사기 소송을 제기했다. 부동산 업자는 현재 소유한 모든 재산과 부채를 파산 법원에서 정리함으로써 부채에서 해방되는 파산 7을 신청했다.

파산 법원은 사건의 중요성을 결정하고, 특히 사기는 파산에서 제외되는 사항까지 판결할 수 있다. 부동산 업자 사기에 대해서 0만달러 배상 판결을 하면서 이 부채는 사기 행위와 연관되었기에 파산에서 부채가 소멸되지 않는다고 판결했다.

한인 부동산 회사 업주가 에이전트 사기로 파산 신청을 한 경우도 있다. 일반적으로 부동산 업자가 잘못한 것을 부동산 업자를 고용한 업주가 사실을 알았든, 또는 몰랐든 간에 업주에게도 책임이 있다.

그러나 업주가 고용한 에이전트가 사기 매매를 한 것 자체를 전혀 인지하지 못했을 경우 부채 면제를 받을 수 있다는 판결이 있다.

문의 (310) 307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>