은퇴 후 모기지 대출을 받는 일이 쉽지 않을 것으로 생각하는 경우가 많다. 은퇴와 함께 고정 소득이 감소하기 때문에 대출 자격이 떨어질 것이란 생각 때문이다. 또 대출 만기를 고려하면 대출자의 나이가 100세를 넘길 수도 있기 때문에 대출 은행이 쉽게 승인해 주지 않을 것이란 오해도 많다. 하지만 90세의 나이에도 30년 만기 모기지 대출을 받는 사례가 있고 실제로 모기지 대출 은행들은 고령의 은퇴자를 대상으로 활발한 모기지 대출 마케팅을 펼치고 있다. 월스트리트 저널이 고령의 은퇴자들이 모기지 대출을 받기 위한 방법을 소개했다.

▲ 연방법, 연령에 의한 대출 차별 금지

융자 중개 업체 모토 모기지 챔피언스의 매리 배빈스키 융자 전문인은 최근 고령 은퇴자의 모기지 대출 업무를 도왔다. 은퇴자의 경우 고정적인 소득 증명이 쉽지 않기 때문에 모기지 대출을 받는 일이 쉽지 않다. 그러나 배빈스키 전문인이 담당한 고객은 대출 심사 과정에서 전혀 문제가 없었는데 한 가지 특이한 사항이 있었다. 30년 만기 모기지 대출을 신청한 고객의 나이가 무려 97세였다는 것.

연방법인 ‘공정 신용 기회법’(Equal Credit Opportunity Act)에 따르면 모기지 대출 시장에서 연령에 의한 차별은 엄격히 금지된다. 월스트리트 저널에 따르면 그럼에도 불구하고 고령은 대출을 받을 수 없다는 오해로 고령의 대출자들이 대출 신청을 꺼리는 경우가 많다고 한다. 70세에 모기지 대출을 받는다고 해도 만기가 되는 해의 연령인 100세까지 갚아나가야 하기 때문에 승인이 어려울 것이라는 지레짐작이 많다.

▲ ‘연금, 주식 배당금, 은행 이자’ 자투리 소득 합산

‘연방 주택 금융국’(FHFA)의 조사에서도 전체 모기지 대출 신청자 중 65세 이상이 차지하는 비율은 연평균 약 10% 정도에 불과한 것으로 나타나고 있다. 융자 업계에서는 고령 은퇴자 중심의 ‘황금 어장’에 진출하기 위해 다양한 방법으로 노년층의 모기지 대출을 대행하고 있다. 노년층 대출 승인의 성패를 좌우하는 것은 바로 소득을 증명하는 작업이다.

은퇴 후 별다른 고정 소득이 없기 때문에 이를 대체할 소득원을 찾아내야 하는 것이 노년층 대출의 관건이다. 이를 위해 융자 업체들이 가장 많이 사용하는 방법은 여러 고정 소득원을 합산하는 방법이다. 소셜 시큐리티와 같은 각종 연금, 주식 배당금, 은행 이자 등 금액은 적지만 매달 고정적으로 들어오는 여러 소득을 합하면 모기지 대출 신청에 필요한 고정 소득으로 인정받을 수 있다.

▲ 은퇴 연금 활용

연금 및 이자 소득이 충분하지 않은 경우에는 IRA 와 401(k)와 같은 개인 은퇴 연금을 월 ‘분배금’(Distribution) 형태로 전환해 고정 소득으로 활용하는 방법이 고려된다. 플로리다 FBC 모기지의 맷 안드레아 융자 전문인의 고객은 30년 만기 모기지 대출을 받기 위해 월 약 8,000달러의 소득 증명이 필요했다. 기존 소득만으로는 불충분했던 이 고객은 약 50만 달러 상당의 IRA 계좌를 활용하기로 하고 담당 재정 상담사의 승인 서류를 받아 모기지 대출을 받는데 성공했다고 한다.

모기지 대출에 필요한 소득 증명 목적으로 은퇴 연금 계좌를 활용할 때 알아둬야 할 점이 있다. 국영 모기지 보증 기관 패니메이의 규정에 의하면 은퇴 연금 적립액이 최소 3년 이상 분배금 형태로 지급될 수 있는 규모여야 한다는 것이다. 안드레아 융자 전문인의 고객의 경우 분배금으로 활용할 수 있는 은퇴 연금 적립액이 약 5년 치로 대출에 문제 될 것이 없었다.

▲ 부동산 등 투자 자산 활용

노년층 대출자가 보유한 부동산 자산을 모기지 대출에 활용하는 방법도 있지만 몇 가지 주의할 점도 있다. 부동산 자산을 통한 임대료 수익은 소득으로 인정받을 수 있지만 부동산 자산 가치는 대출 심사와 무관하다는 것이다. 반면 부동산 자산 보유에 따른 재산세, 화재 보험료 비용 등은 대출 심사에 불리하게 작용하기 때문에 잘 판단해야 한다.

주식, 채권, 뮤추얼 펀드 등 기타 투자 자산을 활용한 소득 증명 방법도 있다. ‘자산 소진 대출’(Asset Depetion Loans)이라고 불리는 이 방법에는 흔히 ‘30% 헤어컷’이라고 불리는 규칙이 적용된다. 노년층 대출자가 보유한 투자 포트폴리오 가치 중 30%는 제외한 뒤 나머지 70%만을 소득 증명으로 활용하는 방법이다. 예를 들어 포트폴리오의 가치가 약 100만 달러라고 한다면 70%에 해당하는 70만 달러를 대출 만기(30년) 개월 수인 360개월로 나누면 월 약 1,994달러의 소득으로 인정된다.

자산 소진 대출 적용하는 상각 기간을 단축해 소득 규모를 높게 인정해주는 은행도 나왔다. TIAA 은행은 지난해 30년 만기 대출에 적용하는 상각 기간을 20개월로 대폭 단축했다. 이경우 포트폴리오 자산 가치 100만 달러인 대출자의 월 소득은 약 2,916달러로 상향 조정돼 대출 승인 유리해지는 효과가 있다.

▲ 금융 당국 ‘자산 소진 대출’에 대한 감독 강화

그런데 일부 자산 소진 대출 방식은 연체 위험을 높일 수 있다는 이유로 지난해 관련 기준이 강화된 바 있다. 모기지 정보 업체 인사이드 모기지 파이낸스의 조사에 따르면 자산 소진 대출과 서브 프라임 대출을 포함한 고위험 대출 발급 규모는 2018년 3분기 약 130억 달러로 2014년 이후 최고치를 기록한 뒤 조금 주춤해지는 가 싶더니 지난해 2분기 발급 규모가 다시 약 120억 달러로 껑충 뛰었다.

은행 감독 업무를 담당하는 ‘통화 감독국’(the Office of the Comptroller of the Currency)의 리처드 태프트 신용 위험 부문 최고 책임자는 “대출 심사 시 자산 소진 대출 방식을 적용하는 대출 은행이 늘고 있는 추세지만 감독 당국은 대출 정책과 절차상의 취약한 점에 주목하고 있다”라며 “대출 은행들은 안전한고 건전한 대출 관행을 위한 정책 및 통제 시스템 마련에 나서야 할 것”이라고 지적하며 대출자의 상환 능력이 과대 평가 되지 않도록 대출 기준을 강화하라는 요구를 대출 기관들에게 전달한 바 있다.

<준 최 객원 기자>